Nhiều người có tiền gửi tiết kiệm, mua vàng chờ giá nhà giảm 30-50%: Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS nói gì?

Sáng 22/10 diễn ra Hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực thúc đẩy tăng trưởng". 

Tại Hội thảo, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam cho biết một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở đầu ra của thị trường, khi niềm tin suy giảm và tâm lý chờ đợi giá giảm vẫn bao trùm, khiến thanh khoản chưa tương xứng với nhu cầu thực.

Ông cho biết, dù nhu cầu bất động sản vẫn lớn, lượng giao dịch trên thị trường lại không cao. Sau những biến động vừa qua, nhiều người có tiền lựa chọn gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc mua vàng tích lũy, chờ thời điểm giá bất động sản giảm sâu mới xuống tiền.

Tâm lý này góp phần hình thành kỳ vọng giá sẽ giảm từ 30 - 50%, tương tự giai đoạn 2011 - 2015. Trong khi đó, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cũng chịu áp lực, có tâm lý e ngại và tìm cách bán tài sản để giảm gánh nặng tài chính.

Bên cạnh đó, thị trường còn tồn tại tình trạng lệch pha cung - cầu nghiêm trọng, nguồn cung sản phẩm cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội lại thiếu hụt. Theo chuyên gia, sự mất cân đối này càng khiến khoảng cách giữa giá bán bất động sản và khả năng chi trả của người dân trở nên lớn hơn.

Ông cho biết sở dĩ xảy ra thực trạng trên là do nhận thức chưa đầy đủ về cấu thành giá bán bất động sản. Khác với cuộc khủng hoảng dư cung giai đoạn 2011 - 2015, chuyên gia cho biết thị trường hiện nay đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Trong khi đó, các chi phí đầu vào cấu thành giá mỗi mét vuông nhà ở đều tăng mạnh, từ tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đến giá vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và các yêu cầu tuân thủ trong xây dựng.

"Kỳ vọng giá nhà giảm sâu 30 - 50% của một bộ phận người tiêu dùng hiện không có cơ sở thực tiễn, đồng thời tạo ra tâm lý chờ đợi cực đoan, ảnh hưởng đến sức mua và thanh khoản thị trường", ông Toan nhấn mạnh.

Ở phía người mua, ông Toan nêu tỷ lệ sử dụng vốn vay mua nhà ở mức 50 - 70%. Với mức đòn bẩy này, biến động lãi suất có ảnh hưởng lớn đến nghĩa vụ trả nợ và quyết định giao dịch.

Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí trả nợ có thể tăng, khiến một bộ phận gia đình phải điều chỉnh hoặc trì hoãn kế hoạch mua nhà. Vì vậy, hỗ trợ sức mua cần gắn với khả năng dự báo chi phí tài chính trong thời gian dài.

Ông đề xuất nghiên cứu các gói cấp bù hoặc cố định lãi suất ở mức thấp trong 5–10 năm đầu đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền. Người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội cần được xem xét cơ chế ưu tiên về thời hạn vay và hệ số rủi ro.

Để khơi thông đầu ra, chuyên gia cho rằng phải giải tỏa tâm lý chờ đợi và tập trung đáp ứng nhu cầu ở thực. Doanh nghiệp và cơ quan quản lý cần minh bạch thông tin về cơ cấu chi phí, cấu thành vốn và giá thành sản phẩm trong bối cảnh mới, giúp người mua hiểu rõ hơn về mặt bằng giá nhà ở hiện nay, từ đó hạn chế tâm lý chờ đợi giá giảm sâu để bắt đáy.

Về phía doanh nghiệp, cần chủ động cơ cấu lại danh mục dự án, điều chỉnh mức lợi nhuận kỳ vọng và tập trung nguồn lực vào phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở xã hội. Đồng thời, cần đẩy nhanh đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội để bán và cho thuê cùng với quỹ nhà ở quốc gia; nghiên cứu xây dựng các đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cùng với đó, cần đẩy mạnh số hóa, rút ngắn thủ tục đăng ký, xét duyệt và xem xét điều chỉnh các điều kiện về cư trú, thu nhập, tín dụng đối với những đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.