Gặp nhiều trở ngại

Thời gian gần đây, bước vào giai đoạn “dòng tiền khó", vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp (DN) phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Đây là hướng đi giúp các DN có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Vì thế, thị trường M&A hứa hẹn tăng nhiệt với nhiều thương vụ đầu tư quy mô lớn. Thế nhưng, trên thực tế hiện nay, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Lý giải vấn đề này, ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam cho rằng, DN Việt Nam đã bỏ ra chi phí rất lớn cho quỹ đất, lập dự án, chạy pháp lý, nay phải bán rẻ là một quyết định khó khăn, không dễ chấp nhận. Thế nhưng, thực trạng hiện nay khối ngoại có ưu thế hơn về dòng tiền, được lựa chọn nên thường mặc cả giá thấp.

Trong khi đó, bà Dung Dương - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết thời gian qua, khách ngoại quan tâm đến thị trường Việt Nam xuất hiện các nhóm nhà đầu tư rất mới.

Cụ thể, 3 tháng đầu năm, các nhóm này đến tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó, 50% là các tên tuổi mới trên thị trường. Nếu trước đây phổ biến nhà đầu tư đến từ Hong Kong, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Ả Rập.

Hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Ảnh minh họa.

Theo bà Dung, số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A bất động sản tăng mạnh, nhưng các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Các nhà đầu tư mới rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà, nếu có cũng khó đáp ứng được điều kiện khối ngoại đưa ra.

Bà Dương cũng chia sẻ nguyên nhân là hầu hết nhà đầu tư ngoại hiện đưa ra mức lãi vay rất cao 18-20% một năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13-15% nên hai bên chưa gặp nhau.

Mặt khác, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến giằng co.

Cần một kênh xúc tiến đầu tư chuyên biệt

Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, mới đây Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VARS) đã kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức", không đủ nguồn lực triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường BĐS. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của DN.

Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án. Để dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Mang đến chất lượng, cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam và quốc tế.

Có như thế, dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch, kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là "cú hích" cho đà phục hồi của thị trường.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch & Đầu tư xác nhận vốn FDI bất động sản có tăng lên và vài nhịp giảm xuống, nhưng nhìn chung chưa tương xứng với tiềm năng của thị trường.

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, ông Tuấn cũng thẳng thắn nhìn nhận những rào cản khiến M&A bất động sản chưa thể bứt phá nhanh.

Cụ thể, đó là hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, chưa rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời. Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai rất phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất là tại những khu đô thị mới. Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Tuấn, để thúc đẩy dòng vốn ngoại vào bất động sản cần giải pháp tổng thể. Chẳng hạn như rà soát, hoàn thiện các quy định pháp lý về thị trường bất động sản, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.

Nhận định về bối cảnh chung của hoạt động M&A trên thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhận định Việt Nam cần linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để kéo về các tay chơi lớn trên thị trường mua bán sáp nhập bất động sản.

Đáng chú ý, theo ông Thành, hiện nay, sân chơi M&A đang tồn tại thực trạng khối ngoại được quyền đặt điều kiện, trong khi các điều kiện này vượt khung quy định của Việt Nam cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch chưa chốt được.