Sáng 18-9, hội thảo “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” được tổ chức trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế- Xã hội 2022.

Làm rõ thế nào là giá đất thị trường

Phát biểu tại Hội thảo, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng đất nước nào “vốn hóa” đất đai được thì sẽ phát triển được. “Các nước làm được việc đó, ta phung phí giá trị đất đai không làm được, giá trị đất đai không chui vào ngân sách mà nằm vào túi cá nhân sở hữu”- ông Võ nói.

Dẫn chứng ở Hà Nội, ông Võ nói nếu nơi nào biết đầu tư thì giá đất tăng hàng trăm lần. Ông cũng nhắc lại cách thức Đà Nẵng làm tốt việc phát triển đầu tư vào đất, trong khi nhiều địa phương chưa làm được việc này. Theo đó, Đà Nẵng xây dựng trung tâm thành phố mới từ các làng chài ven biển Mỹ Khê. Từ đó, giá đất nông nghiệp ở khu đó tăng lên hàng trăm lần.

“Mọi người hỏi tại sao các địa phương khác chưa học được kinh nghiệm của Đà Nẵng. Tôi cho rằng Đà Nẵng tính toán được, đồng thời cũng làm cho người dân đồng hành với chính quyền”- ông Võ nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT nhấn mạnh quan trọng nhất là loại bỏ tư duy bao cấp trong quản lý đất đai. Công cụ hành chính chỉ nên áp dụng trong phạm vi nhất định và phải tôn trọng công cụ thị trường để phát triển bền vững, thực hiện vốn hóa đất đai hiệu quả.

“Còn hở một tí là dùng công cụ hành chính thì chắc chắn những vướng mắc giữa nhà nước và người dân, giữa quản lý và thị trường rất khó giải quyết”- ông Võ nói.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng sửa Luật Đất đai có hai vấn đề trọng tâm cần giải quyết rất thấu đáo. Thứ nhất là giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể, giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh, có khác biệt giữa lần giao dịch này với lần giao dịch khác, địa điểm này với địa điểm khác. Dựa vào đó sẽ không có giá thị trường.

Cũng theo ông Võ, giá trị thị trường là kết quả ước lượng về giá thị trường, cụ thể là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê. "Đây không phải là bài toán số học mà là bài toán thống kê. Chính vì vậy, giá trị thị trường không bao giờ có một con số chính xác. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường"- ông Võ nói thêm và cho rằng các nước chỉ cần xác định được giá đất của nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này.

"Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường”- ông Võ cho rằng điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường.

Thứ hai là chuyển dịch đất đai. Ông Võ cho biết nước ta vẫn đi theo hai hướng là chuyển dịch đất đai bắt buộc do nhà nước quyết định và chuyển dịch đất đai tự nguyện, tức thỏa thuận theo cơ chế thị trường. Việc này tạo thành hai trạng thái cực đoan, không có lợi.

Theo ông, chuyển dịch do nhà nước quyết định thì phát sinh khiếu kiện của người dân. Chuyển dịch tự nguyện thì đầu tư chẳng bao giờ có đủ đất, bởi chỉ thảo luận được với khoảng 70-80%, 20-30% vẫn không đồng ý hợp tác.

Phân định tài sản bất động sản tồn tại thế nào để xác định thời hạn đất đai

Đề cập tới thời hạn sử dụng đất, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hoàng Văn Cường cho rằng nếu đất đai sử dụng có thời hạn, khi đó bất động sản chỉ còn là một tài sản sử dụng và giá trị chỉ mang lại đúng bằng lợi ích kinh tế.

Nhưng khi đất đai được sử dụng lâu dài, thường được coi là sử dụng vĩnh viễn, khi đó bất động sản không còn là tài sản sử dụng đơn thuần nữa mà là tài sản tích luỹ cho tương lai.

“Đó là lý do giải thích vì sao đất đai ở những vùng khan hiếm như Trung tâm, ở Bờ Hồ, giá đất đai cao hơn gấp nhiều lần so với mức sinh lợi của nó, vì mua đất đai giống như mua một tài sản tích luỹ, giống như mua vàng, không còn là mua để kinh doanh đơn thuần”- ông Cường nói.

Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân đề nghị phải phân định tài sản bất động sản tồn tại như thế nào, từ đó xác định thời hạn đất đai tương ứng. Ví dụ, nhà ở riêng lẻ thì bản thân người dân đã đầu tư, cải tạo và duy trì mãi mãi, như vậy gần coi như một tài sản tồn tại lâu dài, trường hợp đó đất đai được giao dài hạn.

Ngược lại, những dạng như nhà chung cư, hay các công trình kinh doanh thương mại thì thời gian tồn tại chỉ có thời hạn, chúng ta phải giao đất đai có thời hạn.

“Tôi kiến nghị với chung cư, chúng ta nên cho hình thức thuê đất thu tiền một lần theo thời hạn tồn tại của chung cư. Các công trình về đất đai đưa vào kinh doanh nên thuê đất thu tiền hàng năm nhưng tôi cho rằng để ổn định thì nên là 5 năm để không ảnh hưởng đến biến động chi phí cho nhà đầu tư”- ông Cường nói.