Giá nhà, đất tăng mạnh trở thành chủ đề nóng trên hầu hết các diễn đàn trong khoảng nửa năm trở lại đây. Các cơ quan Bộ, ngành, hiệp hội đã đề xuất nhiều giải pháp khác nhau nhằm kiềm chế đà tăng của bất động sản, hạ nhiệt giá nhà. Trong đó có một số đề xuất đáng chú ý như: xây dựng chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất; thắt chặt tín dụng, áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên....
Ngay khi những đề xuất nêu trên đưa ra đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều xung quanh hiệu quả trên thực tế. Để có thêm góc nhìn từ phía chuyên gia độc lập, Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế về vấn đề này.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia Kinh tế. Ảnh: Trọng Hiếu
Đánh giá về các đề xuất trên, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy "siết" tín dụng và đánh thuế căn nhà thứ 2 để kiểm soát thị trường bất động sản là thất bại hoàn toàn. Chính những chính sách này đã dẫn tới cuộc khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng thời điểm hiện tại, kéo theo đó là nợ xấu ngân hàng, tăng trưởng kinh tế giảm sút. Trước tác động nặng nề tới thị trường, giới chức Trung Quốc thời gian gần đây đã có những biện pháp mạnh như tăng cường cho vay, nới lỏng các hạn chế để vực dậy các công ty phát triển bất động sản trong nước. Tuy nhiên, kết quả không mấy đáng kể.
Trong tháng này, Trung Quốc có thể sẽ phải thay đổi chính sách, khuyến khích người dân mua nhà thay vì tin rằng "nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ", nếu không thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đình trệ, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nợ xấu và tăng trưởng kinh tế.
Với Việt Nam, ông Nghĩa cho rằng, chúng ta đang trong tình trạng "đóng băng", thống kê giá bất động sản tăng mạnh nhưng thực tế toàn bộ thị trường giao dịch không đáng kể.
Theo ông Nghĩa, giá nhà đất tăng một phần do đợi 3 luật mới liên quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản có hiệu lực (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai). "Chính sự chờ đợi mức giá mới, nghị định hướng dẫn mới... đã dẫn tới tình trạng thị trường "tê liệt" nhưng giá bất động sản vẫn tăng".
Theo đó, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh rằng, cốt lõi của vấn đề không phải là đánh thuế và càng không phải là "siết" tín dụng.
"Chúng ta cần hiểu rằng, tín dụng ở Việt Nam chủ yếu dựa vào cho vay liên quan đến bất động sản (chiếm khoảng 30% tổng tín dụng toàn nền kinh tế). Trong bối cảnh nền kinh tế còn đang rất khó khăn, xuất nhập khẩu chỉ vừa khởi sắc trở lại nhưng tốc độ tăng đã chậm dần; còn tiêu dùng nội địa rất yếu dẫn tới tăng trưởng tín dụng 9 tháng mới đạt khoảng 7%, thì việc nên làm lúc này lẽ ra phải đẩy tín dụng ra và tốt nhất là qua kênh bất động sản, thì lại đề xuất "siết". Như vậy là không hợp lý", ông Nghĩa nói.
Muốn đẩy tín dụng vào bất động sản thì việc quan trọng nhất phải làm là tăng cung, có dự án. Điều này vừa giúp hỗ trợ tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế, vừa giảm giá nhà, tăng khối lượng giao dịch "thực". Ông Nghĩa cho biết hiện nay chúng ta có 1.500 dự án ở Hà Nội đắp chiếu hàng chục năm và gần gấp đôi số đó ở TP. HCM quây tôn cần được xử lý.
"Nếu dự án vướng thủ tục hành chính thì phải xử lý thủ tục; nếu dự án không có tiền nộp thuế đất thì cho vay nộp thuế... Các dự án tồn đọng hiện nay vừa gây lãng phí nguồn lực đất đai, vừa không có nhà để ở cho người dân. Tăng cung là vấn đề cốt lõi cần phải làm lúc này với thị trường bất động sản, không phải là đánh thuế căn nhà thứ 2 và càng không phải là hạn chế tín dụng", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Trước lo ngại giá nhà tăng mạnh, có tình trạng đầu cơ, thối giá, ông Nghĩa cho rằng, giá nhà tăng chủ yếu do bị "thổi giá", dẫn tới bong bóng. Dự án nào, phân khúc nào, nhà đầu cơ nào thổi giá sẽ gặp vấn đề khi bong bóng vỡ.
Vấn đề của chúng ta là cần nhận thấy rằng, thực tế, ngay cả khi không đầu tư bất động sản, người ta sẽ lại đầu tư vào vàng, chứng khoán (mà không phải là đầu tư vào dệt may, da giày hay sản xuất), đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn đầu ra như hiện nay.
Ông Nghĩa nhấn mạnh rằng, bài toán nằm trong tay cơ quan quản lý nhà nước, cần giảm bớt thủ tục hành chính, hỗ trợ thị trường bất động sản bằng cách nhanh chóng tăng nguồn cung mới, giải quyết các dự án đang tồn đọng, bỏ hoang tại Hà Nội và TP.HCM để tăng nguồn cung cho thị trường.
"Nếu dồn toàn lực vào giải quyết vấn đề này may ra có thể tháo gỡ được khó khăn cho thị trường. Còn nếu giờ vẫn loay hoay với tư duy đánh thuế, hạn chế tín dụng thì tín dụng của nền kinh tế sẽ đi về đâu? Cũng cần tính tới thực tế rằng, ngân hàng không phải là cơ quan thuế, không có đủ cơ sở dữ liệu và cũng không có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin "đây là căn nhà thứ mấy để áp dụng cơ chế tín dụng, lãi suất riêng", ông Nghĩa đặt vấn đề.
Về giải pháp ngăn đầu cơ bất động sản, theo ông Nghĩa, đúng là cách duy nhất là đánh thuế. Tuy nhiên với đặc thù Việt Nam, đánh thuế có phải là giải pháp hiệu quả hay không thì cần tính toán kỹ, vì số thuế thu được chưa chắc đã bù lại được chi phí bỏ ra để thu thuế.