VCSC duy trì quan điểm thận trọng về triển vọng phục hồi của ngành BĐS nhà ở trong năm 2023 khi cho rằng ngành này sẽ tiếp tục đối mặt với những khó khăn ngắn hạn trong năm 2023 do mặt bằng lãi suất tương đối cao hơn so với giai đoạn 2020-2021 cũng như niềm tin của người mua nhà giảm.
Tuy nhiên, VCSC nhận thấy một số diễn biến tích cực đối với ngành BĐS trong vài tháng qua về mặt chính sách và diễn biến lãi suất, những điều này củng cố quan điểm rằng sự phục hồi của ngành này có thể bắt đầu vào cuối năm 2023 - nhanh hơn so với chu kỳ suy thoái của ngành BĐS trước đó vào giai đoạn 2008-2011 khi phải mất 2 năm để ngành này phục hồi.
Các giao dịch sơ cấp có khả năng tiếp tục giảm trong quý 2/2023 so với quý 1/2023. VCSC cho rằng giao dịch trong quý 2/2023 sẽ tiếp tục trầm lắng do môi trường lãi suất tương đối cao và dư cung các sản phẩm cao cấp. Tuy nhiên, lượng giao dịch có thể bắt đầu tăng vào cuối năm 2023, điều này được hỗ trợ bởi kỳ vọng về lãi suất vay mua nhà thấp hơn và những thay đổi tích cực trong thủ tục pháp lý sau các chính sách của Chính phủ.
 |
| Cổ phiếu bất động sản nhà ở được kỳ vọng phục hồi sau nhiều chính sách trợ giúp. |
VCSC cho rằng lãi suất giảm sẽ dẫn đến sự phục hồi về số lượng giao dịch. Lãi suất cho vay mua nhà trong tháng 3 đã giảm so với mức đỉnh tháng 2 nhưng vẫn duy trì ở mức cao khoảng 13%-14%/năm. Từ ngày 14-31/3, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành 100 điểm cơ bản đối với lãi suất tái chiết khấu, 50 điểm cơ bản đối với lãi suất tái cấp vốn và 50 điểm cơ bản đối với trần lãi suất tiền gửi có kỳ hạn dưới 6 tháng, điều này sẽ tạo ra dư địa để giảm lãi suất vay mua nhà. Nếu lãi suất vay mua nhà có thể giảm xuống mức 11%-12%/năm, VCSC tin rằng sẽ kích thích nhu cầu của người mua nhà – đặc biệt là các dự án căn hộ trung cấp tại TP. HCM và Hà Nội.
Nghị định 8 mở đường cho các chủ đầu tư vay nợ cao tái cơ cấu lại việc thanh toán trái phiếu. Nhiều công ty BĐS đang đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu vào năm 2023 và 2024 trong bối cảnh các quy định về trái phiếu thắt chặt và thị trường BĐS trầm lắng. Ngày 05/03, Chính phủ đã ban hành Nghị định 8 sửa đổi Nghị định 65 quy định về phát hành trái phiếu.
Nghị định 8 cho phép tổ chức phát hành trái phiếu thỏa thuận với người sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn thanh toán trái phiếu hoặc hoán đổi khoản thanh toán trái phiếu thành tài sản thay thế. VCSC tin rằng Nghị định 8 sẽ giúp các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đáp ứng các nghĩa vụ trả nợ trái phiếu vào năm 2023 - bao gồm Novaland (NVL) – xử lý các vấn đề thanh khoản ngắn hạn.
Đẩy nhanh thủ tục pháp lý cho các dự án hỗ trợ phục hồi ngành BĐS. Chính phủ đã thể hiện quyết tâm tháo gỡ các tắc nghẽn thủ tục pháp lý thông qua việc ban hành Nghị định 10 và các công văn yêu cầu các địa phương rà soát, tháo gỡ các nút thắt pháp lý đối với các dự án cụ thể kèm theo thời hạn báo cáo.
Mặc dù VCSC không kỳ vọng thay đổi đáng kể trong ngắn hạn vì các chủ đầu tư và chính quyền địa phương có thể cần thời gian để thích nghi với các quy định mới này, nhưng hành động này của Chính phủ có thể (1) hỗ trợ tâm lý của người mua nhà/nhà đầu tư đối với ngành BĐS, (2) tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động M&A khi những bên mua tiềm năng nhìn thấy khả năng cao hơn đối với các thủ tục pháp lý được đẩy nhanh hơn và thời gian phát triển ngắn hơn để mở bán dự án khi thị trường phục hồi và (3) giải phóng lượng tiền của một số chủ đầu tư đang bị các ngân hàng giới hạn sử dụng theo thỏa thuận tín dụng.
Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội là một giải pháp tương tự như chu kỳ bất động sản trước đây. Do quy mô của gói tín dụng này lớn hơn gấp 4 lần so với gói 30 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2013-2016, chúng tôi tin rằng chính sách này có thể có tác động đáng kể hơn đối với các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với lãi suất cho vay ưu đãi cao và thời gian ưu đãi ngắn so với khả năng tài chính của người thu nhập thấp, chúng tôi kỳ vọng gói tín dụng này sẽ có thêm nhiều điều chỉnh hơn để thúc đẩy giải ngân cho người mua nhà ở xã hội.
VHM, KDH và NLG vẫn là lựa chọn hàng đầu của VCSC trong số các chủ đầu tư BĐS vào năm 2023. VCSC cho rằng các cổ phiếu này có vị thế tốt để vượt qua những khó khăn trong ngắn hạn nhờ vào vị thế thương hiệu, các sản phẩm tập trung vào nhu cầu nhà ở thực và tình hình tài chính lành mạnh.