Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 14 quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó,Thông tư 14 thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay, trong đó hệ số rủi ro đối với một số lĩnh vực như vay mua nhà ở xã hội, cho vay SME, nông nghiệp, nông thôn... được điều chỉnh giảm.

Cụ thể, hệ số rủi ro đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn được giảm từ 100% (theo Thông tư 41/2016) xuống còn 50%. Đối với cho vay doanh nghiệp SME, hệ số rủi ro được giảm từ 90% xuống còn 85%.

Đối với cho vay nhà ở xã hội, nếu "tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp thấp" dưới 40%, ngân hàng chỉ cần tính khoản đó với hệ số rủi ro 20%. Thậm chí khi tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp cao hơn, hệ số này vẫn chỉ từ 35% đến tối đa 50% rất thấp so với bất động sản thông thường.

Những điều chỉnh này thể hiện rõ chủ trương khuyến khích dòng vốn tín dụng chảy vào những lĩnh vực ưu tiên kể trên bởi hệ số rủi ro thấp đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ tốn ít vốn hơn để cho vay.

Trái lại, đối với bất động sản thương mại - lĩnh vực vốn được xem là dẫn dắt tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm 2025 của nhiều ngân hàng, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn, chỉ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao.

Ngoài ra, nếu không đáp ứng được 3 điều kiện, gồm: tài sản thế chấp đã hoàn thiện, có thể chuyển nhượng và có giấy tờ quyền sở hữu rõ ràng; ngân hàng phải có quyền xử lý tài sản bảo đảm một cách hợp pháp, không bị ràng buộc bởi tranh chấp pháp lý và giá trị định giá tài sản bảo đảm phải luôn bằng hoặc cao hơn giá trị khoản vay thì khoản vay bất động sản thương mại có thể bị áp hệ số rủi ro lên tới 150%.

Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ mất nhiều chi phí vốn hơn, cho vay bất động sản thương mại cũng vì thế mà kém hấp dẫn hơn.

Nền kinh tế có dòng vốn ổn định

Theo đánh giá của SSI Reseacrh, Thông tư 14 là bước chuyển mình tích cực của Ngân hàng Nhà nước, để đưa Việt Nam tiến gần hơn đến các chuẩn mực an toàn quốc tế – nâng cao mức độ an toàn hệ thống, tính minh bạch và khả năng phản ứng với rủi ro.

Tuy nhiên, bằng cách giảm hệ số rủi ro ở một vài phân khúc cho vay và cho phép lộ trình triển khai theo từng giai đoạn, Thông tư 14 tạo điều kiện mở rộng tín dụng bền vững, phù hợp với mục tiêu tăng trưởng GDP theo định hướng của Chính phủ.

Mặc dù Thông tư 14 tạo điều kiện tăng trưởng tín dụng hiệu quả hơn về mặt vốn, nó cũng tiềm ẩn rủi ro nếu không được quản lý một cách thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đang ở mức cao.

Còn theo các chuyên gia SHS, việc áp dụng hệ số rủi ro như một công cụ tinh chỉnh cấu trúc tín dụng, tăng ưu đãi cho những lĩnh vực cần khuyến khích và siết lại những phân khúc rủi ro cao sẽ giúp dòng vốn được tái định hình một cách tự nhiên.

“Phân khúc bất động sản thương mại có thể phải giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đổi lại nền kinh tế sẽ nhận được một dòng vốn bền vững, ít rủi ro hơn”, chuyên gia SHS nhận định.

Thực tế, tỷ trọng cho vay bất động sản của nhiều ngân hàng nửa đầu năm nay đều bật tăng mạnh. Đặc biệt, tốc độ tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng lên tới 20-30%, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Theo các chuyên gia kinh tế, năm nay, tín dụng tăng 18-20% là phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP và mức độ lạm phát, chưa đến mức “nóng”. Tuy nhiên, mức tăng trưởng tín dụng này chỉ an toàn trong điều kiện dòng vốn được nắn vào lĩnh vực ưu tiên. Ngược lại, nếu tín dụng chảy vào các lĩnh vực đầu cơ như chứng khoán, bất động sản..., thì bong bóng tài sản có thể sẽ hình thành, gây áp lực lên lãi suất, lạm phát, gây rủi ro nợ xấu và bất ổn vĩ mô. Theo đó, việc có thêm "bộ lọc" tín dụng vào lĩnh vực bất động sản rủi ro giúp tín dụng an toàn hơn.