Ngày 30/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn ĐBQH Thanh Hóa) nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua đang đối mặt với nhiều rủi ro. Đáng chú ý, tình trạng tài chính hóa bất động sản vượt quá tầm kiểm soát đã khiến nhà ở, vốn là tài sản phục vụ nhu cầu an cư, trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.

Theo đại biểu, một trong những nguyên nhân xuất phát từ quy định pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hiện vẫn giữ quy định cho phép hoạt động chuyển nhượng này.

Đại biểu phân tích, bản chất kinh tế, pháp lý của giao dịch không nằm ở việc chuyển nhượng một tài sản hữu hình mà là chuyển giao vị trí và toàn bộ quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa các bên. Bởi tại thời điểm giao dịch, căn nhà có thể chưa hình thành hoặc chưa được bàn giao.

“Việc cho phép mua bán tự do vị trí trong hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua nhà thành một dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh. Đồng thời cho phép các bên giao dịch suất mua, quyền hứa tài sản mà không chuyển giao bất kỳ tài sản thực nào”, đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh.

Theo đại biểu, cơ chế này đã tạo điều kiện hình thành hoạt động đầu cơ, lướt sóng sử dụng đòn bẩy tài chính. Người mua ban đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán nhỏ để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, suất mua lập tức được chuyển nhượng qua nhiều người, từ F2, F3 để thu tiền chênh lệch.

Dù khoản chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà có thể không lớn, nhưng nếu tính trên số vốn ban đầu, tỷ suất lợi nhuận có thể bị đẩy lên nhiều lần. Dòng tiền tham gia giao dịch khi đó chủ yếu nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn từ chênh lệch giá, thay vì hướng đến nhu cầu mua nhà hoặc sở hữu tài sản thực.

Đáng lo ngại hơn, theo đại biểu, hoạt động này có thể tạo ra tình trạng bơm thổi giá, đẩy những người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Bởi hợp đồng liên tục được chuyển nhượng qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần sang tay lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới.

“Đẩy giá căn hộ khi bàn giao lên gấp 1,5 đến 2 lần so với giá gốc”, đại biểu phân tích.

Cũng tại phiên thảo luận, liên quan đến tiền đặt cọc và tiến độ thanh toán, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH Đồng Nai) đề nghị làm rõ phạm vi áp dụng các quy định, tránh áp dụng máy móc những giới hạn được thiết kế nhằm bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với hoạt động thuê, thuê lại hạ tầng khu công nghiệp.

Đối với vấn đề thao túng thị trường bất động sản, đại biểu cho rằng cần có quy định điều chỉnh riêng. Báo cáo giải trình của Ban soạn thảo cho thấy đề xuất bổ sung hành vi này vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm chưa được tiếp thu, với lý do đã có quy định về gian lận, lừa dối và pháp luật hình sự điều chỉnh.

Tuy nhiên, theo đại biểu, gian lận trong giao dịch và thao túng thị trường là hai vấn đề không hoàn toàn đồng nhất. Thao túng thị trường có thể làm sai lệch giá cả, quan hệ cung cầu của cả một khu vực, gây hậu quả lớn đối với nền kinh tế và đời sống người dân.

Từ đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 5 về các hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời xây dựng cơ chế nhận diện, giám sát và xử lý phù hợp với tính chất, mức độ vi phạm.