Chứng khoán VietCap (VCSC) vừa có báo cáo ngành Bất động sản nhà ở với chủ đề "Lãi suất giảm nhanh hơn dự kiến hỗ trợ tâm lý nhà đầu tư".
VCSC tin rằng tâm lý nhà đầu tư đối với ngành Bất động sản nhà ở sẽ tích cực hơn trong nửa cuối năm 2023 do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cắt giảm lãi suất điều hành nhanh hơn và mạnh hơn dự kiến từ đầu năm đến nay; Đồng thời liên tiếp các chính sách nhằm tháo gỡ các trở ngại pháp lý cho các chủ đầu tư.
Cắt giảm lãi suất điều hành mạnh hơn hàm ý lãi suất vay mua nhà có thể giảm sớm hơn
Trong báo cáo cập nhật vĩ mô ngày 7/6, VCSC kỳ vọng NHNN sẽ giảm trần lãi suất huy động kỳ hạn dưới 6 tháng và các lãi suất điều hành khác thêm 50 điểm cơ bản trong thời gian còn lại của năm 2023.
Tuy nhiên, đợt giảm tiếp theo của NHNN cho trần lãi suất huy động, lãi suất tái chiết khấu và lãi suất tái cấp vốn có hiệu lực từ ngày 19/6 đã nhanh hơn và đáng kể hơn dự kiến trước đây, là cơ sở cho lãi suất vay mua nhà có thể giảm sớm hơn trong nửa cuối năm 2023.
VCSC kỳ vọng lãi suất vay mua nhà thả nổi trung bình tại các ngân hàng tư nhân có thể giảm về 12%/ năm vào cuối năm 2023 so với 13-13,5%/năm hiện tại, sẽ giúp khôi phục niềm tin của người mua nhà, hoạt động môi giới bất động sản và tâm lý nhà đầu tư.
Chỉ đạo của Chính phủ nhằm tháo gỡ các trở ngại pháp lý
Trong báo cáo và nhận định vừa qua, VCSC nhấn mạnh các chỉ thị của Chính phủ nhằm giải quyết một số vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản. Gần đây, VCSC nhận thấy có nhiều chỉ thị nhằm giải quyết các trở ngại pháp lý và các dự án cụ thể hơn, bao gồm đề xuất Nghị định sửa đổi quy định về giá đất và yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm việc trực tiếp với Novaland để giải quyết các vấn đề pháp lý tại dự án Aqua City của Novaland tại tỉnh Đồng Nai.
Những diễn biến gần đây cho thấy Chính phủ quyết tâm hơn trong việc giải quyết các vấn đề cốt lõi về cách xác định giá đất và đối với các dự án quy mô lớn. Do đó, VCSC kỳ vọng các trở ngại pháp lý sẽ bắt đầu được cải thiện trong những tháng tới.
VHM, KDH và NLG vẫn là các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của VCSC
VCSC áp dụng mức chiết khấu thấp hơn cho các ước tính theo mô hình RNAV đối với các cổ phiếu ngành Bất động sản nhà ở mà VCSC theo dõi vì kỳ vọng tâm lý nhà đầu tư sẽ cải thiện trong nửa cuối năm 2023.
VCSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận và định giá RNAV, phản ánh giả định về lãi suất vay mua nhà, tâm lý người mua nhà và các hoạt động môi giới bất động sản sẽ cải thiện trong nửa cuối năm 2023. Trong khi đó, VCSC giảm mức chiết khấu theo mô hình RNAV xuống 5%- 20% so với 15%-30% trước đây vì VCSC tin rằng các chính sách pháp lý gần đây và việc giảm lãi suất nhanh hơn dự kiến sẽ thúc đẩy tâm lý nhà đầu tư.
VCSC tăng giá mục tiêu cho KDH, NLG, DXS, DXG, DIG lần lượt thêm 12%, 12%, 15%, 14%, 14% trong khi giữ nguyên giá mục tiêu cho VHM.
VCSC duy trì khuyến nghị Mua đối với VHM, NLG Khả quan và DXG Phù hợp thị trường.
VCSC nâng khuyến nghị cho KDH từ Khả quan lên Mua, nhưng hạ khuyến nghị cho DXS từ Khả quan xuống Phù hợp thị trường, còn DIG từ Phù hợp thị trường xuống Bán do giá cổ phiếu của DXS và DIG tăng lần lượt 44% và 87% trong 3 tháng qua.
VHM, KDH và NLG vẫn là các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của VCSC. Tất cả các cổ phiếu ngành Bất động sản nhà ở mà VCSC theo dõi hiện đang giao dịch với P/B trượt thấp hơn P/B trung bình từ năm 2021 đến thời điểm hiện tại của năm 2023.
Tuy nhiên, VCSC đáng giá cao 3 cổ phiếu hàng đầu là VHM, KDH và NLG dựa trên tiềm năng tăng giá trên định giá RNAV và các yếu tố hỗ trợ cơ bản rõ ràng cho 6 tháng cuối năm 2023 do kỳ vọng lợi nhuận của VHM được thúc đẩy nhờ doanh số bán hàng chưa ghi nhận tại Vinhomes Ocean Park 2 & 3, KDH ra mắt dự án mới The Privia và NLG ghi nhận chuyển nhượng cổ phần tại Paragon.