Lập lại kỷ cương thị trường

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang đứng trước một phép thử quan trọng: hoặc tiếp tục dung dưỡng những lệch chuẩn pháp lý kéo dài nhiều năm, hoặc chấp nhận một quá trình thanh lọc nhưng cần thiết để lấy lại niềm tin xã hội. Trong bối cảnh đó, động thái "tuýt còi" các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được chào bán rầm rộ của Sở Xây dựng không đơn thuần là biện pháp hành chính, mà là thông điệp mạnh mẽ về việc lập lại kỷ cương thị trường.

Tại cuộc họp báo kinh tế - xã hội TP Hồ Chí Minh, ông Huỳnh Lê Công Trường, Phó trưởng Phòng Kiểm tra chuyên ngành Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, đã thẳng thắn chỉ ra thực trạng nhiều tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản tổ chức chào bán, nhận cọc tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định. Điều đáng nói, hoạt động này không còn diễn ra đơn lẻ mà mang tính phổ biến, có tổ chức, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà và làm méo mó môi trường kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rất rõ tại Điều 61 về điều kiện hành nghề môi giới. Tổ chức, cá nhân muốn hoạt động môi giới bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất phù hợp, tối thiểu một người có chứng chỉ hành nghề và phải gửi thông tin đến cơ quan quản lý cấp tỉnh để được đăng tải công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Đây là những "hàng rào pháp lý" nhằm chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, nhưng trên thực tế lại đang bị xem nhẹ hoặc cố tình né tránh.

Việc Sở Xây dựng công khai thông tin các dự án như cao ốc An Khang (A&T Tower) của CTCP Địa ốc OBC Holdings tại phường An Phú hay dự án The Emerald Garden View của CTCP Tập đoàn Lê Phong, đồng thời khẳng định chưa từng ban hành thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho các dự án này, cho thấy cơ quan quản lý đang chuyển từ cảnh báo chung chung sang chỉ rõ địa chỉ cụ thể. Đây là bước đi cần thiết trong bối cảnh thị trường lâu nay tồn tại tình trạng "bán lúa non", huy động vốn bằng đặt cọc khi pháp lý chưa hoàn tất.

Ở góc độ người dân, động thái này mang ý nghĩa bảo vệ trực tiếp quyền lợi người mua nhà. Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít tranh chấp, khiếu kiện kéo dài bắt nguồn từ việc người dân xuống tiền tại các dự án chưa đủ điều kiện, để rồi rơi vào vòng xoáy chờ đợi, thậm chí mất trắng. Khi cơ quan quản lý chủ động công bố danh sách dự án chưa đủ pháp lý và tăng cường kiểm tra hoạt động môi giới, người dân sẽ có thêm cơ sở để sàng lọc thông tin, giảm thiểu rủi ro.

Thanh lọc để phát triển bền vững

Không thể phủ nhận rằng việc siết chặt điều kiện mở bán sẽ tạo áp lực không nhỏ lên các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn đang phục hồi chậm. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thẳng thắn rằng một thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi được vận hành trên nền tảng pháp lý minh bạch, thay vì dựa vào những "đường vòng" huy động vốn.

Thông báo số 11410 ban hành ngày 10-10 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã đặt ra những yêu cầu rất rõ ràng: doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh, công khai tình hình giao dịch ngay khi phát sinh và tuyệt đối không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê mua. Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải có văn bản thông báo để cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện.

Bình luận về động thái này của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh với VTV Times, nhiều chuyên gia đồng tình với giải pháp này. Và cho rằng, đây không phải là những quy định mới hay mang tính "làm khó" doanh nghiệp, mà là những chuẩn mực tối thiểu để thị trường vận hành lành mạnh. Việc nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật, thông qua môi giới để nhận cọc giữ chỗ, thực chất là chuyển rủi ro pháp lý sang cho người mua. Khi Sở Xây dựng khẳng định hành vi nhận cọc, chào bán hay huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện là vi phạm và sẽ cung cấp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền xử lý, thị trường buộc phải điều chỉnh lại hành vi.

Đáng chú ý, mức xử phạt hiện nay đối với hành vi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện đã lên tới 400 đến 600 triệu đồng. Tại dự thảo nghị định mới, Bộ Xây dựng còn đề xuất nâng mức phạt lên 800 triệu đến 1 tỷ đồng nhằm tăng tính răn đe. Điều này cho thấy quan điểm quản lý đang chuyển từ "nhắc nhở" sang "xử lý thực chất", coi kỷ cương pháp luật là điều kiện tiên quyết để tái cấu trúc thị trường.

Về dài hạn, động thái "tuýt còi" này sẽ tạo ra sự phân hóa rõ rệt trong cộng đồng doanh nghiệp. Những chủ đầu tư làm ăn bài bản, tuân thủ pháp luật sẽ được hưởng lợi khi môi trường cạnh tranh trở nên công bằng hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp dựa vào huy động vốn sớm, thiếu năng lực tài chính và coi nhẹ pháp lý sẽ khó tồn tại. Đây chính là quá trình thanh lọc cần thiết để thị trường bất động sản không còn là điểm nóng rủi ro của nền kinh tế.

Khi Sở Xây dựng phối hợp với các sở, ngành và UBND cấp xã tăng cường kiểm tra, cập nhật danh sách dự án chưa đủ điều kiện mở bán và đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật, thị trường sẽ dần hình thành một mặt bằng thông tin minh bạch hơn. Niềm tin của người dân, vốn đã bị bào mòn trong giai đoạn biến động vừa qua, chỉ có thể được khôi phục khi luật chơi được tôn trọng và thực thi nghiêm túc.

Từ góc nhìn vĩ mô, việc lập lại trật tự pháp lý trong lĩnh vực bất động sản không chỉ bảo vệ người mua nhà hay doanh nghiệp làm ăn chân chính, mà còn góp phần ổn định hệ thống tài chính, hạn chế rủi ro lan truyền sang ngân hàng và các lĩnh vực liên quan. Một thị trường bất động sản minh bạch, kỷ cương sẽ là nền tảng để tăng trưởng bền vững và dài hạn.