Ông Rick Nguyễn, nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rick Nguyễn Academy
Đất nền hết thời lướt sóng, giá có thể giảm 30%?
Thời gian qua, phân lô, bán nền được nhiều người ưa chuộng bởi mức vốn ban đầu vừa phải, dễ sang tay và thuận lợi cho hoạt động lướt sóng. Hình thức này từng tạo ra những cuộc đấu giá xuyên đêm, điển hình tại Thanh Oai, Hà Nội, thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia giữa cơn sốt đất.
Tuy nhiên, Nghị quyết 21 mới đây định hướng hạn chế phân lô, bán nền tại đô thị nhằm ngăn chặn đầu cơ, sốt đất và sử dụng đất đai lãng phí. Khi chính sách được triển khai, liệu đất nền phân lô có giảm sức hút?
Chia sẻ trong tọa đàm liên quan đến tác động của Nghị quyết 21 đối với thị trường bất động sản trên VTC News, chuyên gia bất động sản Rick Nguyễn, nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rick Nguyễn Academy cho rằng thị trường có thể trải qua khoảng 2-3 giai đoạn.
Giai đoạn đầu tiên, khi các quy định và chính sách mới được đưa vào thực thi, thị trường sẽ có sự điều chỉnh. Chẳng hạn, Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất và định hướng quy hoạch bài bản hơn, qua đó có thể khiến giá bất động sản trong ngắn hạn giảm xuống.
“Trước đây, giá đất tại nhiều đô thị và địa phương bị đẩy lên mức rất cao. Có những khu vực ở tỉnh, ở quê nhưng giá đất lên tới vài triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí có nơi hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Tôi thực sự không hiểu cơ sở nào khiến đất ở những khu vực như vậy đắt đỏ đến thế. Ở quê tôi, giá đất có nơi cũng lên tới hơn 100 triệu đồng/m²; tại nhiều khu vực, mức 7-8 triệu đồng/m² đã được xem là bình thường, còn ở Bắc Ninh, Bắc Giang, giá đất cũng tăng cao.
Vì vậy, tôi cho rằng mặt bằng giá hiện tại vốn đã cao. Khi các chính sách mới được áp dụng để định hình lại thị trường, giá đất có thể trải qua một vài nhịp chững lại và giảm xuống. Theo dự đoán của tôi, mức giảm có thể lên tới khoảng 30%, qua đó tạo ra một đợt sàng lọc trên thị trường”, ông nêu quan điểm.
Thị trường sẽ đi theo 2 hướng
Sau giai đoạn sàng lọc, theo vị này thị trường sẽ phân hóa theo hai hướng. Thứ nhất, những lô đất có pháp lý chuẩn chỉnh, nằm gần trung tâm hoặc sở hữu nhiều tiện ích, đáp ứng nhu cầu khai thác và sử dụng thực tế, sẽ có lợi thế hơn. Nhóm tài sản này có thể giảm nhẹ trong đợt điều chỉnh đầu tiên, sau đó nhích lên trong tầm nhìn 5-10 năm, nhưng mức tăng sẽ không quá lớn nếu không xuất hiện yếu tố đột biến.
Yếu tố đột biến có thể đến từ ba nguồn. Thứ nhất là hạ tầng, chẳng hạn một dự án đường sắt tốc độ cao, nhà ga hoặc công trình giao thông quy mô lớn làm thay đổi đáng kể khả năng kết nối của khu vực. Thứ hai là sự xuất hiện của những tiện ích nổi bật, như quy hoạch một đại đô thị ở gần đó. Thứ ba là sự dịch chuyển của dòng người và dòng tiền, khi khu vực thu hút việc làm, phát triển ngành công nghiệp hoặc hình thành khu kinh tế tự do, từ đó thu hút nhân lực, nguồn lực và vốn đầu tư.
Ông Rich Nguyễn nhấn mạnh, nếu không có những động lực này, không thể mặc định giá đất ở Hà Nội tăng thì giá đất tại các tỉnh cũng tăng theo. Ngay trong cùng một thành phố, có nơi giá tăng nhưng cũng có nơi đi ngang, thậm chí giảm. Điều đó cho thấy đầu tư bất động sản không đơn giản và không thể đánh giá thị trường trên một mặt bằng chung.
