Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026. Theo cơ quan quản lý, thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung có chuyển biến tích cực nhưng quá trình phục hồi chưa đồng đều. Nhà ở có giá phù hợp vẫn hạn chế, trong khi khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là khó khăn đối với doanh nghiệp.

Chung cư giảm giá, thanh khoản tiếp tục đi xuống

Sau thời gian giá nhà liên tục tăng, thị trường đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Trong quý II, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp trên cả nước giảm so với quý I.

Tuy nhiên, mặt bằng giá tại các thành phố lớn vẫn ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bán chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội, Bộ Xây dựng dẫn giá một số dự án như Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m², Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m², Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m² và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m².

Tại TPHCM, nhiều dự án cũng duy trì mức giá cao. Masteri Thảo Điền khoảng 114-120 triệu đồng/m², Cantavil An Phú 80-89 triệu đồng/m² và An Gia Skyline 64-72 triệu đồng/m².

Tại Hưng Yên, các căn hộ thuộc khu đô thị Ecopark có mức giá khá cao. Sky Oasis Ecopark được ghi nhận khoảng 55-70 triệu đồng/m², Sol Forest Ecopark 65-85 triệu đồng/m² và Swan Lake Onsen Ecopark khoảng 70-95 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, giá biệt thự và nhà liền kề tại nhiều địa phương cũng có xu hướng giảm so với quý I, trong đó một số khu vực điều chỉnh do thanh khoản chậm.

Đất nền giảm rõ hơn

Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý trước, sau giai đoạn tăng kéo dài.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m². Tại TPHCM, mức giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m². Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6%, đặc biệt ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Diễn biến giá đi xuống xuất hiện cùng thời điểm thanh khoản suy giảm. Bộ Xây dựng dẫn khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu cho thấy, cuối quý II, tỷ lệ hấp thụ thấp tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền và lượng tồn kho của doanh nghiệp.

Cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý II, chỉ bằng 71,5% quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, giảm gần 14% so với quý I. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, chỉ bằng 67,4% quý trước và chưa bằng 60% cùng kỳ năm trước.

Cùng với thanh khoản giảm, lượng tồn kho tăng. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án khoảng 39.284 căn, nền. Riêng chung cư tồn khoảng 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4%.

Số liệu tồn kho này không bao gồm Hà Nội và 8 địa phương không báo cáo.

Nguồn cung tăng mạnh, lãi vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm

Trong khi thanh khoản đi xuống, nguồn cung dự án có dấu hiệu cải thiện đáng kể.

Trong quý II, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, với quy mô hơn 103.200 căn, trong đó gần 69.600 căn chung cư. Số dự án được cấp phép mới gần gấp đôi quý I và hơn 3 lần cùng kỳ năm ngoái.

Cả nước cũng có 131 dự án với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 23,6% so với quý trước và 70,1% so với cùng kỳ. Ngoài ra, 39 dự án nhà ở thương mại với gần 11.000 căn đã hoàn thành xây dựng trong quý.

Nhà ở xã hội tiếp tục được bổ sung. Lũy kế đến hết quý II, cả nước có 875 dự án với gần 772.000 căn đang ở các giai đoạn triển khai khác nhau. Riêng từ đầu năm đến hết quý II, có 62 dự án được khởi công, với quy mô hơn 65.000 căn.

Một sức ép khác đối với thị trường đến từ lãi suất. Bộ Xây dựng cho biết mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng, trong đó lãi vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập được Bộ Xây dựng đánh giá tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng đề xuất tiếp tục tháo gỡ các dự án tồn đọng, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Các địa phương được yêu cầu tạo quỹ đất sạch, cải cách thủ tục và phát triển đồng bộ các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế.