Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property.
Nhà mặt phố đang dần mất lợi thế
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý III và 9 tháng đầu năm 2026 của DXS-FERI, giá bán sơ cấp và thứ cấp tại nhiều phân khúc, khu vực đã có sự điều chỉnh, phổ biến trong khoảng 5-20% so với quý trước.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mặt bằng giá rao bán nhà đất trên cả nước đi xuống liên tiếp qua các quý. Cụ thể, giá bình quân từ 101 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025 giảm còn 86 triệu đồng/m² trong quý III/2026, tương đương mức giảm khoảng 15% sau 9 tháng.
Tuy nhiên, mặt bằng giá hạ nhiệt chưa đồng nghĩa với việc thanh khoản được cải thiện. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, nhiều chủ nhà vẫn gặp khó khăn khi tìm kiếm người mua, dù đã chấp nhận giảm giá bán.
Tại podcast Tài chính cá nhân của VnExpress với chủ đề “4 yếu tố quyết định nhà đất có dễ bán lại”, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property), đã chia sẻ về những phân khúc dẫn dắt thanh khoản hiện nay.
Theo ông, khi thị trường sôi động, dòng tiền giá rẻ đổ vào bất động sản, kích thích nhu cầu đầu tư. Khi đó, các phân khúc nhà thấp tầng, nhà liền kề, biệt thự thường thu hút dòng tiền rất mạnh, thậm chí cả bất động sản nghỉ dưỡng.
Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, cơ hội tiếp cận bất động sản phù hợp chủ yếu thuộc về những người có nhu cầu ở thực. Họ tìm kiếm sản phẩm đáp ứng khả năng tài chính và chi trả của mình.
Vì vậy, trong những năm thị trường gặp nhiều khó khăn, phân khúc vẫn giữ vai trò dẫn dắt là nhà ở cao tầng, đặc biệt là căn hộ chung cư. Trong đó, nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm lớn từ Đảng, Nhà nước và chính quyền các địa phương, với nhiều chính sách thúc đẩy phát triển.
“Tôi tin chắc nhà ở xã hội và nhà ở chính sách sẽ trở thành điểm sáng của thị trường, đóng vai trò dẫn dắt và tạo động lực để thị trường bất động sản phục hồi trở lại”, ông nói.
Vị chuyên gia nhận định, trong bối cảnh xu hướng tiêu dùng và quy hoạch đang thay đổi, nhà mặt phố hay bất động sản nằm trong nội đô thực tế không còn dễ bán như nhiều người nghĩ. Thậm chí, nhà mặt phố đang mất giá trị đáng kể.
Bởi lẽ, văn hóa tiêu dùng hiện nay đã thay đổi. Ngay cả những món đồ đơn giản, người dân cũng có thể đặt giao tận nhà thông qua dịch vụ giao hàng. Vì vậy, giá trị thương mại của bất động sản mặt phố đang suy giảm.
“Nhiều bài toán đầu tư bất động sản dòng tiền trước đây không còn hiệu quả. Chẳng hạn, một căn shophouse trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng thì hiệu quả khai thác không như kỳ vọng, khiến bài toán đầu tư trở nên kém hấp dẫn.
Ngay cả các mô hình kinh doanh như quán cà phê, nhà hàng cũng đang thay đổi. Một số đơn vị lựa chọn thuê mặt bằng sâu trong ngõ, chỉ tổ chức bếp và bán hàng trực tuyến thay vì phải thuê mặt bằng mặt phố đắt đỏ. Điều này khiến giá trị khai thác của nhiều mặt bằng phố ngày càng giảm, kéo theo thanh khoản cũng gặp khó khăn”, ông phân tích.
Yếu tố thứ hai là bất động sản ở trung tâm, tại những vị trí đắc địa thường đi kèm mức giá rất cao. Chính mức giá này trở thành rào cản, khiến số lượng người có đủ khả năng tiếp cận và mua lại tài sản không nhiều.
Ngoài ra, theo ông Toản, nhà mặt phố nằm trong diện quy hoạch cũng rất khó thanh khoản. Chẳng hạn, khu vực phố Thái Hà trước đây có giá bất động sản lên tới hàng tỷ đồng mỗi mét vuông và hoạt động kinh doanh điện tử khá sôi động. Tuy nhiên, khi xuất hiện thông tin quy hoạch, giao dịch gần như đóng băng, không ai dám mua. Thậm chí, ngân hàng cũng không dám cho vay đối với những tài sản này.
4 yếu tố quyết định thanh khoản bất động sản
Để một bất động sản muốn có tính thanh khoản tốt, theo ông Phạm Đức Toản, thứ nhất, bất động sản phải nằm ở khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh. Xung quanh cần có hệ thống điện, đường, trường học, cơ sở y tế và các tiện ích thiết yếu phục vụ cuộc sống.
“Chẳng hạn, thời gian gần đây, đất nền có thanh khoản chậm bởi phần lớn sản phẩm không thể đưa vào sử dụng ngay. Người mua gần như chỉ có thể đầu cơ chứ chưa thể ở thực. Tại khu vực ven đô, cách trung tâm thành phố khoảng 5-10 km, có không ít khu đô thị gần như không có người sinh sống do thiếu hoạt động sản xuất, kinh doanh và việc làm. Trong khi đó, xu hướng dịch chuyển dân cư chủ yếu hướng về các đô thị lớn và khu công nghiệp”, ông phân tích.
Thứ hai, giá bán phải hợp lý và tương xứng với mặt bằng thị trường.
Ví dụ, tại khu vực Cầu Giấy (Hà Nội), giá giao dịch căn hộ chung cư theo thông tin thị trường khoảng 70 triệu đồng/m². Đây là mức giá tham chiếu trung bình. Tuy nhiên, nếu chủ nhà muốn bán nhanh, có thể phải giảm giá xuống khoảng 65 triệu đồng/m² để tạo sức hấp dẫn và thúc đẩy người mua ra quyết định.
Đối với nhà ở xã hội, giá một căn hộ thường dao động hơn 1 tỷ đến 2 tỷ đồng. Trong khi đó, căn hộ chung cư thương mại có mức giá khoảng 3-4 tỷ đồng cũng nằm trong khả năng tiếp cận của một nhóm người mua nhất định.
Riêng phân khúc nhà đất thổ cư có nhu cầu khá đa dạng. Một số người có điều kiện tài chính tốt hơn hoặc không muốn sống tại chung cư sẽ lựa chọn nhà đất trong các khu dân cư hiện hữu. Những căn nhà trong ngõ, ngách có mức giá khoảng 5-7 tỷ đồng, thậm chí 10 tỷ đồng/căn, vẫn có nhóm khách hàng phù hợp nếu pháp lý rõ ràng và khu dân cư đã ổn định.
Yếu tố tiếp theo là quy hoạch. Chuyên gia cho biết bất động sản nằm trong diện quy hoạch thường rất khó thanh khoản. Do vậy, ông khuyến nghị người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch thông qua một số cổng thông tin công khai hoặc trực tiếp đến UBND phường, các phòng chuyên môn như phòng kinh tế - hạ tầng, phòng quản lý đô thị để tìm hiểu.
