Trên nhiều tuyến phố đắt đỏ bậc nhất Thủ đô vào thời điểm hiện tại, không khó để bắt gặp những tấm biển “cho thuê nhà”, “sang nhượng mặt bằng” treo san sát trên những căn nhà từng tấp nập khách ra vào. Những lớp cửa cuốn đóng kín, trái ngược hoàn toàn với hình ảnh nhộn nhịp trước đây.
Thực tế này không phải hiện tượng cá biệt. Theo ghi nhận, hàng loạt tuyến phố trung tâm Hà Nội như Kim Mã, Tây Sơn, Phố Huế… đang chứng kiến làn sóng trả mặt bằng lan rộng, ngay cả trong những thời điểm vốn được coi là cao điểm mua sắm. Chỉ vài chục mét đã có thể đếm được nhiều cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê. Không gian kinh doanh từng được xem là “đất vàng” giờ trở nên trầm lắng, phản ánh rõ sự thay đổi của thị trường bán lẻ đô thị.
Một người dân sinh sống lâu năm tại khu vực Hai Bà Trưng, bà Như Ngọc Hòa (62 tuổi), cho biết những cửa hàng quần áo, phụ kiện sang trọng và thiết kế đẹp mắt dọc theo tuyến phố, khoảng một vài năm trở lại đây, đã thay đổi rõ rệt. “Trước đây cửa hàng rất đông khách, đèn sáng lung linh, đồ rất đẹp. Giờ nhiều chỗ đóng cửa, có chỗ sang nhượng mãi không ai thuê. Nhà mặt phố thì đắt, nhưng chật, thiếu chỗ để xe, điện nước cũ kỹ. Người kinh doanh nhỏ lẻ khó mà trụ lâu được,” bà nhận xét.
Thực tế, chi phí thuê mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm vẫn neo ở mức cao, từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, trong khi doanh thu của nhiều cửa hàng lại giảm mạnh. Lĩnh vực thời trang cao cấp đang cạnh tranh rất khốc liệt. Không chỉ cạnh tranh giữa các cửa hàng truyền thống, mà còn chịu áp lực lớn từ thương mại điện tử và các thương hiệu online. Quyết định sang nhượng không chỉ là câu chuyện kinh doanh, mà còn là sự chấp nhận tổn thất lớn.
Theo Kết quả Điều tra Hộ kinh doanh năm 2026 do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) công bố, hơn 81% hộ kinh doanh ghi nhận doanh thu giảm trong năm 2025, trong khi chi phí thuê và vận hành không giảm tương ứng, khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể. Không chỉ vậy, các yếu tố về chính sách và chi phí tuân thủ cũng đang tạo thêm áp lực. Việc áp dụng hóa đơn điện tử, yêu cầu minh bạch nguồn gốc hàng hóa và các quy định quản lý mới khiến nhiều hộ kinh doanh nhỏ lẻ gặp khó khăn trong việc thích nghi.
Từ góc nhìn đô thị, sự “im lặng” của những tuyến phố từng sầm uất cũng đặt ra câu hỏi về giá trị thực của “đất vàng”. Khi chi phí thuê không còn tương xứng với hiệu quả kinh doanh, vị trí đắc địa không còn là yếu tố quyết định. Các chuyên gia cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những mô hình kinh doanh thiếu linh hoạt, phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí sẽ khó tồn tại. Ngược lại, những mô hình kết hợp online – offline hoặc tối ưu chi phí vận hành có thể thích nghi tốt hơn.
Trong bối cảnh đó, không chỉ người thuê mà cả chủ mặt bằng cũng buộc phải điều chỉnh kỳ vọng. Việc giảm giá thuê, chia nhỏ diện tích hoặc thay đổi công năng sử dụng có thể là những giải pháp cần thiết để thu hút khách thuê mới.
Sự thay đổi ấy không diễn ra ồn ào, nhưng đủ để thấy một giai đoạn mới của thị trường đang hình thành. Khi “đất vàng” không còn đảm bảo lợi nhuận, câu chuyện kinh doanh không còn nằm ở vị trí, mà ở khả năng thích ứng với một thị trường đang chuyển dịch nhanh hơn bao giờ hết.
