Vì sao Đồng Nai gặp khó khi lựa chọn công ty thẩm định giá đất?

Theo ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN-MT) tỉnh Đồng Nai, hiện nay Sở TN-MT đã phối hợp các sở, ngành trình UBND tỉnh phê duyệt 15 doanh nghiệp được tham gia thẩm định giá đất cụ thể năm 2023. Theo đó, giá đất đã qua thẩm định là căn cứ để tính tiền thuế sử dụng đất.
Cũng theo ông Thường, 2 năm qua, nhiều dự án gặp khó khăn vì không có doanh nghiệp tham gia thẩm định giá đất. Cụ thể, năm 2021, không có doanh nghiệp nào nộp hồ sơ tham gia thẩm định giá đất. Còn năm 2022, Sở TN-MT đã 2 lần gửi văn bản mời các doanh nghiệp có chức năng tham gia thẩm định giá đất nhưng chỉ có vài doanh nghiệp quan tâm nộp hồ sơ.

Năm 2023, Sở TN-MT tiếp tục gửi hơn 100 thư mời đến các công ty thẩm định giá đất. Qua xem xét hồ sơ, các sở, ngành đã thống nhất trình UBND tỉnh phê duyệt danh sách 15 doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia thẩm định giá đất năm 2023.

Nói về những khó khăn, vướng mắc trong thẩm định giá đất, ông Nguyễn Ngọc Thường cho rằng, có 4 khó khăn nổi bật. Một là thiếu cơ sở pháp lý trong thu thập thông tin. Thứ hai là các chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu. Thứ ba là không có giá đất thị trường để so sánh, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng không phải giá thực tế. Và nguyên nhân cuối cùng là thời gian qua, một số vụ kết luận định giá đất chưa phù hợp dẫn đến các đơn vị tư vấn, thẩm định không dám làm, sợ rủi ro.

Ông Thường cũng cho biết mỗi năm ở Đồng Nai có rất nhiều dự án, công trình cần phải thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá rất lớn để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay chính quyền đang "mỏi mắt" tìm đơn vị thẩm định.

Vì tìm không ra đơn vị thẩm định giá nên năm 2022 Sở TN-MT có văn bản xin ý kiến để Bộ Tài chính cung cấp danh sách các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Căn cứ trên danh sách, Sở gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký. Khi Sở xem xét năng lực chỉ có 3 đơn vị và cuối cùng chỉ còn 1 đơn vị tham gia.

Ông Thường cũng cho biết: "Năm 2023, Sở TN-MT cũng đã gửi văn bản cho 115 đơn vị thẩm định và đã có 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đưa vào kế hoạch của tỉnh để họ tham gia dự thầu. Còn họ tìm được thông số, thông tin ở dự án để thẩm định giá đất như các phương pháp tính giá đất của Luật đất đai 2013 hay không; họ có dám tiếp tục thẩm định hay không thì cũng đành chịu".

Lý giải việc đơn vị thẩm định giá "sợ hãi", ông Thường cho hay trong quy định về 5 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hệ số), mỗi phương pháp có quy định về điều kiện để áp dụng nên cơ quan thẩm định gặp khó khăn thu thập thông tin về giao dịch, chuyển nhượng thực tế. Bởi quy định pháp luật đất đai hiện nay không bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và hợp đồng giao dịch mua bán đất hầu như không đúng giá thực tế.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp thẩm định giá cho biết họ tìm cách rút lui vì thù lao tư vấn thẩm định giá có hạn mà trách nhiệm pháp lý quá lớn khi có nhiều phương án thẩm định giá đất nhưng thông tin thị trường không minh bạch. Mặt khác, các cơ quan có thẩm quyền "ngại" trách nhiệm nên thường yêu cầu giải trình, bổ sung nhiều lần dẫn đến chi phí thực hiện, đi lại vượt quá mức phí dịch vụ đã ký kết...