GS Đặng Hùng Võ
Đất nền từng là một trong những phân khúc sôi động nhất của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi Nghị quyết 21 định hướng hạn chế phân lô, bán nền tại đô thị, cách phát triển đô thị, giá đất và dòng tiền đầu tư có thể thay đổi đáng kể. Vậy điều gì thực sự đang được điều chỉnh phía sau chính sách này?
Chia sẻ trong tọa đàm liên quan đến tác động của Nghị quyết 21 đối với thị trường bất động sản trên VTC News, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, nếu đô thị chỉ tập trung chia lô, bán nền thì rất khó hình thành một đô thị hoàn chỉnh. Người mua đất nền có thể giữ đất mà không xây dựng, gây ảnh hưởng đến kiến trúc và diện mạo đô thị.
Vấn đề thứ hai nằm ở việc sử dụng nguồn vốn. Nếu tiền liên tục đổ vào đất nền nhưng không tạo ra hoạt động xây dựng hay giá trị sử dụng, dòng vốn đó sẽ trở thành vốn chết. Xu hướng đúng phải là đưa vốn vào phát triển đất đai, xây dựng và tạo ra giá trị thực, thay vì để tiền nằm bất động trong những thửa đất chưa được khai thác.
“Trước đây, việc mua bất động sản để giữ tiền có thể tương đối dễ dàng. Nhưng hiện nay, người mua cần cân nhắc liệu thửa đất mình sở hữu có được giữ nguyên trong tương lai hay có thể bị Nhà nước thu hồi để phục vụ phát triển đô thị. Quá trình phát triển đô thị phải đi theo định hướng của Nhà nước, trong đó quy hoạch cần được thực hiện trước một bước để làm cơ sở triển khai các giai đoạn tiếp theo”, ông Võ nói.
Theo vị chuyên gia, những thay đổi này tạo ra một phương thức phát triển đô thị khác trước. Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu xem xét kỹ việc phân lô, bán nền, đây là vấn đề cần được nghiên cứu nghiêm túc. Ông nêu thực tế đấu giá đất nền tại các khu vực ngoại thành Hà Nội cho thấy những hệ lụy của tình trạng giá đất bị đẩy lên cao.
“Đã có giai đoạn đất nền ở những khu vực xa trung tâm tăng giá mạnh, có thửa được đẩy lên mức 1 đến 2 tỷ đồng. Diễn biến này tạo ra mặt bằng giá không phản ánh đầy đủ giá trị sử dụng thực tế và không gắn chặt với nhu cầu đô thị hóa. Trong khi đó, đô thị hóa đòi hỏi những giải pháp phát triển không gian đô thị đồng bộ, chứ không đơn thuần là chia nhỏ đất để bán”, ông nhấn mạnh.
Vị giáo sư cho rằng điều quan trọng là phải phát triển đô thị theo cách tạo ra giá trị gia tăng cho đất đai. Khi một khu vực nông thôn được chuyển đổi thành đô thị, giá đất có thể tăng lên hàng chục lần, qua đó hình thành một lượng vốn tài chính lớn gắn với đất. Tại châu Âu, việc gia tăng giá trị đất đai cũng được nhìn nhận là một yếu tố cốt lõi trong nền kinh tế.
Đây là câu chuyện rộng hơn liên quan đến cách tổ chức không gian đô thị và khai thác nguồn lực đất đai. Vì vậy, ông nhận định định hướng hạn chế phân lô, bán nền được nêu trong Nghị quyết 21 là đúng đắn và cần tiếp tục được nghiên cứu kỹ lưỡng.
Trước tình trạng giới đầu cơ bắt tay tạo sóng, đẩy giá đất lên cao rồi sang tay kiếm lời, gây hệ lụy cho thị trường, đặc biệt tại các khu vực phân lô, bán nền, câu hỏi đặt ra là: Với định hướng siết chặt tại Nghị quyết 21, hoạt động thổi giá đất liệu có bị chặn đứng hay vẫn còn đất diễn?
Chia sẻ về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cho biết muốn đánh giá khả năng ngăn chặn hành vi thổi giá đất, trước hết cần xem các quy định pháp luật sẽ được sửa đổi như thế nào. Nghị quyết đưa ra những định hướng chính sách đất đai mang tính khái quát, làm cơ sở để xây dựng các quy định pháp luật cụ thể. Chỉ khi luật mới được ban hành và xác định rõ phạm vi, điều kiện áp dụng mới có thể đánh giá mức độ hạn chế hoạt động phân lô, bán nền.
Ông cũng đề cập đến kinh nghiệm quốc tế trong việc quản lý phân lô, bán nền. Ở một số quốc gia, hình thức này được sử dụng như một giải pháp cung cấp nhà ở giá thấp cho người dân tại khu vực nông thôn và những khu vực nghèo ở vùng ven đô thị. Người thu nhập thấp có thể tích góp tiền để mua đất trước, sau đó tiếp tục dành dụm để xây dựng nhà ở từng bước.
Đây được xem là một cách hỗ trợ người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, hoạt động bán đất nền được kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm đúng đối tượng và mục tiêu chính sách. Theo cách tiếp cận này, đất nền không phải sản phẩm được bán tràn lan cho bất kỳ ai có khả năng tài chính, mà hướng tới nhu cầu nhà ở thực sự của người dân.
“Tại khu vực nông thôn, nhu cầu đất ở thường gắn với quá trình phát triển của hộ gia đình. Khi gia đình có thêm thành viên hoặc con cái trưởng thành, tách hộ, nhu cầu về đất ở có thể tăng lên. Người dân có thể mua đất trước, sau đó xây nhà từng phần tùy theo khả năng tài chính, từ những công trình đơn giản đến nhà xây kiên cố hơn khi điều kiện kinh tế được cải thiện.
Tuy nhiên, nếu cho phép phân lô, bán nền tại nông thôn mà không có cơ chế kiểm soát phù hợp, chính sách có thể dẫn đến hệ quả ngoài mong muốn. Thay vì đáp ứng nhu cầu đất ở của người dân địa phương, đất nền có thể trở thành sản phẩm để người có tiền từ đô thị tìm đến mua, đẩy giá tăng nhanh. Khi đó, những người nông dân thực sự cần đất ở hoặc muốn mở rộng diện tích ở cho gia đình lại gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận đất đai”, ông phân tích.
Vị chuyên gia nhấn mạnh thực tế trên cho thấy chính sách phân lô, bán nền cần được thiết kế phù hợp với từng khu vực và nhóm đối tượng. Nếu mục tiêu là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và người dân nông thôn, việc cho phép phân lô, bán nền phải đi kèm cơ chế kiểm soát để hạn chế đầu cơ và tăng giá đất. Nếu thiếu những điều kiện này, chính sách có thể vô tình tạo ra một thị trường đất nền phục vụ đầu tư, thay vì giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.
