“Không biết đâu là giá thị trường”

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property), nói rằng, đề xuất bỏ định giá đất theo giá thị trường, bỏ nộp tiền sử dụng đất bổ sung... trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mang lại niềm vui cho các doanh nghiệp làm bất động sản.

Theo ông Toản, thời gian qua, Luật Đất đai quy định tiền sử dụng đất theo giá thị trường khiến hàng loạt dự án gặp vướng mắc vì nhiều nơi không biết đâu là giá thị trường.

“Có những cán bộ sợ sai không xác định được giá tiền sử dụng đất khiến dự án đình trệ. Còn có những dự án xác định xong giá đất trước đó nhưng lại xác định lại vì cho rằng, giá thời điểm đó thấp nên phải nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng khiến doanh nghiệp điêu đứng khi chi phí tăng cao không hoàn thành được dự án.

Thậm chí, có dự án xác định giá đất căn cứ vào kết quả đấu giá đất bên cạnh trong khi giá trúng lại là giá ảo. Có dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau 1 năm thi hành, theo tôi, là hợp lý, gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản”, ông Toản nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, thốt lên: “Không có niềm vui nào hơn khi điều vướng mắc nhất sắp được gỡ bỏ. Rất nhiều cuộc họp tôi kiến nghị việc xác định giá đất theo thị trường là vô lý vì khi đó giá nhà luôn đuổi theo giá đất. Điều này không chỉ khiến doanh nghiệp chậm triển khai dự án, mà còn đẩy giá nhà tăng cao, xa rời khả năng chi trả của phần lớn người dân”.

Theo ông Hiệp, tiền sử dụng đất quyết định rất lớn đến giá bất động sản. “Tôi cho rằng, thời điểm này, Nhà nước rất quyết tâm gỡ vướng thị trường bất động sản. Việc bỏ định giá theo thị trường là bước đi đầu tiên và sắp tới giảm bớt thủ tục đầu tư dự án. Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua với đề xuất trên, tôi tin thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt và không còn căng thẳng như thời gian qua”, ông Hiệp nói.

Đồng quan điểm với ông Hiệp, ông Toản cho rằng, hiện tiền sử dụng đất còn cao hơn chi phí xây dựng. Cụ thể, theo suất đầu tư 1m2 chung cư của Bộ Xây dựng khoảng 24,7 triệu đồng/m2 nhưng tính theo phân bổ 1m2 chung cư ở vị trí nội đô cao gấp nhiều lần.

“Việc phân bổ tiền sử dụng đất cho m2 chung cư cao khiến chúng ta không kiểm soát được giá nhà. Theo gỡ khó của Luật Đất đai (sửa đổi), giá nhà chắc chắn sẽ hạ khi tiền sử dụng đất cấu thành sản phẩm hạ”, ông Toản nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bãi bỏ khoản thu bổ sung trên là một thay đổi mang tính bước ngoặt, có khả năng cởi trói cho hàng loạt dự án bất động sản bị vướng mắc về nghĩa vụ tài chính trong nhiều năm.

Trước đây, quy định về việc truy thu khoản tiền bổ sung cho thời gian chậm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã tạo ra gánh nặng tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp. Nhiều dự án bị chậm xác định nghĩa vụ tài chính trong 10, 20, thậm chí 30 năm không phải do lỗi của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, họ vẫn rơi vào tình thế phải nộp một khoản tiền bổ sung rất lớn, có khi khoản nộp bổ sung còn cao hơn cả tiền sử dụng đất gốc. Chi phí này không chỉ làm khó doanh nghiệp mà khi cấu thành vào giá sản phẩm, giá nhà đất sẽ leo thang và người mua cuối cùng phải chịu thiệt.

Trước đó, HoREA liên tục gửi văn bản đến các cơ quan có thẩm quyền, phân tích những bất cập của quy định phải thu tiền đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. HoREA lập luận rằng, việc chậm trễ trong khâu xác định nghĩa vụ tài chính phần lớn thuộc về trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, do đó việc yêu cầu doanh nghiệp phải nộp thêm một khoản tiền phạt là chưa hợp lý.