Ngược lại, những lô đất ở xa trung tâm, thuộc vùng ven, hạ tầng yếu và dân cư thưa thớt sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Nếu giá đã xuống mức rất rẻ, nhà đầu tư có thể cân nhắc mua để tích sản dài hạn. Xét về tâm lý đầu tư lâu dài, ông vẫn đánh giá cao đất đai vì tài sản này gắn với thể chế và hệ thống tài chính, ngân hàng; tuy nhiên, quyết định mua còn phụ thuộc vào nền tảng hạ tầng, dân cư và mức giá hiện tại.
“Nếu muốn tìm kiếm đất nền có tiềm năng tăng trưởng, nhà đầu tư cần chú ý đến những khu vực hưởng lợi từ một tiện ích đặc biệt nổi bật, chẳng hạn nhà ga. Những vị trí có lợi thế rõ rệt như vậy mới có khả năng tăng giá vượt trội. Chẳng hạn, đất có giá 20-30 triệu đồng/m² tăng lên 50-60 triệu đồng/m² có thể xảy ra trong một số trường hợp, nhưng với đất dự án đang có giá 100-200 triệu đồng/m², việc tăng lên 300-400 triệu đồng/m² sẽ khó khăn hơn nhiều”, ông Rich Nguyễn nhận định.
Ông cũng cho biết, về nguyên tắc, mặt bằng giá càng thấp thì dư địa tăng giá có thể càng lớn, nhưng điều đó không có nghĩa mọi lô đất giá rẻ đều có tiềm năng. Tư duy đầu tư cần tập trung vào ba yếu tố: hưởng lợi từ các doanh nghiệp, chủ đầu tư lớn; hưởng lợi từ những tiện ích nổi bật; và đón đầu sự dịch chuyển của dòng người, dòng tiền. Ngoài ra, các chính sách ưu đãi tại một số khu vực cũng có thể tạo động lực phát triển cho đất nền, thậm chí cả phân khúc căn hộ.
Cần phân biệt rõ phân lô, bán nền với tách thửa đất
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, cần phân biệt rõ giữa phân lô, bán nền trong các dự án bất động sản và việc tách thửa đất của hộ gia đình, cá nhân. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định hạn chế phân lô, bán nền tại một số khu vực; các quy định pháp luật sau đó tiếp tục điều chỉnh phạm vi và điều kiện áp dụng. Phân lô, bán nền là cách gọi thường dùng đối với hoạt động triển khai dự án, trong khi tách thửa là việc chia một thửa đất thành các thửa nhỏ hơn theo quy định pháp luật.
Hiện nay, Việt Nam đã chuyển từ mô hình chính quyền địa phương ba cấp sang hai cấp, khiến vai trò của cấp xã trong quản lý đất đai có nhiều thay đổi. Ông Rich Nguyễn cho rằng việc phân cấp thẩm quyền, trong đó có các vấn đề liên quan đến đấu giá đất, sẽ đặt ra bài toán không nhỏ đối với nhiều địa phương. Những địa phương có nguồn thu ngân sách dồi dào từ các ngành kinh tế khác, như Quảng Ninh hay Hải Phòng, có thể ít phụ thuộc hơn vào nguồn thu từ đấu giá đất, trong khi nhiều xã ở các tỉnh khác có nguồn lực tài chính hạn chế.
Về định hướng phát triển đô thị, Nhà nước muốn đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, gắn với việc xây dựng nhà ở thay vì chỉ phân chia thành các lô đất để giao dịch. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng để thực hiện được điều này, cần có quy định pháp luật cụ thể hóa định hướng chính sách. Theo chuyên gia, cần đặc biệt phân biệt hai vấn đề: phân lô, bán nền trong dự án và tách thửa đất của hộ gia đình, cá nhân.
Tại Hà Nội, quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đã được điều chỉnh theo hướng chặt chẽ hơn; theo quan điểm của ông Rich Nguyễn, việc nâng diện tích tối thiểu là cần thiết nếu được thiết kế phù hợp với điều kiện thực tế. Dù vậy, cần tiếp tục phân định rõ quy định áp dụng đối với dự án bất động sản và quy định áp dụng đối với đất của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật cần cụ thể hóa cả hai nhóm vấn đề này để bảo đảm quản lý đất đai hiệu quả mà vẫn đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ở thực tế.
