Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2026, VIS Rating cho biết nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục tăng mạnh nhưng khả năng hấp thụ giảm. Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới tại hai thị trường tăng 33% so với cùng kỳ, sau mức tăng 48% cả năm 2025.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới giảm từ 95% năm 2025 xuống 73% trong quý II. Trên thị trường thứ cấp, số giao dịch nhà ở trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ.

VIS Rating cho rằng mặt bằng lãi suất vay mua nhà bình quân 14-16% trong năm nay đang gây sức ép lên tâm lý và khả năng chi trả của người mua. Giá nhà thứ cấp cũng điều chỉnh trên diện rộng trong quý II, trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định. Giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.

Kết quả kinh doanh của nhóm chủ đầu tư niêm yết được VIS Rating theo dõi tăng mạnh trong nửa đầu năm nhờ bàn giao các dự án mở bán từ giai đoạn 2024-2025. Doanh thu tăng 89%, EBITDA tăng 100% so với cùng kỳ, cùng đạt mức cao nhất kể từ năm 2022.

Tuy nhiên, đòn bẩy tài chính tiếp tục tăng. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu lên 74% trong 6 tháng đầu năm, so với mức bình quân 54% giai đoạn 2022-2025.

Ngoại trừ Vinhomes, phần lớn chủ đầu tư niêm yết tiếp tục ghi nhận dòng tiền hoạt động âm. VIS Rating dự báo áp lực dòng tiền có thể tăng trong nửa cuối năm khi sức mua yếu khiến doanh số bán hàng và tiền thu từ khách hàng chậm lại.

Tín dụng bất động sản tăng 8,6% trong 6 tháng đầu năm, thấp hơn mức 15% cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, giá trị phát hành cổ phiếu của các chủ đầu tư chỉ đạt khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86%.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp đẩy mạnh huy động qua trái phiếu. Trong 9 tháng, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ. Lãi suất phát hành bình quân khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản.

VIS Rating dự báo nhu cầu phát hành trái phiếu sẽ tiếp tục cao do khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2026 và năm 2027, cùng nhu cầu vốn cho các dự án quy mô lớn.

Theo VIS Rating, hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở có thể suy yếu trong nửa cuối năm. Rủi ro tập trung ở các doanh nghiệp nhỏ, chủ đầu tư có dự án vướng pháp lý và doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào thị trường thứ cấp.

Các chủ đầu tư lớn được đánh giá có khả năng tái cấp vốn tốt hơn nhờ tiến độ bàn giao dự án và quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng.