Sáng 22/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Không để "đặt cọc" biến tướng thành huy động vốn

Đại biểu Phạm Trọng Nhân (đoàn TPHCM) bày tỏ đồng tình với báo cáo thẩm tra về yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo đúng bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay các hình thức khác.

Tuy nhiên, theo đại biểu, việc kiểm soát huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép mới chỉ là một phần của vấn đề. Điều cần được xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu phân tích, khi một doanh nghiệp bất động sản vay ngân hàng 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm; đồng thời kiểm soát việc giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ dự án.

Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, cũng tạo ra nguồn vốn 1.000 tỷ đồng cho dự án. Nhưng khác với ngân hàng, người mua gần như không có những công cụ tương tự để kiểm soát dòng tiền và khó biết số tiền mình nộp có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản đã mua hay không.

Dự thảo Luật đã quy định việc sử dụng tiền đúng mục đích, đồng thời thiết kế tài khoản bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Theo đại biểu, đây là quy định cần thiết nhưng chưa đủ.

"Phải nghiên cứu cơ chế quản lý tiền người mua theo từng dự án", đại biểu đề nghị, đồng thời nhấn mạnh đây không phải là việc phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp. Nguồn tiền vẫn là vốn hợp pháp để thực hiện dự án, nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn TP Hải Phòng) cho rằng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là cần thiết, nhưng chưa đủ để ngăn tình trạng huy động vốn biến tướng.

Theo đại biểu, thực tế, trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi như "phiếu đăng ký", "giữ chỗ", "đăng ký ưu tiên", "thỏa thuận hợp tác" hay "khoản thiện chí". Dù tên gọi khác nhau, bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Do đó, đại biểu đề nghị Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi của hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán.

"Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa "đặt cọc", nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra", đại biểu Nga nêu.

Đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) cũng đề nghị tiếp tục quy định chặt chẽ đối với các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và những khoản thu có bản chất tương tự.

"Cần xác định rõ nguyên tắc không để các hình thức này trở thành phương thức huy động vốn khi bất động sản chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh", đại biểu nhấn mạnh.

Bảo lãnh ngân hàng phải thực sự bảo vệ người mua nhà

Đại biểu Lương Thị Hoa (đoàn Thanh Hóa) nhấn mạnh cơ chế bảo lãnh ngân hàng cho người mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải được thiết kế thực chất, không trở thành thủ tục hình thức.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm thu xếp khả năng bảo lãnh; người mua phải được cung cấp đầy đủ thông tin để lựa chọn trên cơ sở tự nguyện, hiểu rõ chi phí, quyền lợi và rủi ro.

Đại biểu cũng đề nghị quy định chặt chẽ hơn về điều kiện bàn giao nhà. Việc bàn giao phải gắn với khả năng sử dụng thực tế, không thể coi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ chỉ vì đã giao căn hộ trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng thiết yếu chưa bảo đảm để người dân sinh hoạt bình thường.

"Nếu luật không quy định rõ, rủi ro và tranh chấp cuối cùng vẫn dồn về phía người mua", đại biểu cảnh báo.

Đối với cơ chế bảo lãnh, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị bảo đảm bảo lãnh ngân hàng thực sự trở thành công cụ bảo vệ khách hàng, thay vì chỉ mang tính hình thức.

Đồng thời, cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao nếu công trình, hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.