Hơn 30.400 hộ dân TP HCM dài cổ chờ sổ hồng

Ông Lê Văn Hùng, một cư dân tại chung cư Lexington Residence cho biết ông mua nhà tại dự án này trước năm 2015, dự án với hơn 1.000 căn hộ, sau khi bàn giao nhà chủ đầu tư đã thu 99% giá trị sản phẩm. Thế nhưng, theo quy định chỉ sau 1 năm nhận nhà là chủ đầu tư sẽ làm sổ hồng cho cư dân, còn ở dự án ông mua thì đã hơn 5 năm nay chưa thể làm được sổ, dù người dân đã nhiều lần cầu cứu cơ quan chức năng hỗ trợ thủ tục để sớm nhận được sổ.

Theo thông báo của Sở Xây dựng TP.HCM về việc dự án này chưa được cấp sổ bởi chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp Lexington Residence, quận 2 (CTCP Bất động sản Nova Lexington) đã nhận chuyển nhượng của Nhà nước 3.800m2 đất giáp đường Mai Chí Thọ để làm công viên cây xanh cho dự án này.

Đây là phần diện tích cây xanh bắt buộc của dự án và cũng là diện tích đất được tính vào mật độ xây dựng của toàn dự án. Theo UBND TP.HCM, 3.800m2 đất trên thuộc hành lang đất 22m dọc đường Mai Chí Thọ. Chủ trương ban đầu của TP.HCM là bán đấu giá đất trong hành lang 22m này để lấy kinh phí làm trục đường Mai Chí Thọ.

Sau đó, TP chủ trương dùng đất này để xây nhà tái định cư. Năm 2008, UBND TP ngưng thực hiện dự án tái định cư và có chủ trương chuyển nhượng theo giá thị trường cho các chủ đầu tư của những dự án liền kề phía trong để xây dựng công viên, cây xanh, không xây dựng công trình. CTCP Bất động sản Nova Lexington làm dự án trên phần đất thuộc lô 6 (P. An Phú, Q.2) đã nhận chuyển nhượng 3.800m2 đất trên để làm công viên cây xanh.

Cuối năm 2018, UBND TP.HCM có văn bản đề xuất Chính phủ chấp thuận chủ trương không bán đấu giá 3.800m2 đất trên để làm hoàn tất thủ tục, làm giấy chủ quyền cho chủ đầu tư và người dân mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, đề xuất của UBND TP.HCM chưa được cơ quan chức năng chấp nhận nên thủ tục của dự án chưa hoàn thành và chưa ra được giấy chủ quyền căn hộ cho người dân.

Tại chung cư Đức Khải, quận 7 một dự án có số lượng lên tới hơn 10.000 căn hộ và được giao nhà hơn 5 năm nay nhưng người dân ở đây cho biết mới chỉ 1 Block chung cư với hơn 400 căn hộ được cấp sổ còn lại vẫn chưa được làm thủ tục cấp sổ. Lý do của việc chưa cấp sổ hồng cho dự án này cũng bởi sai sót của chủ đầu tư khi thực hiện xây dựng dự án bán cho người dân.

Tại dự án Him Lam Phú An, quận 9 TP.HCM của Công ty CP Đại ốc Him Lam với 1.029 căn hộ chung cư được bàn giao từ năm 2018 tới nay cũng chưa thể cấp sổ hồng cho cư dân. Theo đại diện chủ đầu tư này thì nguyên nhân do việc định giá đất hơn 1.000m2 đất của tầng hầm giữ xe ô tô của chung cư chưa được thẩm định giá để chủ đầu tư đóng.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, thành phố vẫn còn hơn 100 dự án nhà ở thương mại chưa được cấp sổ hồng cho khách hàng đang được Sở Tài nguyên và Môi trường thụ lý. Số liệu thống kê từ 63 dự án nhà ở thương mại của 17 chủ đầu tư cho thấy, có đến 30.402 căn nhà chưa được cấp sổ hồng (gồm 27.709 căn nhà và 2.693 căn office-tel). Trong khi đó, 9 tháng đầu năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM mới chỉ cấp sổ hồng cho 8.650 trường hợp khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại.

