Chiều 28/10, thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Vũ Văn Tiến, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội, cho rằng, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại các chung cư, nhất là chung cư hỗn hợp, vẫn diễn biến phức tạp.

Từ chuyện sở hữu chung, sở hữu riêng đến quản lý quỹ bảo trì 2%, nhiều nơi rơi vào cảnh “trống đánh xuôi, kèn thổi ngược”, mỗi bên một cách hiểu, một cách làm dẫn đến tranh chấp kéo dài, gây mất an ninh, trật tự.

Theo đại biểu, nguyên nhân không chỉ do bất đồng lợi ích mà còn bởi quy định pháp luật chưa đủ rõ ràng, quyền và trách nhiệm của các bên chưa được phân định rành mạch.

Đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá kỹ tác động, kế thừa những quy định đã phát huy hiệu quả và tập trung hoàn thiện ba vấn đề.

Thứ nhất, phân định rõ sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư hỗn hợp. Trong cùng tòa nhà có thể sử dụng chung kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng lại có sảnh, thang máy và hành lang phục vụ riêng khối căn hộ, khách sạn hoặc văn phòng. Việc sử dụng độc lập đặt ra yêu cầu xác định cụ thể phạm vi sở hữu, quản lý và nghĩa vụ bảo trì tương ứng. Không thể mặc nhiên coi thang máy, hành lang là sở hữu riêng chỉ vì phục vụ một khu vực, nhưng cũng không thể áp dụng một cơ chế quản lý cho mọi hạng mục mà bỏ qua phạm vi sử dụng thực tế.

Đại biểu cho rằng, đối với chung cư hỗn hợp, cần phân định rõ đâu là sở hữu riêng, đâu là sở hữu chung của từng khu chức năng và đâu là sở hữu chung toàn tòa nhà. Việc xác định quyền sở hữu phải căn cứ vào quy định pháp luật, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và hợp đồng thuê, mua cụ thể. Qua đó, tránh tình trạng quyền sở hữu chưa rõ, trách nhiệm quản lý chồng chéo, đến khi phát sinh nhu cầu bảo trì, sửa chữa lại lúng túng trong việc xác định thẩm quyền và trách nhiệm của các bên.

Thứ hai, kế thừa và hoàn thiện cơ chế phân chia, quản lý quỹ bảo trì 2% theo khu chức năng. Luật Nhà ở hiện hành đã có cơ chế phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt khu chức năng, phần sở hữu chung và quản lý vận hành độc lập. Tuy nhiên, dự thảo chưa thể hiện rõ cơ chế này, trong khi lại quy định việc bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.

Ông dẫn ví dụ, đơn cử thang máy thuộc phần sở hữu chung của khu thương mại bị hỏng. Quỹ có tiền mà việc vẫn tắc; thang máy hỏng cứ hỏng, doanh nghiệp thiệt hại cứ thiệt hại, còn các bên vẫn loay hoay tranh cãi. Chẳng lẽ tiền bảo trì đã đóng đủ, đến lúc cần dùng lại phải đi xin?

Do đó, đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị quy định ngay trong Luật nguyên tắc phân chia, quản lý kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện luật định; còn trình tự, thủ tục cụ thể giao Chính phủ hướng dẫn.

Theo đó, phần kinh phí bảo trì chung toàn tòa nhà và phần sở hữu chung khu căn hộ do ban quản trị quản lý; phần kinh phí dành cho sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ do chủ sở hữu khu đó quản lý, sử dụng theo quy định. Mức đóng 2% không thay đổi, nhưng tiền bảo trì phải được quản lý đúng phạm vi, sử dụng đúng mục đích và gắn với trách nhiệm của từng chủ thể. “Khi đó sẽ chấm dứt được tình trạng “ông chẳng, bà chuộc” trong việc quản lý quỹ bảo trì 2% như hiện nay”, đại biểu Vũ Văn Tiến nhấn mạnh.

Thứ ba, thay đổi căn cứ tính kinh phí bảo trì đối với diện tích chủ đầu tư giữ lại tự khai thác.

Đại biểu Vũ Văn Tiến cho biết, dự thảo quy định chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì 2% đối với diện tích giữ lại hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua, tính theo giá bán căn hộ cao nhất tại thời điểm bàn giao; trường hợp bán sau đó thì tính lại theo giá thực tế. Cách tính này, theo đại biểu là bất hợp lý đối với khối văn phòng, khách sạn, thương mại được doanh nghiệp giữ lại khai thác lâu dài.

Ông phân tích, cùng một tòa nhà nhưng căn hộ để ở, văn phòng làm việc, khách sạn hay trung tâm thương mại có công năng, đặc điểm và giá trị khác nhau. Không thể lấy giá bán căn hộ đắt nhất làm thước đo chung rồi áp đặt cho mọi loại tài sản. Giá căn hộ cao nhất chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị của khối thương mại, văn phòng hay khách sạn.

Đáng nói, nếu diện tích đó được bán thì còn có giá giao dịch thực tế để tính lại. Nhưng nếu doanh nghiệp giữ lại khai thác lâu dài, không bán, thì lấy đâu ra giá giao dịch để điều chỉnh? Chẳng lẽ cứ phải tính theo giá căn hộ cao nhất, bất kể công năng, đặc điểm và giá trị thực tế của tài sản ra sao?

Đại biểu Đoàn TP Hải Phòng đề nghị giữ nguyên nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì 2%, nhưng bổ sung phương pháp xác định giá trị riêng đối với phần diện tích không phải căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại khai thác lâu dài.

“Phương pháp này cần căn cứ công năng, đặc điểm và giá trị tài sản, được thẩm định khách quan, công khai tại thời điểm bàn giao, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để không làm giảm nguồn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung”, ông Tiến nói.

>>> Mời độc giả xem thêm video Hà Nội khuyến khích hạn chế xe máy đời cũ: