SZC: Sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn thứ hai trong các công ty BĐS khu công nghiệp niêm yết
VNDirect tin rằng SZC có vị thế thuận lợi để nắm bắt cơ hội từ nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) đang ngày càng tăng tại các tỉnh phía Nam, được thúc đẩy bởi xu hướng dịch chuyển sản xuất với chiến lược “Trung Quốc+1”.
SZC có lợi thế nhờ: 1) sự hỗ trợ mạnh mẽ từ công ty mẹ, tổng công ty Sonadezi; 2) quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại cuối 2020 lớn thứ hai cùng giá thuê đất cạnh tranh trong các công ty niêm yết trong ngành; và 3) khả năng thu hút tệp khách hàng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, sân bay và các KCN khác của Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT).
BR-VT nổi lên với vai trò là một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của phía Nam, nhờ vị thế gần TP HCM, giá thuê đất cạnh tranh và quỹ đất còn lại lớn.
Cùng với cụm cảng Cái Mép-Thị Vải, sân bay quốc tế Long Thành và các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm sắp tới, BR-VT là điểm đến lý tưởng cho mọi lĩnh vực sản xuất từ công nghiệp nặng, hóa chất, ô tô đến công nghiệp phụ trợ. VNDirect tin rằng BR-VT là một trong những tỉnh được hưởng lợi lớn nhất nhờ dòng vốn đầu tư mạnh mẽ và giá thuê đất KCN ngày càng tăng.
Dự phóng giá thuê đất tại KCN Châu Đức đạt tăng trưởng kép 17,5% trong 2021-22 lên 65-80 USD/m2/kỳ thuê, từ đó dự phóng doanh thu từ BĐS KCN tăng lần lượt 56,6%/29,0% svck trong 2021 và 2022. Cùng với đóng góp doanh thu của các dự án KĐT và sân gôn từ 2021, ước tính DT giai đoạn 2021-23 sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép 52,0% và LN ròng đạt 49,8%.
 |
| Nguồn: SZC. |
Giá mục tiêu 1 năm cho SZC là 58.800 đồng/cp, tiềm năng tăng giá 21,2%
VNDirect ra báo cáo lần đầu cho SZC với khuyến nghị Khả quan và giá mục tiêu là 58.800đ/cp, dựa trên phương pháp định giá tổng giá trị thành phần (SOTP), cùng với giả định tỷ lệ chiết khấu theo WACC là 9,7%.
1) VNDirect tin rằng SZC có vị thế thuận lợi để nắm bắt cơ hội từ nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng tăng tại các tỉnh phía Nam, được thúc đẩy bởi xu hướng dịch chuyển sản xuất với chiến lược “Trung Quốc+1”, nhờ:
SZC có lợi thế trong việc thu hút các nhà đầu tư với sự hỗ trợ từ công ty mẹ, Sonadezi, doanh nghiệp tiên phong phát triển KCN hàng đầu tại Việt Nam có hơn 30 năm phát triển và quản lý các KCN.
SZC sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn thứ hai trong các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành (660ha) với giá cho thuê cạnh tranh tại BR-VT, một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của phía Nam.
2) Giai đoạn 2021-23 SZC sẽ đón điểm rơi lợi nhuận từ các dự án KĐT, theo đó, sau hơn 10 năm phát triển do các thủ tục pháp lý kéo dài, công ty dự kiến sẽ chính thức mở bán giai đoạn 1 của dự án - Sonadezi Hữu Phước (40,5ha) vào cuối 2021.
Hơn thế nữa, dự án sân gôn giai đoạn 1 cũng được đưa vào hoạt động từ 2021. Theo quan điểm này, những dự án này sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận cho SZC trong dài hạn.
3) Kỳ vọng LN ròng của SZC sẽ đạt tăng trưởng kép (CAGR) 49,8% trong giai đoạn 2021-23; được thúc đẩy bởi giá cho thuê tại KCN Châu Đức tăng, và sự đóng góp doanh thu từ các dự án KĐT Sonadezi Hữu Phước và sân gôn Châu Đức từ 2021.
4) SZC hiện đang giao dịch ở mức P/E 2021 là 20,0 lần, cao hơn so với mức P/E trung bình ngành 16,7 lần. Tuy nhiên xét về triển vọng LN ròng của SZC trong 2022 với mức tăng trưởng mạnh mẽ ước tính 66,6%, P/E 2022 là 12,0x, mức tương đối hấp dẫn so với các doanh nghiệp cùng ngành. Bên cạnh đó, với tiềm năng tăng giá 21,2%, bao gồm tỷ suất cổ tức, chúng tôi cho rằng cổ phiếu SZC hấp dẫn để tích lũy.
Động lực tăng giá 1) bán và cho thuê đất KCN và KĐT nhanh hơn dự kiến, và 2) việc đền bù, GPMB nhanh hơn giúp đẩy nhanh quá trình phát triển dự án. Rủi ro giảm giá 1) dịch bùng phát lần thứ 4 kéo dài làm ảnh hưởng tiến độ đầu tư và bán hàng, và 2) các dự án KĐT và sân gôn hoãn mở bán, đưa vào khai thác.