Ông Rick Nguyễn, nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rick Nguyễn Academy.
Theo Nghị quyết số 21, Nhà nước thực hiện điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất dựa trên dữ liệu khoa học, công khai và minh bạch, đồng thời giao cho địa phương chủ động xây dựng và quyết định bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất. Theo cách tiếp cận này, Nhà nước xác định giá đất thông qua bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K).
Chính phủ mới đây cũng đề xuất bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (K) do HĐND cấp tỉnh quyết định 3 năm một lần. Ngoài ra, bảng giá đất, hệ số K có thể được xem xét sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi về hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố…
Dưới góc độ thị trường, nhiều băn khoăn rằng nếu bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường, chi phí đất đầu vào của doanh nghiệp có thể tăng và có vô tình tạo cớ để đẩy giá bán nhà ở trên thị trường thứ cấp lên một nấc mới?
Chia sẻ trong tọa đàm liên quan đến tác động của Nghị quyết 21 đối với thị trường bất động sản trên VTC News, chuyên gia bất động sản Rick Nguyễn, nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rick Nguyễn Academy, cho rằng việc nâng bảng giá đất sẽ tác động đáng kể đến thị trường, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất cao.
Ông cho biết, khi xem xét giá bán đầu ra của một dự án bất động sản, cần tính đến nhiều yếu tố: giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù, vật liệu, chi phí xây dựng, lãi vay ngân hàng, cùng quan hệ cung - cầu. Vì vậy, không thể chỉ nhìn vào bảng giá đất để đánh giá toàn bộ diễn biến giá bất động sản.
Trên thị trường, ông Rick Nguyễn cho biết giá nhà tại nhiều dự án hiện ở mức rất cao nhưng thanh khoản thấp. Theo ông, vấn đề không hẳn nằm ở việc thiếu nguồn cung, bởi lượng hàng đã được phát triển trong nhiều năm vẫn còn rất lớn. Nếu dừng cấp phép dự án mới trong khoảng 20 năm, lượng hàng hiện có vẫn chưa chắc được hấp thụ hết.
Trong khi đó, các quy định pháp luật mới đang làm thay đổi tâm lý và cách thức tham gia thị trường. Hoạt động đầu cơ, lướt sóng và mua bán ngắn hạn chịu thêm áp lực từ mặt bằng lãi suất cao; với chi phí vốn như hiện nay, người lướt sóng có nguy cơ thua lỗ lớn. Việc thúc đẩy minh bạch dữ liệu đất đai, trong đó thông tin giao dịch và lịch sử mua bán từng bước được cập nhật, cũng có thể khiến thị trường thay đổi theo hướng công khai hơn.
Ông cho rằng năm 2026 là điểm khởi đầu của một chu kỳ bất động sản mới với cách đầu tư khác trước. Ngay cả những người có kinh nghiệm cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng, bởi cơ hội đầu tư không còn dễ nhận diện và rủi ro thua lỗ vẫn hiện hữu. Trong bối cảnh giá cao nhưng thanh khoản thấp, đây không phải hiện tượng bất thường.
Bên cạnh đó, chủ trương chống lãng phí nguồn lực đất đai và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án sẽ tác động đến nguồn cung trong thời gian tới. Hiện có khoảng 3.000 dự án với tổng quy mô nguồn lực khoảng 2 triệu tỷ đồng đã được tháo gỡ vướng mắc ở các mức độ khác nhau; quá trình xử lý vẫn đang tiếp tục. Khi các dự án được tháo gỡ và phải triển khai, lượng hàng đưa ra thị trường có thể tăng đáng kể tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội.
“Trong khoảng hai năm tới, giá đất và giá chung cư tại Hà Nội có thể đi ngang hoặc giảm, thay vì tiếp tục tăng mạnh”, ông Rick Nguyễn nhấn mạnh.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), luỹ kế 9 tháng, nguồn cung mới đã vượt mốc 100.000 sản phẩm.
Tuy nhiên, dù nguồn cung dồi dào nhưng sức mua lại ảm đạm. Theo One Mount Group, 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu tại hai thị trường Hà Nội và TP. HCM lần lượt chỉ đạt 67% và 43%.
Sau thời gian dài tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Tại Hà Nội, CBRE cho biết giá căn hộ thứ cấp trong quý 3 còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% theo quý và 8% so với cùng kỳ. Giá chào bán sơ cấp cũng giảm 9% theo quý, xuống khoảng 86 triệu đồng/m2.
Theo vị chuyên gia, có ba yếu tố chính tác động đến giá đất và giá chung cư tại Hà Nội. Thứ nhất là định hướng quy hoạch đa cực, đa trung tâm giúp phân bổ lại nhu cầu; những thay đổi trong chính sách và pháp luật đất đai; cùng các phương án nhà ở cho thuê dài hạn từ 15–20 năm hoặc lâu hơn. Những phương án thuê nhà dài hạn với mức giá phù hợp có thể giúp người dân ổn định cuộc sống mà không phải chịu áp lực mua nhà bằng mọi giá.
“Chẳng hạn, một gia đình có con 10 tuổi có thể lựa chọn thuê nhà trong 20 năm, đến khi con trưởng thành mới tính chuyện mua nhà. Nếu chính sách nhà ở cho thuê dài hạn được triển khai hiệu quả, người dân sẽ có thêm lựa chọn để ổn định chỗ ở, qua đó góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Đây cũng là một trong những yếu tố có thể làm thay đổi nhu cầu mua nhà và diễn biến giá trên thị trường”, ông nhận định.
Theo vị này, các chủ đầu tư hiện không muốn giảm giá, nhưng điều đó không có nghĩa họ có thể giữ giá cao trong mọi hoàn cảnh. Khi nguồn cung tăng, sức mua yếu và chi phí vốn vẫn lớn, áp lực điều chỉnh giá có thể xuất hiện. Ông cho rằng giá bất động sản tại Hà Nội trong thời gian tới, đặc biệt ở phân khúc đất nền và chung cư, có thể giảm; người mua nên cân nhắc kỹ thay vì quyết định chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.
“Thực tế, một dự án chung cư trên đường Nguyễn Trãi từng công bố mức giá rao bán khoảng 220 - 260 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khi chính thức mở bán, giá được đưa ra chỉ còn khoảng 140 - 180 triệu đồng/m², giảm gần một nửa so với mức giá rao trước đó. Điều này cho thấy mức giá ban đầu có thể còn dư địa điều chỉnh đáng kể, đồng thời phản ánh sự nhạy bén của chủ đầu tư trong việc nắm bắt thị trường và bán được quỹ hàng tương đối tốt”, ông phân tích.
Tuy nhiên, ông Rich Nguyễn cũng nhấn mạnh một khó khăn lớn là tình trạng giao dịch hai giá: giá ghi trên hợp đồng khác với số tiền thực tế thanh toán. Bên cạnh đó, những đợt đầu cơ, thổi giá như các phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, Quốc Oai và Sóc Sơn cũng khiến việc lựa chọn mức giá tham chiếu trở nên phức tạp. Nếu lấy những mức giá bất thường do một số trường hợp tạo ra làm căn cứ, nguy cơ gây bất ổn cho thị trường sẽ tăng lên.
Muốn xác định giá đất sát thị trường, theo chuyên gia, cần kết nối dữ liệu từ nhiều nguồn, chẳng hạn văn phòng công chứng, ngân hàng và cơ sở dữ liệu đất đai. Các hệ thống này phải được làm sạch, cập nhật và liên thông để phản ánh tốt hơn giá trị giao dịch thực tế. Khi dữ liệu chưa đầy đủ và đồng bộ, việc định giá theo thị trường sẽ gặp nhiều trở ngại.
Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật cũng cần được đồng bộ hơn. Các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch, đấu thầu và xây dựng có mối liên hệ chặt chẽ, nên cần thống nhất về quan điểm và cách triển khai. Theo ông, những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thực thi pháp luật, cùng với yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu đất đai, là một trong những lý do khiến chính sách cần tiếp tục được điều chỉnh, hoàn thiện.