Thay vào đó, HoREA đề xuất chỉ áp dụng một mức thu rất thấp là 0,5%/năm hoặc tốt nhất là bãi bỏ hoàn toàn để “khoan thư sức dân, doanh nghiệp”. Sự thay đổi trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cho thấy tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp đã được ghi nhận.

Cách thức hài hoà lợi ích

Trao đổi với PV Tiền Phong, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng, việc bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Trong thực tế, có thể áp dụng các phương pháp khác nhau để phục vụ các mục tiêu quản lý khác nhau, nhưng không nên loại bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường trong định giá đất.

“Có những cán bộ sợ sai không xác định được giá tiền sử dụng đất khiến dự án đình trệ. Còn có những dự án xác định xong giá đất trước đó nhưng lại xác định lại vì cho rằng, giá thời điểm đó thấp nên phải nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng khiến doanh nghiệp điêu đứng khi chi phí tăng cao không hoàn thành được dự án. Thậm chí, có dự án xác định giá đất căn cứ vào kết quả đấu giá đất bên cạnh trong khi giá trúng lại là giá ảo. Có dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau 1 năm thi hành, theo tôi, là hợp lý, gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản”. Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ

Giá thị trường phản ánh khách quan giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển của đất đai, do đó đặc biệt quan trọng trong các trường hợp như bồi thường, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Việc tách rời hoàn toàn khỏi cơ chế thị trường có thể dẫn đến tình trạng giá không sát thực tế, người sử dụng đất không đồng ý với quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hoặc giá đất do cơ quan nhà nước đưa ra như đã xảy ra trước đây dẫn đến khiếu nại bồi thường, chậm trễ dự án.

Tuy nhiên, với các mục đích khác như xác định tiền thuê đất hằng năm, Nhà nước có thể áp dụng cơ chế giá quy định nhằm tạo thuận lợi cho công tác quản lý và dự toán ngân sách. Điều quan trọng là phân định rõ mục đích sử dụng giá đất, từ đó lựa chọn phương pháp phù hợp.

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng, cơ quan chức năng đang vội vàng coi mức giá được hình thành từ một số ít phiên đấu giá là giá thị trường để tính tiền sử dụng đất. Theo ông, giá thị trường thực sự phải được hình thành qua thời gian, là kết tinh của sức lao động, giá trị thực, giá trị sử dụng, dòng tiền và thu nhập mà đất đai tạo ra.

Mức giá đó cần phản ánh khả năng thanh toán của đại đa số người dân, chứ không chỉ một nhóm nhỏ nhà đầu tư. Hiện nay, đất đai bị định giá sai bản chất và vai trò khi không còn được nhìn nhận là tư liệu sản xuất mà được ví như kim cương, hàng quý hiếm, dẫn đến thị trường bị méo mó.

Ông Lượng nhấn mạnh, một mức giá mà phần lớn người dân không thể tiếp cận hoặc khai thác giá trị sử dụng thì không thể gọi là giá thị trường đúng nghĩa. “Việc bỏ giá thị trường trong việc xác định tiền sử dụng đất là tin vui nhưng phải làm sao có cách tính tiền sử dụng đất phù hợp. Chúng ta đừng sửa luật chỉ để giải quyết phần ngọn của vấn đề.

Trước hết, chúng ta phải làm dữ liệu đất đai từ thị trường làm từ gốc. Đất đai là tài sản nhà nước do Nhà nước quyết định nhưng mức giá nào lại là vấn đề chúng ta cần giải quyết”, ông Lượng nói.

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng, cơ quan chức năng đang vội vàng coi mức giá được hình thành từ một số ít phiên đấu giá là giá thị trường để tính tiền sử dụng đất.

Theo ông, giá thị trường thực sự phải được hình thành qua thời gian, là kết tinh của sức lao động, giá trị thực, giá trị sử dụng, dòng tiền và thu nhập mà đất đai tạo ra. Mức giá đó cần phản ánh khả năng thanh toán của đại đa số người dân, chứ không chỉ một nhóm nhỏ nhà đầu tư.

Hiện nay, đất đai bị định giá sai bản chất và vai trò khi không còn được nhìn nhận là tư liệu sản xuất mà được ví như kim cương, hàng quý hiếm, dẫn đến thị trường bị méo mó.