Ở Việt Nam, trong thời gian áp dụng nền kinh tế do nhà nước bao cấp, chắc chắn không thể có sốt giá đất đai, bất động sản do không được phép giao dịch trên thị trường và được nhà nước bao cấp toàn bộ. Vào năm 1986, Nhà nước quyết định đổi mới kinh tế với bước đầu tự cởi trói cho nền kinh tế do nhà nước chỉ huy tập trung.

Mãi tới 1991, Nhà nước quyết định áp dụng kinh tế thị trường nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đến 1996, thị trường BĐS mới được xác lập và cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch. Từ thời gian này, thị trường BĐS được phát triển tự do từng bước, những ngày đầu tiên này cũng có biểu hiện là một thị trường có sức hấp dẫn cao vì mang lại lợi ích lớn từ chênh lệch giá đất giữa giá của Nhà nước và giá thị trường. Từ đó, thị trường BĐS có lúc thăng, lúc trầm, nhưng đến nay đã trải qua 4 cuộc sốt giá cao trên toàn thị trường.

Cuộc sốt giá đầu tiên trong giai đoạn 1990 - 1992, và cuộc sốt giá thứ hai trong giai đoạn 2000 - 2002. Sự thực, đây không phải là thực chất sốt giá, mà chỉ là quá trình tăng giá khi chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Trong cơ chế bao cấp, về mặt lý thuyết đất đai không có giá, nhưng quá trình giao dịch các BĐS gắn liền với đất cho thấy đất đai vẫn có giá nhưng giá đó rất thấp. Trong 2 lần tăng giá đất này, mỗi lần giá đất tại các đô thị lớn đã tăng gấp 10 lần.

Dự án BĐS tại Mê Linh. Ảnh: Kiên Trung

Một câu hỏi được đặt ra là tại sao giá đất lại tăng 2 giai đoạn cách nhau khoảng 10 năm. Trên thực tế, mỗi lần giá đất tăng thêm cho phù hợp với hoàn cảnh thị trường của các nước trong khu vực đều bị cắt ngang bởi việc ban hành Luật Đất đai. Lần thứ nhất là Luật Đất đai 1993 và lần thứ hai là Luật Đất đai 2003. Mặc dù các Luật Đất đai này không có quy định nào hạn chế việc tăng giá đất, nhưng tâm lý của mọi người trong thị trường đều muốn ngừng mọi hoạt động chờ xem các quy định của Luật Đất đai mới ban hành sẽ tác động như thế nào lên thị trường BĐS. Tóm lại, đến năm 2003 giá đất tại các đô thị lớn của Việt Nam gần như ngang bằng với giá đất tại các đô thị lớn tương đương trong khu vực ASEAN như tại Jakarta (Indonesia), Manila (Philippines), Bangkok (Thái Lan) hay Kuala Lumpur (Malaysia).

Từ năm 2003, thị trường BĐS Việt Nam có biểu hiện im ắng do mọi người muốn đầu tư vào thị trường chứng khoán mới sơ khai, trong đó là việc tìm lợi ích khá lớn từ giá trị đất đai tại các doanh nghiệp cổ phần từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Khi cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, giá trị đất đai vẫn được tính theo bảng giá của nhà nước với giá đất rất thấp. Theo xu hướng này, ‘bong bóng’ lại được tích tụ tại thị trường chứng khoán. Đến 2007, ‘bong bóng’ chứng khoán bị vỡ và các nhà đầu tư chuyển vốn sang đầu tư vào thị trường BĐS. Từ 2007 tới 2008 là giai đoạn có cơn sốt giá bất động sản lần thứ 3, có nguyên nhân từ việc các nhà đầu tư chuyển vốn ồ ạt từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS.

Trên thực tế, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn này khoảng 3 lần, là nguồn cơn gây rủi ro về lạm phát. Đúng như vậy, lần lạm phát đầu tiên ập tới kinh tế Việt Nam vào năm 2009 và tiếp tục trở lại vào năm 2010. Như trên đã nói, các giải pháp kiềm chế lạm phát đã làm cho thị trường BĐS không có vốn hoạt động và bị đóng băng, Chính phủ đã tìm giải pháp phục hồi thị trường vào năm 2013.

Từ 2014, thị trường nhà ở thương mại cao cấp có cung rất cao mà cầu chủ yếu là nhà ở giá rẻ lại gần như thiếu hoàn toàn. Chính phủ đã tập trung giải quyết mất cân đối cung - cầu trong khu vực giá cao mà thực chất là giải quyết nợ xấu. Ngoài ra, các nhà đầu tư dự án BĐS đã có sáng kiến mở hướng đầu tư mới vào các BĐS du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới như Condotel, Shophouse, Villa nghỉ dưỡng, Homestay, Farmstay, v.v.

Đến 2018, các phân khúc BĐS nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và du lịch - nghỉ dưỡng đều gặp khó khăn do khung pháp luật không đầy đủ hoặc xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Từ 2019, đất nước bị dịch bệnh Covid-19 và năm 2020 thị trường BĐS nhà ở rơi vào sốt giá, giá đã tăng đến nay khoảng 2 lần.

