Nghị quyết số 66-NQ/TW (30/4/2025) đã nhấn mạnh yêu cầu “chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển”, mở ra định hướng hoàn thiện pháp luật đất đai theo hướng kiến tạo, ổn định và khuyến khích phát triển bền vững.
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là bổ sung cơ chế linh hoạt hơn trong việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, đặc biệt cho phép chuyển từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm. Theo khoản 2 Điều 30, tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI đang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể chuyển sang trả tiền hàng năm, phần tiền đã nộp trước sẽ được khấu trừ vào các kỳ sau.
Do đó, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm, thì phần tiền thuê đất đã nộp cho những năm sau cần được Nhà nước hoàn trả lại thay vì chỉ khấu trừ dần. Khi đó, người sử dụng đất sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính theo từng năm phát sinh. Cách làm này vừa đảm bảo nguyên tắc công bằng, minh bạch, vừa tạo ra dòng vốn quay vòng thực sự cho doanh nghiệp, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để tái đầu tư, mở rộng sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, cơ chế này cũng góp phần tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 66-NQ/TW về xây dựng và hoàn thiện pháp luật theo hướng kiến tạo và phát triển.
Về quy định thu hồi đất, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã mở rộng phạm vi thu hồi đất so với Luật 2013, song vẫn còn một số bất cập. Cụ thể, vẫn tồn tại sự phân biệt giữa dự án sử dụng vốn đầu tư công và dự án sử dụng vốn đầu tư tư nhân, chưa bảo đảm nguyên tắc bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các thành phần kinh tế. Luật cũng chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để giao, cho thuê cho các dự án đặc thù về địa điểm, nhất là các dự án có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện khuyến khích, ưu đãi.
Thực tiễn còn phát sinh nhiều loại hình dự án mới như chỉnh trang, tái thiết đô thị đa mục tiêu, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, logistic…, có quy mô lớn, mang tính động lực phát triển kinh tế - xã hội, tạo nguồn thu ngân sách và nhiều việc làm, nhưng lại thiếu cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện thu hồi đất, gây ách tắc triển khai.
Để khắc phục, cần bổ sung quy định về thu hồi đất cho các dự án đặc thù, dự án động lực phát triển và dự án thuộc lĩnh vực ưu tiên, khuyến khích đầu tư, bảo đảm công bằng giữa các thành phần kinh tế trong tiếp cận đất đai, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước chủ động thu hút các dự án chiến lược, thúc đẩy phát triển bền vững.
Đối với quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024 về thời điểm định giá đất và thời hạn định giá đất, việc Dự thảo bỏ quy định thời hạn tối đa 180 ngày để xác định giá đất đã tạo ra nhiều quan ngại. Thực tế cho thấy, nếu không có khung thời gian cụ thể sẽ làm giảm tính ràng buộc trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời làm gia tăng nguy cơ thiếu minh bạch, thiếu thống nhất khi mỗi địa phương có thể áp dụng thời gian xử lý khác nhau, dễ tạo cảm giác thiếu công bằng, thậm chí phát sinh tiêu cực. Ngoài ra, việc không có thời hạn định giá đất cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi yêu cầu giải quyết dứt điểm, không có cơ sở pháp lý để khiếu nại hoặc đề nghị UBND xử lý nhanh chóng.
Trên cơ sở đó, cần giữ nguyên nguyên tắc giải quyết trong thời hạn nhất định, vừa đảm bảo tính kỷ luật, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, vừa tạo sự minh bạch trong quy trình định giá đất. Cụ thể, nên quy định rõ thời hạn tối đa hoàn thành việc xác định giá đất và công bố hệ số điều chỉnh bảng giá, gắn với nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, quy trình định giá đất cần được thực hiện theo cơ chế công khai, minh bạch, ứng dụng công nghệ thông tin để người dân và doanh nghiệp có thể giám sát. Đây là giải pháp cần thiết nhằm bảo đảm sự ổn định, minh bạch và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai theo đúng tinh thần kiến tạo và phát triển mà Nghị quyết 66-NQ/TW đã đề ra.
Ngoài ra, còn một số vấn đề cần được quan tâm, xem xét như về công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện quyền sử dụng đất. Dự thảo hiện không quy định rõ ràng các trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Việc bỏ sót này dẫn đến tình trạng thiếu nhất quán trong áp dụng pháp luật, làm giảm tính an toàn pháp lý, đặc biệt đối với các giao dịch quan trọng có giá trị lớn. Thực tiễn cho thấy nhiều trường hợp giao dịch chỉ lập hợp đồng viết tay, không công chứng hoặc chứng thực đã phát sinh tranh chấp, khó khăn trong việc giải quyết tại tòa án và tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách do các giao dịch ngầm hoặc không minh bạch.
Để khắc phục bất cập trên, cần quy định cụ thể các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp.
Đồng thời, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực công chứng – chứng thực, tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu số liên thông, cho phép xác thực giao dịch nhanh chóng, minh bạch. Việc này vừa giảm thủ tục hành chính, chi phí cho người dân và doanh nghiệp, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Khoản 13 Điều 1 Dự thảo quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”. Quy định này là chưa phù hợp, bởi Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai hiện hành đã xác định rõ các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, gắn với mục tiêu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng. Việc trao quyền quyết định mở rộng cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh mà không có tiêu chí cụ thể dễ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, tạo ra khoảng trống pháp lý và nguy cơ phát sinh lợi ích nhóm, đặc quyền cục bộ. Vì vậy nên bỏ nội dung này.
