Báo cáo phân tích ngành Bất động sản thương mại của Chứng khoán BSC nhận định vẫn kém khả quan trong năm 2023 do các yếu tố “cơn gió ngược chiều”.
Nguồn cung mới vẫn hạn chế và khả năng hấp thụ yếu, tuy nhiên thị trường TPHCM chứng kiến sự trở lại của phân khúc trung cấp
Theo CBRE, trong Quý 1/2023 thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ so với quý trước với 2,900 sản phẩm (+220% YoY và +122% QoQ), gần một nửa nguồn cung đến từ dự án Vinhomes Grand Park nhưng đóng góp từ các dự án khác vẫn rất hạn chế với chỉ có 3 dự án mở bán.
Thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung với chỉ 2,000 sản phẩm (-44%YoY và -43% QoQ), tuy nhiên phân khúc trung cấp vẫn chiếm chủ đạo khoảng 55% tổng nguồn cung mới. Khả năng hấp thụ sản phẩm vẫn đang trong tình trạng khó khăn với mức giảm -17% QoQ và -54% QoQ lần lượt tại TP HCM và Hà Nội.
Nhìn chung, tâm lý thị trường vẫn chưa hồi phục, nhà đầu tư cẩn trọng hơn trong việc chọn lựa dự án sau các sự kiện tiêu cực năm 2022 và mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, chỉ mới bắt đầu giảm từ cuối Quý 1/2023.
Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân vẫn duy trì đà tăng do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường. Nhìn chung, căn hộ chung cư để ở có tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP HCM vẫn thu hút sự quan tâm của người mua nhà. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận biến động giảm giá tại một số dự án, nổi bật như Home City (-5.6% YTD), South Tower (-6.1% YTD) Eco Dream (-5.3% YTD) tại Hà Nội và The Grand Manhattan (-4.4% YTD), Satra Eximland (-4.3% YTD), Western Capital (-3.8% YTD) tại TP HCM.
Nhìn rộng ra thị trường BĐS trên cả nước, ngành vẫn đang trong quá trình rà soát toàn diện, hoàn thiện pháp lý do đó nguồn cung vẫn chưa được “mở khóa”, thể hiện qua số lượng dự án được cấp phép mới chỉ đạt 17 dự án (-56% YoY, -20% QoQ) với 7,187 sản phẩm (-61% YoY, +20% QoQ).
Đáng chú ý, lượng giao dịch BĐS trong Quý 1/2023 giảm -38.8% YoY và -34.9% QoQ, chủ yếu tập trung phân khúc đất nền (-56% YoY, - 55% QoQ), tuy nhiên lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng +192.5% YoY và +272.7% QoQ. Sụt giảm sâu ở số lượng giao dịch đất nền và phục hồi ở giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ cho thấy mục tiêu bình ổn thị trường BĐS của Chính phủ và quá trình tái cơ cấu danh mục sản phẩm của doanh nghiệp đã thực hiện được những bước đầu.
Điểm rơi đáo hạn trái phiếu tập trung vào Q2-Q3/2023
Thống kê từ Fiinrating và HNX, tổng giá trị TPDN riêng lẻ ngành BĐS đáo hạn trong 9 tháng còn lại của năm 2023 ở mức 93.2 nghìn tỷ đồng (chiếm 42.2% tổng dư nợ trái phiếu đáo hạn toàn thị trường năm 2023), điểm rơi đáo hạn tập trung vào tháng cuối cùng của các quý. Đây là con số lớn đối với năng lực tài chính của các DN BĐS thời điểm hiện tại.
Tuy nhiên, áp lực thanh khoản đã giảm đi rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2023 nhờ hàng loạt chính sách về trái phiếu, tín dụng nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế của Chính phủ.
Tính đến ngày 17/4, thị trường đã ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ TPDN với tổng giá trị 113.14 nghìn tỷ đồng kể từ khi Nghị định 08/2023/ND-CP có hiệu lực.
BSC nhận thấy nỗ lực của Chính phủ trong hành trình khôi phục nền kinh tế nói chung và thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng thông qua hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành từ cuối T3/2023.
Tín hiệu tích cực song cần thời gian để “thẩm thấu”
Tín hiệu tích cực nhờ sự hợp lực từ chính sách điều hành, tài chính tiền tệ khi tập trung tháo gỡ hai “nút thắt” lớn nhất của thị trường BĐS hiện tại là (1) pháp lý và (2) nguồn vốn.