Cơn sốt giá BĐS thứ tư hiện nay

Kể từ 2020, cơ sốt giá BĐS thứ tư xảy ra. Nguyên nhân của cơn sốt giá BĐS lần này hoàn toàn khác với cơn sốt giá BĐS lần trước do vốn đầu tư chuyển ồ ạt từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Nhìn vào thực tế, có thể thấy một số lý do sốt giá BĐS lần thứ tư này có các nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất: Năm 2020 là năm đầu kỳ quy hoạch 2021 - 2030, hàng loạt đề xuất mới về phát triển đô thị mới, dự án mới. Mặt khác, Chính phủ cũng quyết định tăng cường đầu tư công để phát triển hạ tầng giao thông. Các yếu tố này có tác động làm cho thị trường BĐS nhà ở hấp dẫn hơn, cuốn hút hơn các nhà đầu tư. Một yếu tố nữa làm cho thị trường BĐS sôi động là các dự án chia lô - bán nền tăng lên khá mạnh gây sốt giá đất nền. Chính quyền cấp huyện muốn chia lô - bán nền để thu ngân sách địa phương, nhà đầu tư nhỏ muốn mua đất nền để đầu cơ chờ tăng giá mà không phải lo chi phí xây dựng nhà.

Thứ 2: Chúng ta vừa trải qua một thời gian dài chịu tác động của Covid-19 khá nặng nề. Thu nhập của mọi người lao động đều bị giảm sút, thậm chí là không có thu nhập. Những người ít tiền đành chịu và phải tìm những việc đơn giản để kiếm sống. Những người nhiều tiền phải tìm phương thức đầu tư mới để tăng thu nhập, nơi đầu tư quen thuộc vẫn là thị trường BĐS nhà ở. Từ đó, cầu về BĐS nhà ở tăng lên mạnh nhưng không phải nhằm phục vụ mục đích để ở. Từ phía khác, cung nhà ở lại bị giảm sút do chưa tháo gỡ được các vướng mắc về khung pháp luật, hàng loạt dự án nhà ở chờ phê duyệt nhưng không thể phê duyệt được do tâm lý e ngại bị xử phạt của những người có thẩm quyền. Cầu nhà ở tăng cao, nhưng cung bị nghẽn là nguyên nhân chính tạo nên sốt giá.

Thứ 3: Lý do thứ ba phải kể đến là tác động khá mạnh của giới đầu cơ, vụ lợi về BĐS. Ở phạm vi địa phương, giới “cò đất” tung tin thất thiệt, không trung thực về thị trường để lừa người tham gia mua đất. Ở phạm vi lớn hơn, các “đại gia” đầu tư dự án BĐS tìm cách kích cho tăng giá như đấu giá đất tại Thủ Thiêm hay xướng giá cao tại các dự án BĐS hiện hữu.

Nhìn vào kinh nghiệm ở Việt Nam vào giai đoạn 2007 - 2010, có thể thấy sốt giá lần này không được kịp thời ngăn chặn thì khá chắc chắn sẽ dẫn tới lạm phát. Nguyên nhân trực tiếp làm cầu tăng quá mạnh là hiện tượng đầu cơ nhà ở vẫn chưa được khắc phục, lượng cầu tăng lên nhiều hơn nữa vì giảm thu nhập do Covid-19 gây ra.

Hệ lụy và giải pháp

Trước tình hình này, Chính phủ đã chỉ đạo UBND các địa phương kịp thời dẹp bỏ các chợ ‘cóc’ BĐS và các hoạt động môi giới trái pháp luật của giới “cò đất” tiêu cực. Tất nhiên, Chính phủ cũng sẽ tiếp tục xử lý các hành vi xấu lợi dụng thị trường chứng khoán liên kết thị trường BĐS nhằm tư lợi.

Từ kinh nghiệm của các nước công nghiệp trên thế giới, trong khu vực, cũng như những kinh nghiệm từ Việt Nam, cần phải có những giải pháp hiệu quả để ngăn chặn các cơn sốt giá BĐS vì đó là điểm khởi đầu cho mọi cuộc khủng hoảng liên quan đến nền kinh tế. Sốt giá BĐS có thể xảy ra ở cả các nước có hệ thống quản lý chặt chẽ như Hoa Kỳ hay Nhật Bản. Chỉ cần sơ suất một chút là có thể mất hàng thập kỷ để sửa sai và phục hồi.

Những hệ lụy xấu về kinh tế là một việc, nhưng những hệ lụy xấu về xã hội có thể tác động lớn hơn. Khoảng cách giàu - nghèo ngày càng tăng cao, những người có thu nhập thấp, người nghèo hầu như không có khả năng mua được nhà cho mình.

Giải pháp lâu dài cho Việt Nam là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ BĐS và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế BĐS phù hợp, không có cách nào khác. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào BĐS so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế BĐS.