Trong giai đoạn 2018 đến đầu năm 2022, thị trường BĐS đã ghi nhận đà tăng giá mạnh, thậm chí nhiều nơi đã tăng giá gấp 2-3 lần chỉ trong một thời gian ngắn. Trong cơn sốt đất, không ít nhà đầu tư tay ngang đã bỏ cả công việc chính để xuống tiền đầu tư BĐS với giá trị đầu tư từ vài tỷ đến cả chục tỷ đồng.
Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá BĐS nhiều nơi tiếp tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông, theo đó thanh khoản cũng bùng nổ. Thống kê của Bộ Xây dựng, quý II/2022; có 213.018 giao dịch đất nền thành công, tổng lượng giao dịch bằng 138,5% so với quý 1/2022.
Tuy nhiên, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng khiến thanh khoản nhanh chóng đi xuống, cùng đó mức giá bán cũng liên tục sụt giảm. Hiện tại, thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền vùng ven tràn lan các thông tin rao bán cắt lỗ, giá giảm nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách suốt thời gian dài.
Những nhà đầu tư sẵn tài chính đã bắt đầu đi săn đất “ngộp” giá rẻ
Trước áp lực về lãi vay và cần tiền vốn để kinh doanh, anh Đỗ Khang (Hà Nội) mới đây đã phải bán cắt lỗ cả tỷ đồng khoản đầu tư vào BĐS của mình. Anh Khang cho biết trong cơn sốt đất cuối năm 2021, ngoài khoản tiền nhàn rỗi, gia đình anh vay 1 tỷ đồng để mua mảnh đất với diện tích 120m2 tại Hưng Yên với giá 2,6 tỷ đồng. Mảnh đất này có lúc đã được khách hỏi mua lại với giá 2,8 tỷ đồng nhưng anh từ chối bán với mong muốn giá đất tiếp tục tăng thêm rồi mới chốt lời.
Tuy nhiên, khi thị trường bắt đầu rơi vào trầm lắng từ giữa năm 2022, giá trị mảnh đất anh đã mua trước đó liên tục giảm. Đến nay khi cần tiền tất toán khoản vay ngân hàng và cần vốn để mở rộng kinh doanh anh buộc phải rao bán cắt lỗ mảnh đất của mình với mức giá 2 tỷ đồng.
Anh Khang thừa nhận dù chấp nhận cắt lỗ tuy nhiên một số khách hỏi giá xong không quay lại, một số người lại yêu cầu giảm thêm từ 20-30% nữa mới chấp nhận xuống tiền. Thậm chí người mua ép giá xuống mức thấp nhất là 1,4 tỷ đồng. “Vì đang cần tiền xử lý công việc gấp nên tôi cũng gật đầu đồng ý bán với mức giá 1,55 tỷ đồng”, anh Khang kể.
Anh Khang không phải là nhà đầu tư tay ngang duy nhất đang buộc phải bán cắt lỗ khoản đầu tư vào BĐS do sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong giai đoạn hiện nay. Anh Tuấn (Hoàng Mai – Hà NộI) cũng đang mắc kẹt với khoản đầu tư hơn 7 tỷ đồng vào BĐS tại Hưng Yên. Nhà đầu tư này cho biết cuối năm 2021 vay 3,5 tỷ đồng để mua 300m2 đất nền với giá 7,5 tỷ đồng. Kể từ khi thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng, lãi suất lên cao, đồng thời dòng tiền kinh doanh bị ảnh hưởng, anh đành rao bán cắt lỗ 30%, tương đương giá bán là 5,25 tỷ đồng, từ đầu tháng 4 tới nay.
Dù qua gần 2 tháng nhưng mảnh đất vẫn chưa tìm được chủ mới. Những người tới xem đất hầu hết chỉ đi xem cho vui và không có ý định mua. Đến nay người trả giá cao nhất cho 3 lô đất của anh cũng chỉ dừng lại ở mức 4,5 tỷ đồng.
Không muốn bán rẻ khoản đầu tư vào BĐS của mình, anh Tuấn đang phải xoay sở vốn từ các kênh khác để trả phần lãi ngân hàng với hy vọng thị trường BĐS sớm phục hồi.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền của 3 tháng đầu năm 2023 đã giảm 68,4%.
Diễn biến thị trường bất động sản như hiện nay được đánh giá là thời của người mua. Một số nhà đầu tư có tiền mặt giai đoạn này vẫn sẵn sàng xuống tiền để săn hàng “ngộp”. Song trước khi xuống tiền, người mua cũng tỏ ra rất thận trọng và quan tâm đến nhiều vấn đề ngoài mức giá.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.