Về pháp lý: Đi kèm với các văn bản chính sách được ban hành/sửa đồi kịp thời, các cơ quan quản lý địa phương cũng được yêu cầu đích danh rà soát toàn diện, xác định rõ vướng mắc, tìm giải pháp phù hợp và báo cáo trong thời hạn cụ thể.
Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đã làm việc với các địa phương, rà soát 180 dự án tại TP HCM, 170 dự án tại Hà Nội, 75 dự án tại Đà Nẵng, 65 dự án tại Hải Phòng, 79 dự án tại Cần Thơ, ngoài ra tiếp nhận, sàn lọc và có văn bản gửi các địa phương những nội dung tháo gỡ thuộc địa phương liên quan đến 71 văn bản để nghị tháo gỡ khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến 121 dự án BĐS.
Về nguồn vốn: Nghị định 08/NĐ-CP và Thông tư số 02/2023/TT-NHNN đề cập đến việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, tạo điều kiện vay vốn cho một số dự án đủ điều kiện cũng như là mặt bằng lãi suất chung đang có tín hiệu hạ nhiệt.
Hạ tầng kết nối tiếp tục được chú trọng. Trong Q1/2023, Bộ GTVT đã giải ngân khoảng 17,000 tỷ VND (tăng +14% YoY và đạt 18% kế hoạch năm). Như đã đề cập trong Báo cáo triển vọng ngành 2023, BSC kỳ vọng giao thông kết nối được phát triển đồng bộ sẽ dần kéo nhu cầu thực từ khu vực nội thành (tier 1) sang các khu vực ngoại thành (tier 1.5) và các tỉnh/thành lân cận (tier 2), giảm tải áp lực cho các thành phố lớn nơi quỹ đất còn lại rất hạn chế, từ đó thu hẹp độ “lệch pha” giữa cung và cầu.
Song, thị trường vẫn cần thêm thời gian để “thẩm thấu” chính sách và lấy lại niềm tin của người mua nhà.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, thời gian phục hồi phụ thuộc rất nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến việc phê duyệt các dự thảo luật và các nghị định, cần có thêm văn bản hướng dẫn thực hiện cụ thể từ phía đơn vị hoạch định chính sách và cơ quan quản lý địa phương để “mở khóa” nguồn cung. Thị trường vẫn đang chờ đợi các văn bản pháp luật quan trọng được thông qua: Luật Nhà ở (Sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi), Luật Đất đai (Sửa đổi), Luật Giá (Sửa đổi) và Luật Đấu thầu (Sửa đổi).
Duy trì quan điểm Kém khả quan
Theo thống kê từ BCTC của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HoSE, tổng lợi nhuận ngành BĐS vẫn ghi nhận mức tăng trưởng bất ngờ +51% YoY, đạt 15,657 tỷ VND.
Nhìn chung, phù hợp với chu kỳ khó khăn của ngành BĐS, dòng tiền từ HĐKD của các doanh nghiệp BĐS hầu hết đều kém tích cực. Giá trị mở bán mới vẫn tiếp tục xu thế sụt giảm mạnh từ Q3/2022.
Dẫu vậy, cơ hội vẫn hiện hữu với những doanh nghiệp có thể “sống sót” trong bối cảnh hiện tại, sẽ hưởng lợi từ đầu tư công trong tương lai nhờ vào nền tảng tài chính lành mạnh, chiến lược triển khai phù hợp và có khả năng mở rộng quỹ đất với giá vốn hợp lý bao gồm VHM, NLG và KDH.
BSC tin rằng xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới sẽ chậm lại và bắt đầu tăng tốc từ giai đoạn cuối năm 2023 khi (1) môi trường pháp lý rõ ràng, (2) thu hẹp độ lệch pha “cung – cầu” nhờ vào quá trình tái cấu trúc toàn diện của các DN và (3) tâm lý của người mua nhà tích cực hơn.
BSC duy trì quan điểm Kém khả quan đối với ngành BĐS trong năm 2023 do các yếu tố “cơn gió ngược chiều” bao gồm (1) chu kỳ ngành, (2) kinh tế vĩ mô còn nhiều khó khăn ảnh hưởng sức mua của thị trường, (3) tồn tại “độ trễ” chính sách nhất định.
Tuy nhiên, BSC nhận thấy được một số tín hiệu đảo chiều đến từ nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ hai “nút thắt” lớn nhất (1) pháp lý thông qua các thông tư, nghị định được ban hành, (2) nguồn vốn tín dụng, lãi suất được “nới lỏng” hơn cũng như (3) độ lệch pha cung cầu được thu hẹp nhờ vào hạ tầng giao thông được hoàn thiện.