Hà Nội tăng nguồn cung, giá sơ cấp lên 247 triệu đồng/m² đất
Theo số liệu của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận 1.517 căn mở bán mới, tăng 37% so với quý trước và tăng 144% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức nguồn cung tương đối lớn so với các quý trước đó.
Nguồn cung chào bán mới nằm tại các vị trí tốt khiến giá chào bán sơ cấp trung bình của biệt thự, liền kề tại Hà Nội trong Quý 3/2026 cao hơn đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.
Cụ thể, giá chào bán sơ cấp trung bình của phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội đạt 247 triệu đồng/m² đất, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu. Mức giá này tăng 18% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong khi đó, thanh khoản thị trường BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội trong Quý 3 tiếp tục điều chỉnh. Tổng số căn bán được trong Quý 3 tại Hà Nội đạt hơn 500 căn, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới trong quý.
Trong đó, phần lớn số căn bán được tới từ các dự án đã mở bán từ các quý trước và còn hàng tồn sơ cấp đang bán tiếp. Tỷ lệ hấp thụ ở mức khiêm tốn cho thấy thị trường đang trong giai đoạn chọn lọc cao, chủ yếu nhóm người mua có năng lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vay ngân hàng, mới đủ điều kiện tham gia ở mức giá hiện tại.
Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình biệt thự, liền kề tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 183 triệu đồng/m² đất, giảm 6% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm 2025. Mặt bằng giá này đã trở về mức tương đương quý II/2025.
Sự điều chỉnh này phản ánh áp lực thanh khoản từ nhóm nhà đầu tư nắm giữ sản phẩm biệt thự/liền kề trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, buộc phải hạ kỳ vọng giá để kích cầu.
TP.HCM giảm giá sơ cấp, nguồn cung mới chỉ có 30 sản phẩm
Trái với Hà Nội, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM trước sáp nhập ghi nhận nguồn cung mở bán mới hạn chế trong quý III/2026, với chỉ 30 sản phẩm được giới thiệu từ giai đoạn tiếp theo của một dự án khu đô thị đã hoàn thiện và đi vào vận hành.
Trong bối cảnh lượng hàng tồn kho còn ở mức cao, đặc biệt tại các đại đô thị thuộc khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận (Đồng Nai, Tây Ninh), cùng với tốc độ hấp thụ toàn thị trường suy giảm, phần lớn dự án quy mô vừa và nhỏ đã lựa chọn trì hoãn kế hoạch mở bán để theo dõi diễn biến thị trường.
Giá bán sơ cấp BĐS gắn liền với đất tại TP.HCM cũ giảm xuống còn trung bình 214 triệu đồng/m² đất, giảm 0,6% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước.
Theo CBRE Việt Nam, mức điều chỉnh mạnh theo năm chủ yếu đến từ sự xuất hiện của dự án đại đô thị mở bán từ quý 2/2026 với mặt bằng giá thấp hơn khoảng 40% so với mức trung bình toàn thị trường.
Trước áp lực lãi suất cao và nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng thông qua các chương trình ưu đãi, hỗ trợ tài chính, tăng cường marketing và kéo giãn tiến độ thanh toán nhằm nâng cao sức cạnh tranh và thúc đẩy thanh khoản.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM cũ đạt khoảng 159 triệu đồng/m² đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm. Diễn biến này phản ánh sự chững lại của giao dịch trong bối cảnh người mua thận trọng và dòng tiền đầu tư suy giảm.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tại thị trường này đạt 51%. Thanh khoản chủ yếu được hỗ trợ bởi các sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung, dù tổng giá bán của mỗi sản phẩm tương đương căn hộ cao cấp.
Chủ đầu tư thận trọng với kế hoạch mở bán cuối năm
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở bán vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng ngày càng cải thiện.
Bà Dung cho biết nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy các chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích và chính sách bán hàng theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong những tháng cuối năm 2026 và năm 2027, nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM cũ có thể tiếp tục giảm hoặc lùi thời điểm mở bán khi các chủ đầu tư duy trì chiến lược thận trọng trước biến động thị trường. Nguồn cung tương lai nhiều khả năng vẫn tập trung tại các dự án đại đô thị, với cơ cấu sản phẩm và chiến lược giá được điều chỉnh linh hoạt hơn.
Bà Dung nhận định các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng sẽ có lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới.
