Chiều 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, các đại biểu thảo luận tại tổ về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Đề xuất không tạo thêm “giấy phép con” khi dự án đã đủ điều kiện

Góp ý dự thảo, đại biểu Lê Đào An Xuân (Đoàn Đắk Lắk) đánh giá cao quy định bắt buộc áp dụng mã định danh điện tử đối với từng tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và các đối tượng có liên quan. Theo đại biểu, quy định này phù hợp với định hướng số hóa quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, trong bối cảnh số hóa chưa được triển khai đồng bộ, đại biểu đề nghị quy định theo hướng bắt buộc áp dụng mã định danh điện tử đối với những trường hợp đã được cấp mã. Với trường hợp chưa được cấp mã, cần tiếp tục bảo đảm đầy đủ quyền theo quy định, tránh phát sinh cách hiểu và cách thực hiện khác nhau giữa các cơ quan.

Liên quan Điều 19 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đại biểu cho rằng cần xem xét lại yêu cầu phải có văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo đủ điều kiện kinh doanh.

Theo đại biểu, nếu dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện về xây dựng, quy hoạch và các yêu cầu liên quan thì không nhất thiết phải thực hiện thêm một thủ tục để cơ quan Nhà nước xác nhận bằng văn bản riêng.

“Không cần thiết phải tạo thêm một giấy phép con ở giai đoạn này”, đại biểu nêu quan điểm.

Thay vào đó, đại biểu đề nghị chuyển từ cơ chế “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”. Pháp luật cần quy định rõ các điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh; khi đáp ứng đầy đủ, chủ đầu tư có trách nhiệm tự công bố đủ điều kiện kinh doanh và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Đối với Điều 23 về điều kiện chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, đại biểu tiếp tục đề nghị lược bỏ yêu cầu phải có văn bản xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng.

Theo đại biểu, đây cũng là thủ tục cần được cân nhắc trong quá trình cải cách hành chính, nhất là khi các điều kiện chuyển nhượng đã được quy định cụ thể trong luật.

Đáng chú ý, về Điều 30 quy định điều kiện chuyển nhượng dự án, đại biểu Lê Đào An Xuân cho rằng yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng dự án có thể gây khó khăn trong thực tế.

Theo đại biểu, có những dự án không thể tiếp tục triển khai do thiếu thanh khoản, thiếu vốn hoặc hạn chế về năng lực của nhà đầu tư. Nếu vẫn yêu cầu nhà đầu tư cũ hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính rồi mới được chuyển nhượng, việc xử lý những dự án này sẽ rất khó khăn.

Quy định này có thể khiến các dự án đang gặp khó khăn không thể chuyển giao cho nhà đầu tư có năng lực hơn, qua đó dẫn đến lãng phí nguồn lực xã hội.

Do đó, đại biểu đề nghị cho phép chuyển nhượng dự án theo hướng nhà đầu tư mới cam kết tiếp nhận và thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại. Nội dung này cần được thể hiện rõ trong hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời xác định cụ thể trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng đối với Nhà nước sau khi tiếp nhận dự án.

“Bảo vệ người mua không phải là giữ tiền lâu hơn”

Góp ý quy định về tiền đặt cọc không quá 5% đối với bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại biểu Lê Đào An Xuân cho rằng cần cân nhắc để phù hợp hơn với thực tế thị trường.

Theo đại biểu, với trường hợp dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng chủ đầu tư muốn nhận đặt cọc để giữ chỗ sớm, có thể xem xét cơ chế khống chế mức đặt cọc. Khoản tiền này có thể được đưa vào tài khoản phong tỏa nhằm bảo đảm an toàn, đồng thời giúp chủ đầu tư đánh giá nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, đối với dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại biểu cho rằng không cần thiết quy định cứng mức đặt cọc 5%. Việc này nên để chủ đầu tư và người mua thỏa thuận trên cơ sở quy định của pháp luật.

Cũng góp ý về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn Phú Thọ) cho rằng các quy định về giới hạn đặt cọc, giữ 5% đến khi cấp Giấy chứng nhận và bảo lãnh là cần thiết. Tuy nhiên, theo ông, “5% không thể làm áo phao cho 95% bị dùng sai mục đích”.

Đại biểu đề nghị mọi khoản tiền giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua phải được coi là tiền đặt cọc và chỉ được thu khi tài sản đủ điều kiện kinh doanh.

Đối với tiền ứng trước, đại biểu đề nghị thực hiện qua tài khoản riêng của dự án, bảo đảm khả năng truy vết và giải ngân theo tiến độ. Theo ông, không nhất thiết phải phong tỏa cứng toàn bộ dòng tiền mà cần kiểm soát, ngăn chặn việc sử dụng tiền sai mục đích.

Với khoản 5% còn lại, luật cần quy định rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả. Chủ đầu tư cần thu xếp sẵn hạn mức bảo lãnh; việc phát hành thư bảo lãnh riêng có thể là lựa chọn của khách hàng, thay vì cài sẵn điều khoản từ chối trong hợp đồng mẫu.

Đại biểu Nguyễn Cao Sơn cũng đề nghị mỗi sản phẩm bất động sản cần công khai hai trạng thái: mức độ hoàn thành về vật chất và mức độ sẵn sàng đăng ký quyền. Việc công trình đã hoàn thành, nghiệm thu về mặt vật chất không đồng nghĩa quyền tài sản đã hoàn tất.

Trường hợp thiếu điều kiện sử dụng hoặc hồ sơ bắt buộc, người mua cần được quyền từ chối nhận bàn giao. Nếu việc chậm cấp Giấy chứng nhận xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư, doanh nghiệp phải hoàn tiền và trả lãi. Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ nhưng đang trong quá trình xử lý của cơ quan Nhà nước thì khoản tiền của người mua tiếp tục được bảo đảm và không bị coi là vi phạm của doanh nghiệp.

“Bảo vệ người mua không phải là giữ tiền lâu hơn; là kiểm soát tiền từ khi vào dự án đến khi trở thành quyền tài sản”, đại biểu nhấn mạnh.