Tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 30/10 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Cho ý kiến về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, đồng thời là Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) khẳng định trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bóp nghẹt thanh khoản thị trường, ảnh hưởng đến cả nền kinh tế bởi bất động sản liên quan đến 40 ngành nghề.
"Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản quy định khá chặt về điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dự án phải hoàn thành hạ tầng theo đúng tiến độ và được cơ quan địa phương xác nhận đủ điều kiện thì mới được phép mở bán. Vậy tại sao một tài sản đã đủ điều kiện thực hiện hợp đồng mua bán thì lại không được chuyển nhượng", ông Hiệp phân tích.
Theo ông Hiệp, đề xuất này được đưa ra với mục tiêu ngăn chặn đầu cơ và bảo vệ người mua nhà. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang đi xuống, nguồn cung hạn chế, tín dụng siết chặt, thì đề xuất này có thể tạo ra tác động ngược. Không chỉ chủ đầu tư gặp khó khăn lớn về dòng tiền và thanh khoản, mà ngay cả người mua thật sự muốn tiếp cận sản phẩm cũng bị bó buộc. Những ràng buộc này vô hình trung làm tâm lý thị trường thêm nặng nề, làm chậm quá trình phục hồi.
"Theo quan điểm của tôi, trong giai đoạn thị trường khó khăn, chúng ta cần những cơ chế khuyến khích phát triển thay vì bó buộc thêm. Gắn trách nhiệm rõ ràng với chủ đầu tư và bảo vệ người mua thông qua các công cụ khác như bảo lãnh ngân hàng, giám sát tiến độ… thay vì chỉ dựa vào việc “khóa” quyền mở bán và chuyển nhượng hợp đồng", ông Hiệp khẳng định.
Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, đề xuất này không hợp lý cả về khía cạnh pháp lý lẫn thực tiễn, đồng thời có thể gây khó khăn cho người mua nhà và chủ đầu tư.
Theo ông Toản, quyền sở hữu và định đoạt tài sản là một trong những quyền cơ bản được pháp luật dân sự bảo vệ. Khi một cá nhân có tài sản, họ có quyền bán hoặc chuyển nhượng tài sản đó. Vì vậy, nếu đưa ra quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo ông, có thể dẫn đến nguy cơ vi hiến, ảnh hưởng đến các quyền cơ bản về sở hữu tài sản.
Xét về tính thực tiễn, ông Toản cho rằng, không thể lấy lý do hạn chế hoạt động mua bán, đầu cơ bất động sản để áp dụng những biện pháp mang tính chất khống chế giao dịch trên thị trường.Hoạt động giao dịch bất động sản nên được vận hành theo cơ chế thị trường, thay vì sử dụng các mệnh lệnh hành chính để can thiệp trực tiếp.
Bên cạnh đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng còn có thể gây khó khăn cho những người mua nhà có nhu cầu thực. "Việc cấm chuyển nhượng hợp đồng sẽ gây khó khăn cho chính người mua và cả chủ đầu tư. Tôi cho rằng đề xuất này không hợp lý cả về lý lẫn tình", ông Toản nhận định.
Ông Toản cũng cũng lưu ý nguy cơ phát sinh các giao dịch không chính thức khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng thiếu cơ chế thực hiện phù hợp.
Trước đó, trả lời trên truyền thông luật sư Đặng Thị Thúy Huyền, Giám đốc Công ty Luật HPL và Cộng sự, Đoàn Luật sư TPHCM cũng cho rằng việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần được nghiên cứu, đánh giá tác động thận trọng.
Theo luật sư, điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc nhóm hợp đồng được phép chuyển nhượng. Điều 50 quy định các điều kiện chuyển nhượng; Điều 51 ghi nhận quyền chuyển nhượng của người mua, đồng thời quy định bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư.
“Như vậy, đây không phải hoạt động nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật mà là cơ chế chuyển giao quyền và nghĩa vụ hợp đồng đã được pháp luật thừa nhận”, bà Huyền nhấn mạnh.
