Sau gần một năm trầm lắng, thị trường BĐS nói chung và phân khúc đất nền nói riêng đang ghi nhận sự phục hồi trở lại kể từ tháng 6/2023. Theo đó, không chỉ ghi nhận sự phục hồi về thanh khoản, nhiều khu vực giá giao dịch cũng đã bắt đầu tăng trở lại sau một thời gian dài các nhà đầu tư phải rao bán cắt lỗ từ 10-20%, thậm chí có những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã phải rao bán cắt lỗ khoản đầu tư vào BĐS của mình tới 40-50% do áp lực lãi vay.
Theo giới đầu tư, những người đã phải rao bán cắt lỗ khoản đầu tư vào BĐS thời gian qua chủ yếu xuống tiền giai đoạn năm cuối năm 2019 đến nửa đầu năm 2022 khi thị trường BĐS nhiều nơi tăng mạnh. Thậm chí có những khu vực giá đất nền tăng từng ngày, từng tháng chỉ việc xuống tiền đặt cọc nhiều nhà đầu tư lãi ngay từ vài chục triệu tới cả trăm triệu đồng khi sang tay lại. Khi dịch Covid-19 được kiểm soát và lãi vay ngân hàng liên tục tăng cao giai đoạn nửa cuối năm 2022 khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn gặp nhiều khó khăn khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng.
Trong khi nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt với khoản đầu tư cả tỷ đồng vào BĐS thời gian gần đây thì cũng có không ít nhà đầu tư vẫn thu được khoản lãi lớn khi xuống tiền vào BĐS đúng thời điểm, khi thị trường nhiều khu vực còn trầm lắng.
Chị Lan (Nam Định) cho biết hiện đang có một khoản đầu tư vào đất nền với giá trị đã tăng gấp 3 lần so với thời điểm xuống tiền cách đây 5 năm. Nữ nhân viên văn phòng sinh năm 1989 cho biết, đầu năm 2018 quyết định chi 425 triệu đồng mua lô đất nền với diện tích 42m2, trong ngõ tại một phường thuộc quận Hà Đông – Hà Nội. Trong đó số vốn vay ngân hàng là 120 triệu đồng với thời hạn vay 15 năm.
Đất nền nhiều khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức tăng giá mạnh trong 5 năm gần đây
Với việc ký hợp đồng vay dài hạn nên mỗi tháng thời điểm đó chị chỉ phải trả 2,5 triệu đồng tiền gốc và lãi ngân hàng cho khoản vay của mình. “Gia đình ký hợp đồng vay dài hạn tới 15 năm là nhằm giảm áp lực trả gốc và lãi hàng tháng chứ chưa bao giờ có ý định sẽ trả khoản vay đó trong suốt thời hạn đã ký”, chị Lan chia sẻ về quyết định ký hợp đồng vay vốn dài hạn của mình.
Ký hợp đồng vay dài hạn nhưng nhờ những khoản tích góp thời gian sau đó và sự hỗ trợ của người thân trong gia đình nên chỉ 6 tháng sau nữ nhân viên văn phòng đã tất toán khoản vay trước thời hạn với ngân hàng và chấp nhận đóng phí phạt 3,5% cho số tiền còn lại của khoản vay. “Tổng chi phí làm thủ tục vay với đóng lãi, phí phạt trả trước tất toán khoản vay lúc đó rơi vào khoảng 10 triệu đồng”, bà mẹ sinh năm 1989 cho biết thêm.
Dù lô đất nền bỏ không suốt 5 năm qua nhưng chị Lan cũng bất ngờ với tốc độ tăng giá chóng mặt của khoản đầu tư này những năm qua. Theo đó, với việc ngày càng nhiều người quyết định về khu vực này sinh sống đã đẩy giá đất nền tăng mạnh sau 5 năm.
Cụ thể, những lô đất có vị trí tương tự gia đình chị Lan hiện đang được các nhà đầu tư khác trong khu vực rao bán với mức giá 30 đến 34 triệu đồng/m2 (gấp từ gần 3 đến 3,3 lần so với mức giá chỉ 10,2 triệu đồng/m2 đầu năm 2018). Với tốc độ tăng giá mạnh trong 5 năm qua, hiện nay với số tiền 1 tỷ đồng cũng rất khó có thể sở hữu một lô đất nền trong khu vực khi những lô đất với diện tích chỉ từ 30-32m2 đang được rao bán với giá từ 1,15 đến 1,3 tỷ đồng (tùy vị trí). Chị Lan cho biết lô đất của mình cũng từng được khách hỏi mua với giá 1,35 tỷ đồng vào cuối năm 2022.
“Với tốc độ tăng dân số cơ học chóng mặt như những năm qua, cùng việc hàng loạt công trình xã hội như bệnh viện, cầu đường, trường học được hoàn thành trong thời gian tới không loại trừ giá nhà đất trong khu vực sẽ tiếp tục tăng đáng kể trong thời gian tới”, chị Lan đánh giá. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nữ nhân viên văn phòng sinh năm 1989 vẫn chưa chốt lời khoản đầu tư vào đất nền của mình.
Trong khi đó, theo dữ liệu lớn (big data) của chuyên trang Batdongsan, giá bán nhà đất Hà Đông trong 5 năm từ 2018-2022 có xu hướng tăng trưởng ở tất cả các loại hình. Trong đó, giá chung cư tăng từ mức trung bình 18 triệu/m2 năm 2018 lên 27 triệu/m2 năm 2022, tăng trung bình 10%/năm. Giá biệt thự tăng từ 72 triệu/m2 lên 149 triệu/m2, tăng trung bình 20,1%/năm. Giá nhà mặt phố tăng từ 116 triệu/m2 lên 185 triệu/m2, tăng trung bình 10,2%/năm. Giá nhà riêng tăng từ 58 triệu/m2 lên 92 triệu/m2, tăng trung bình 13%/năm. Trong khi giá đất nền tăng mạnh từ 40 triệu/m2 lên 90 triệu/m2, tăng trung bình 25%/năm. Đánh giá của chuyên trang Batdongsan chỉ ra đất nền và nhà biệt thự là 2 loại hình BĐS tăng giá mạnh nhất tại Hà Đông, với mức giá tăng hơn gấp đôi chỉ trong vòng 5 năm.
Mặc dù giá đất nền và nhà đất nhiều khu vực tại Hà Đông đã tăng gấp 2-3 lần sau 5 năm, tuy nhiên đây vẫn được xem là khu vực có giá khá mềm so với nhiều quận nội thành khác của Hà Nội và dễ thanh khoản. Với sự nâng cấp về hạ tầng giao thông, chung cư và đất nền trong khu vực vẫn được giới đầu tư đánh giá còn nhiều tiềm năng tăng giá.