UBND TPHCM đã ban hành Quyết định cho phép CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) chuyển mục đích sử dụng đất (bổ sung) để thực hiện Dự án Khu nhà ở tại phường Tân Phú, Quận 7 (nay là phường Tân Mỹ), TPHCM.

Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng diện tích bổ sung 2.141,3 m² (gồm 1.463,3 m² đất nông nghiệp chuyển mục đích và 678,0 m² đất ở tiếp tục sử dụng) để sử dụng cùng phần diện tích đất đã giao theo Quyết định số 6618/QĐ-UBND năm 2015, qua đó hoàn chỉnh quỹ đất thực hiện dự án có tổng diện tích 70.113,7 m² theo Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 3433/QĐ-UBND ngày 25/12/2025.

Trong cơ cấu đất bổ sung, diện tích đất ở tại đô thị xây dựng nhà ở thương mại là 1.592,3 m² theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất căn cứ khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn sử dụng đến ngày 09/12/2065; phần đất giao thông 549,0 m² được giao không thu tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2024 để bàn giao lại sau khi hoàn thành đầu tư.

Quyết định cũng nêu rõ doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tuân thủ quy hoạch và tiếp tục thực hiện đầy đủ các trách nhiệm theo Kết luận thanh tra số 365/KL-TTCP ngày 14/10/2025 của Thanh tra Chính phủ cũng như duy trì nghĩa vụ đối với phần đất quy hoạch trường học theo quy định.

Động thái tháo gỡ pháp lý tại khu đất vàng Nam Sài Gòn diễn ra vào thời điểm Phát Đạt vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất soát xét bán niên năm 2026 với những biến số tài chính trái chiều.

Trên bề mặt số liệu, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 6 tháng đầu năm đạt 218 tỷ đồng, tăng trưởng gần 89% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp lại đặt ra nhiều dấu hỏi lớn đối với giới phân tích khi nguồn thu cốt lõi suy giảm sâu. Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ trong nửa đầu năm chỉ đạt 157,84 tỷ đồng, lao dốc 65,5% so với mức 457,87 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước; trong đó doanh thu chuyển nhượng bất động sản hoàn toàn biến mất, nguồn thu chính chỉ còn dựa vào hoạt động cung cấp dịch vụ (152,72 tỷ đồng).

Điểm tựa duy nhất giúp PDR thoát lỗ và đạt tăng trưởng lợi nhuận đột biến đến từ khoản doanh thu hoạt động tài chính lên tới 1.381,46 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần cùng kỳ nhờ thương vụ chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại CTCP Đầu tư Serenity và CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long.

Bên cạnh sự suy yếu của hoạt động cốt lõi, cơ cấu chi phí phình to và các khoản trích lập dự phòng rủi ro tài sản đang bào mòn đáng kể đà tăng trưởng của Phát Đạt. Trong kỳ, chi phí tài chính vọt lên 536,59 tỷ đồng (tăng 310%), chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên 324,87 tỷ đồng (tăng 313%).

Đáng chú ý, doanh nghiệp phải ghi nhận khoản tổn thất đầu tư vào đơn vị khác hơn 307 tỷ đồng và trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi lên tới 196,66 tỷ đồng, phần lớn bắt nguồn từ việc đánh giá rủi ro thu hồi vốn tại các dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý như Hợp đồng BT hệ thống hạ tầng Khu Cổ Đại do UBND TPHCM chấm dứt chủ trương hay dự án Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng đã bị tạm chuyển đổi công năng sang công viên cây xanh.

Vấn đề đáng lo ngại nhất nằm ở cấu trúc dòng tiền khi báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm tới 2.815,16 tỷ đồng, đào sâu thêm mức âm 1.920,54 tỷ đồng của kỳ trước. Sự thâm hụt nặng nề này đến từ việc vốn lưu động bị chiếm dụng trên quy mô lớn, thể hiện qua việc các khoản phải thu phình to thêm hơn 4.430 tỷ đồng và tiền nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cũng như chi phí lãi vay tiếp tục rút kiệt nguồn ngân quỹ. Để bù đắp cho "lỗ hổng" dòng tiền hoạt động, Phát Đạt buộc phải trông cậy vào dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư dương 4.731,61 tỷ đồng, chủ yếu thu về từ việc bán các khoản đầu tư góp vốn tại các dự án và công ty con với số tiền 5.530 tỷ đồng. Việc bán tài sản đã kịp thời giải vây thanh khoản, đưa lượng tiền và tương đương tiền cuối kỳ tăng vọt lên 1.665,83 tỷ đồng, tạo dư địa để doanh nghiệp chi trả 2.850,70 tỷ đồng nợ gốc vay ngân hàng và tổ chức tín dụng.

Dù lượng tiền mặt tại ngày 30/06/2026 nhìn có vẻ dồi dào, song rủi ro mất cân đối kỳ hạn thanh toán vẫn hiện hữu. Tổng nợ vay và nợ thuê tài chính của Phát Đạt ở mức 5.246,15 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn đã nhảy vọt từ 1.234,62 tỷ đồng hồi đầu năm lên 2.084,71 tỷ đồng, chiếm gần 40% tổng dư nợ. Các khoản vay tín dụng từ Ngân hàng Quân đội (MB) và Ngân hàng Công thương (VietinBank) cùng nhiều khoản vay cá nhân, tổ chức ngắn hạn khác sẽ đáo hạn dồn dập vào nửa cuối năm 2026 và đầu năm 2027, tạo áp lực trả nợ không nhỏ. Ngoài ra, công ty còn đang ghi nhận khoản phải trả ngắn hạn khác hơn 9.800 tỷ đồng, phần lớn là tiền nhận hợp tác đầu tư từ các đối tác tại các dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 đang chờ tất toán chuyển nhượng.

Rõ ràng, chiến lược "bán con cứu mẹ" đã giúp Phát Đạt vượt qua giai đoạn thắt chặt thanh khoản ngặt nghèo và tái cấu trúc được một phần nợ vay. Tuy nhiên, việc liên tục dựa vào doanh thu tài chính để "làm đẹp" báo cáo kết quả kinh doanh và khỏa lấp khoảng trống dòng tiền hoạt động chỉ là giải pháp tình thế.

Trong bối cảnh quỹ đất tại dự án phường Tân Phú vừa được chính quyền TPHCM tháo gỡ chuyển mục đích sử dụng đất bổ sung, thách thức của PDR là phải nhanh chóng đưa các dự án trọng điểm vào guồng mở bán, tạo lập dòng tiền bán hàng thực chất thay vì tiếp tục phụ thuộc vào việc co hẹp danh mục đầu tư tài chính.