Sáng 11/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Phát triển đô thị.

Quy định rõ nguyên tắc không thu trùng

Góp ý về các khoản thu tại khu vực TOD quy định tại Điều 13 dự thảo Luật Phát triển đô thị, đại biểu Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) đồng tình với chủ trương khai thác một phần giá trị gia tăng từ đầu tư hạ tầng để tái đầu tư cho đường sắt đô thị và hệ thống giao thông.

Theo đại biểu, đây là cơ chế phù hợp nhằm tạo thêm nguồn lực phát triển hạ tầng, đồng thời bảo đảm người hưởng lợi từ việc gia tăng giá trị đất và giá trị bất động sản nhờ đầu tư giao thông có trách nhiệm đóng góp trở lại cho hệ thống hạ tầng.

Tuy nhiên, dự thảo hiện giao Hội đồng nhân dân thành phố quyết định nhiều khoản thu trong khu vực TOD, bao gồm khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm, khoản thu từ giá trị tăng thêm của đất, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông công cộng và các khoản thu khác.

Đại biểu cho rằng, với doanh nghiệp, ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án cần có khả năng xác định tương đối đầy đủ các nghĩa vụ tài chính để tính toán hiệu quả đầu tư. Nếu giá trị tăng thêm của đất đã được phản ánh trong tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các nghĩa vụ tài chính phát sinh khi điều chỉnh quy hoạch, nhưng sau đó tiếp tục được sử dụng làm căn cứ tính thêm các khoản thu khác, nguy cơ thu trùng có thể xảy ra.

Điều này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn có thể ảnh hưởng đến tính khả thi và khả năng thu hút nguồn lực xã hội vào các dự án phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

Từ thực tế trên, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị dự thảo Luật quy định rõ nguyên tắc không thu trùng đối với các nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, cần xác định rõ giới hạn, phạm vi và căn cứ áp dụng đối với từng khoản thu tại khu vực TOD. Đại biểu cũng lưu ý, cụm từ “các khoản thu khác” cần được quy định chặt chẽ hơn, tránh giao quá mở, dẫn tới việc mỗi địa phương có thể có cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Làm rõ cơ chế chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch

Cùng thảo luận, đại biểu Trần Thế Anh (đoàn Ninh Bình) cho rằng, chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD là một cơ chế mới, có ý nghĩa trong điều tiết không gian phát triển và khai thác hiệu quả giá trị đất gắn với giao thông công cộng.

Tuy nhiên, đại biểu lưu ý cần xác định rõ nội hàm của khái niệm này để tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện.

Đại biểu phân tích, pháp luật hiện hành đã có quy định về chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và việc điều chỉnh các chỉ tiêu trong khu vực TOD. Luật Đường sắt cũng đã trao thẩm quyền điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trên nguyên tắc không vượt quá khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trong khi đó, Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội đã cho phép, căn cứ quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt, UBND thành phố quyết định chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch giữa các dự án, công trình trong cùng khu vực TOD.

Do đó, khi luật hóa cơ chế này, theo đại biểu Trần Thế Anh, cần khẳng định rõ chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch không phải là một cách gọi khác của điều chỉnh quy hoạch.

Đại biểu đề nghị bổ sung vào phần giải thích từ ngữ quy định theo hướng: chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển giao toàn bộ hoặc một phần chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch giữa các dự án, công trình trong cùng khu vực TOD trên cơ sở quy hoạch TOD đã được phê duyệt.

Cách quy định này vừa kế thừa cơ chế đã được Quốc hội cho phép thí điểm, vừa làm rõ đây là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải giao dịch tự do về chỉ tiêu quy hoạch giữa các chủ thể.

Một vấn đề khác được đại biểu Trần Thế Anh lưu ý là việc xử lý các chỉ tiêu sau khi có quyết định chuyển nhượng.

Theo đó, sau khi chuyển nhượng, chỉ tiêu của dự án chuyển đi và dự án nhận chuyển nhượng sẽ thay đổi. Sự thay đổi này có thể tác động đến quy mô xây dựng, khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như việc quản lý không gian khu vực TOD.

Vì vậy, cần quy định rõ trường hợp nào chỉ cần cập nhật chỉ tiêu vào hồ sơ, cơ sở dữ liệu quy hoạch và hồ sơ quản lý đầu tư xây dựng; trường hợp nào phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Đại biểu đề nghị xác lập nguyên tắc: quyết định chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch là căn cứ để cập nhật chỉ tiêu của các dự án, công trình có liên quan. Trường hợp việc chuyển nhượng làm thay đổi nội dung thuộc trường hợp phải điều chỉnh quy hoạch thì thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.