Năm 2026 được dự báo mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Việt Nam khi kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và dòng vốn đầu tư tiếp tục cải thiện. Tuy nhiên, quá trình phục hồi không diễn ra đồng đều mà đang hình thành sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, từ căn hộ, nhà thấp tầng đến bất động sản công nghiệp.

Căn hộ phục hồi thanh khoản nhưng nguồn cung vẫn khan hiếm

Dù kinh tế toàn cầu đối mặt với biến động, Việt Nam vẫn duy trì đà tăng trưởng, tạo bệ phóng vững chắc cho thị trường. Năm 2025, GDP cả nước tăng 8%, dòng vốn FDI đạt 38,4 tỷ USD; bước sang năm 2026, nền kinh tế nước ta vẫn được dự báo tăng trưởng 6,3%, duy trì vị thế tăng trưởng nhanh trong khu vực. Sự phục hồi của thanh khoản đang diễn ra rõ nét nhưng đi kèm với đó là một chu kỳ phân hóa sâu sắc giữa các nhóm phân khúc, được dẫn dắt bởi hạ tầng và nhu cầu thực của khách hàng.

Tại thị trường TP Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ ghi nhận sự phục hồi thanh khoản đáng kể. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, năm 2025, phân khúc này đạt 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m², với 56% nguồn cung mới có mức giá trên 110 triệu đồng/m².

Đánh giá về diễn biến này, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, tuy nhiên nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao, tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua. Trong giai đoạn 2026 - 2028, căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông đóng vai trò dẫn dắt với 50% thị phần.

Số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển - BHS Property (BHS R&D) cho thấy, năm 2026 dự kiến có khoảng 93.000 căn hộ mới từ 56 dự án trên cả nước. TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu với 51.500 căn, tiếp đến là Bắc Ninh khoảng 17.000 căn và Hà Nội gần 14.760 căn.

Tại thủ đô Hà Nội, nguồn cung mới dự kiến đạt 18.454 căn trong năm 2026, chủ yếu thuộc hạng A và B. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội, đánh giá giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong ngắn hạn.

Thực tế cho thấy giá thứ cấp đã tăng cao hơn giá sơ cấp, phản ánh nhu cầu lớn đối với các căn hộ có thể bàn giao ngay. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Vietnam, nhu cầu ở thực tiếp tục ổn định trong khi chi phí đất và xây dựng vẫn ở mức cao, nguồn cung vừa túi tiền hạn chế. Khoảng 64% người mua hiện nay nhằm mục đích an cư.

Phân khúc nhà ở thấp tầng như biệt thự, nhà liền kề cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm gắn liền với các đại đô thị. Năm 2025, tổng lượng giao dịch bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đạt mức cao nhất trong 5 năm qua.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán trung bình đạt khoảng 233 triệu đồng/m² đất. Dự báo đến năm 2028, 90% nguồn cung phân khúc này sẽ tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12 (trước sáp nhập). Giai đoạn 2026-2027 có thể mở ra chu kỳ tăng trưởng mới nếu quá trình tái cấu trúc địa giới và phê duyệt dự án thông suốt, cùng với việc đẩy mạnh hạ tầng để mở rộng không gian đô thị.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là động lực tăng trưởng

Bên cạnh lĩnh vực nhà ở, bất động sản công nghiệp tiếp tục là động lực chính của thị trường khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ chiến lược China+1. Hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này tại Đông Nam Á tăng vọt 48% trong bối cảnh tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ông Trần Quang Trung từ OneHousing, mục tiêu nâng thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2025-2030 sẽ thúc đẩy nhu cầu sản xuất và đầu tư, giúp khu công nghiệp trở thành điểm đến hấp dẫn. Ông John Campbell từ Savills Việt Nam đánh giá Việt Nam đang chuyển dịch sang sản xuất công nghệ cao với ba trụ cột chính là bán dẫn - điện tử, trung tâm dữ liệu và khu công nghiệp sinh thái. Đáng chú ý, năm 2025, trung tâm dữ liệu trở thành loại hình có giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á.

Thị trường văn phòng và bán lẻ cũng cho thấy những tín hiệu ổn định. Trong năm 2026, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 53.684 m² từ 7 dự án, trong đó dự án hạng A The Kross chiếm 61% nguồn cung mới. Các ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản (FIRE) và công nghệ tiếp tục là động lực chính. Ngành Công nghệ Thông tin và Truyền thông (ICT) chiếm khoảng 35% tổng diện tích thuê mới. Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung tính đến năm 2025 đạt khoảng 1,6 triệu m² với công suất thuê 94%.

Cuối cùng, bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng phục hồi từ năm 2026 sau giai đoạn sàng lọc mạnh. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, động lực lớn nhất đến từ sự phục hồi của du lịch và hạ tầng giao thông như hệ thống cao tốc, sân bay. Ông Mauro Gasparotti từ Savills Hotels cho rằng đây là thời điểm để các dự án tái định vị, tập trung vào chất lượng vận hành thay vì số lượng. Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn tối ưu hóa giá trị tài sản khi các dự án kém hiệu quả phải chịu áp lực thanh khoản lớn.