Căn cứ cấp sổ đỏ khi mất giấy tờ giao đất
Ngày 8/11, công dân Nguyễn Đăng Huế đã gửi câu hỏi về Cổng TTĐT Chính phủ với nội dung:
"Gia đình tôi đang sử dụng một thửa đất có nguồn gốc do Ban quản lý thôn giao từ năm 1999, các giấy tờ liên quan đến việc giao đất trước đây đã bị thất lạc. Hiện nay, UBND phường đã lập biên bản xác minh nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng đất; trong đó có làm việc với cán bộ thôn tại thời điểm giao đất và xác định thửa đất được Ban quản lý thôn giao cho gia đình tôi từ năm 1999. Trên đất hiện có nhà ở và gia đình sử dụng liên tục, ổn định đến nay.
Tôi xin hỏi, gia đình đã thất lạc giấy tờ giao đất, nhưng UBND phường đã xác minh được thửa đất do Ban quản lý thôn giao từ năm 1999 thông qua Biên bản làm việc với các cán bộ thôn tại thời điểm giao đất thì có được xác định là trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai hay không?
Trường hợp gia đình tôi không còn các giấy tờ, thông tin quy định tại nội dung (ii) điểm b2 khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất đã có văn bản cam kết về quá trình sử dụng đất ổn định và UBND phường đã thực hiện xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thì có được áp dụng nội dung (iii) để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất, làm căn cứ xem xét việc sử dụng đất ổn định và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?"
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Nội dung phản ánh, kiến nghị của ông liên quan đến việc áp dụng quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp cụ thể; việc xem xét, giải quyết phải căn cứ hồ sơ, tài liệu của người sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất và quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được áp dụng tại địa phương. Bộ Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến về nguyên tắc pháp lý như sau:
Xác định đất được giao không đúng thẩm quyền thế nào?
Về căn cứ xác định đất được giao không đúng thẩm quyền trong trường hợp không còn giấy tờ giao đất Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền:
Tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.
Do đó, đối với trường hợp không còn giấy tờ về việc giao đất, cơ quan thực hiện thủ tục cần căn cứ hồ sơ, tài liệu lưu trữ và các thông tin có liên quan để xác định nguồn gốc, thời điểm, cơ quan, tổ chức thực hiện việc giao đất, mục đích sử dụng đất và quá trình sử dụng đất; đồng thời đối chiếu với quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm giao đất để xem xét việc áp dụng Điều 140 Luật Đất đai.
Việc xác định có thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai hay không phải căn cứ quy định của pháp luật về thẩm quyền giao đất tại thời điểm giao đất và hồ sơ, tài liệu cụ thể của trường hợp sử dụng đất.
Căn cứ xem xét việc sử dụng đất ổn định
Về xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất khi không có giấy tờ, thông tin theo quy định: Theo điểm b2 khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, việc xác định đất sử dụng ổn định được thực hiện trên cơ sở các giấy tờ, thông tin quy định tại nội dung (ii); trường hợp không có các giấy tờ, thông tin quy định tại nội dung (ii) thì thực hiện theo nội dung (iii).
Theo nội dung (iii), trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có các giấy tờ, thông tin quy định tại nội dung (ii), thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất được xác định trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất không có các giấy tờ, thông tin quy định tại nội dung (ii), thì việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất được thực hiện theo nội dung (iii), trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất theo nội dung (iii) là căn cứ để xem xét việc sử dụng đất ổn định; không thay thế việc xem xét nguồn gốc sử dụng đất, trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền và việc đáp ứng các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 140 Luật Đất đai.
Trường hợp xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với đất được giao không đúng thẩm quyền thì ngoài việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất theo quy định nêu trên, cơ quan thực hiện thủ tục phải tiếp tục xem xét, đối chiếu đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 140 Luật Đất đai.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin để ông Nguyễn Đăng Huế biết, thực hiện theo quy định của pháp luật.
Ảnh minh hoạ. Nguồn: Báo Chính phủ
Có phải đổi sổ đỏ khi xóa đăng ký thế chấp?
Công dân Nguyễn Phượng cũng đã gửi câu hỏi về Cổng TTĐT Chính phủ với nội dung:
"Trang cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi còn trống ba dòng. Hiện nay đăng ký thế chấp đã được thực hiện điện tử, không còn in lên trang cập nhật. Tôi được hướng dẫn, tương lai tôi có nhu cầu đăng ký thế chấp thì không cần phải đổi Giấy chứng nhận, nhưng sau khi đăng ký thế chấp mà có nhu cầu xóa thế chấp thì khi xóa xong phải đổi Giấy chứng nhận mới. Quy trình đăng ký và xóa thế chấp hiện nay là đăng ký điện tử toàn trình, vậy tương lai tôi đăng ký và xóa thế chấp nhiều lần thì trang cập nhật vẫn còn trống 3 dòng như nguyên trạng, vậy tôi có bắt buộc phải đi đổi Giấy chứng nhận mới hay không?"
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Tại điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Tại khoản 5 Điều 11 Nghị định số 18/2026/NĐ-CP ngày 14/1/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định để cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh thuộc phạm vi quản lý của Bộ Tư pháp quy định:
"5. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 như sau:
"2. Trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm m khoản 1 Điều này mà không có người yêu cầu xóa đăng ký thì căn cứ vào nội dung bản án, quyết định của Tòa án, ngay trong ngày làm việc nhận được văn bản này, cơ quan đăng ký thực hiện ghi, cập nhật nội dung xóa đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu….
Trường hợp xóa đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thì trong văn bản thông báo phải thể hiện nội dung yêu cầu người giữ Giấy chứng nhận nộp lại giấy này để Văn phòng đăng ký đất đai ghi trên Giấy chứng nhận nội dung xóa đăng ký, nếu nội dung đăng ký trước đó được ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp Giấy chứng nhận không được nộp lại thì việc xóa đăng ký vẫn có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung được xóa vào Cơ sở dữ liệu"".
Do đó, việc đã xóa đăng ký thế chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi trên Giấy chứng nhận nội dung xóa đăng ký, nếu nội dung đăng ký trước đó được ghi trên Giấy chứng nhận, trường hợp Giấy chứng nhận không được nộp lại thì việc xóa đăng ký vẫn có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung được xóa vào Cơ sở dữ liệu mà không bắt buộc phải in Giấy chứng nhận mới.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin đến bà được biết và nghiên cứu thực hiện. Trường hợp bà còn khó khăn, vướng mắc, đề nghị bà gửi phản ánh, kiến nghị đến Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM để được hướng dẫn bảo đảm phù hợp với pháp luật về đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của địa phương đã ban hành theo thẩm quyền.