Đây là vấn đề gây bức xúc cho người mua nhà đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà.

Nếu so sánh với số liệu 30.402 căn nhà chưa được cấp sổ hồng thì tỷ lệ cấp sổ hồng chỉ đạt 27,4%. Nếu tính đầy đủ trên số lượng nhà ở của hơn 100 dự án mà Sở Tài nguyên và Môi trường đang thụ lý thì tỷ lệ cấp sổ hồng còn thấp hơn nữa. Do đó, HoREA đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng cho người mua nhà dự án nhà ở thương mại.

Trước tình trạng người dân và chủ đầu tư dự án bất động sản phản ánh về việc bị “treo sổ hồng” quá lâu thì đầu tháng 9/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trao 1.000 sổ hồng của 16 dự án nhà ở trên địa bàn cho các doanh nghiệp hoàn chỉnh đầy đủ các quy trình, thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo đúng quy định.

Tại bổi lễ trao sổ tại Trung tâm báo chí TP.HCM, dưới sự chứng kiến của báo chí và lãnh đạo Sở Thông tin và Truyền thông cũng như có mặt của nhiều chủ đầu tư thì lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường đọc tên từng doanh nghiệp được cấp sổ lên nhận một tấm sổ với kích thước khổ giấy A3. Nhưng cũng từ đó tới nay, không có dự án nào được cấp thêm sổ.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, vướng mắc lớn nhất dẫn đến việc chậm cấp sổ hồng tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố là khâu xác định giá đất. Đây là bước thủ tục mấu chốt để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.

"Thực tế có hàng chục dự án chậm cấp sổ hồng do ách tắc tiền sử dụng đất. Vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá và thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá, xác định giá đất trong quá khứ, các phương pháp xác định giá đất khi thực hiện thẩm định giá, định giá đất đối với một số vị trí có lợi thế sinh lợi cao, ở vị trí đắc địa, khó khăn trong việc cấn trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính", ông Châu nhận định.

Tình trạng “treo” sổ hồng cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Điều này không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà.

Ngoài ra, việc chậm cấp sổ hồng sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước của TP.HCM. Số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; năm 2019 chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2%; 8 tháng đầu năm 2020 chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.

Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm qua chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9-10% số thu ngân sách).

Nhiều chủ đầu tư cũng bức xúc do chưa được thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chưa được nộp tiền sử dụng đất dự án, kể cả 14 trường hợp dự án nhà ở của 2 chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn được xác định tiền sử dụng đất chính thức, để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được cấp sổ hồng cho khách hàng và được thu tiếp 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến một số doanh nghiệp, do bội tín với khách hàng.

Bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land cho biết, có nhiều vần đề trong việc cấp sổ hồng cho cư dân rất dễ giải quyết nếu như cơ quan chức năng linh động xử lý. Đơn cử như ở dư án Him Lam Phú An của doanh nghiệp bà thực hiện, theo bà Ngọc toàn bộ tiền sử dụng đất dự án đã được đóng, thế nhưng với hơn 1.000m2 đất tầng hầm chưa được định giá nên chưa thể đóng tiền cho cơ quan chức năng.

Vì thời gian thẩm định quá lâu, trong khi việc cấp sổ cho người dân quá cấp bách nên doanh nghiệp bà Ngọc xin ứng trước số tiền sử dụng đất của hơn 1.000m2 này rồi TP.HCM linh động cấp sổ trước cho cư dân sau đó khi xác định được số tiền sử dụng đất chính xác của đất hầm này thì thừa thiếu sao doanh nghiệp sẽ bù. Thế nhưng lãnh đạo thành phố vẫn không đồng tình và người dân phải dài cổ chờ sổ.

Được biết, để có thể giải quyết vấn nạn này, mới đây ông Võ Văn Hoan - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM có văn bản chỉ đạo các dự án xây dựng chung cư trên địa bàn Thành phố sẽ được chia thành 2 loại để đề xuất phương án giải quyết cho việc cấp sổ hồng.

Cụ thể, loại 1 gồm các dự án có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín như hồ bơi, mảng xanh, bồn hoa. Với loại dự án này, toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) theo quy định.

Loại 2 gồm các dự án lớn có nhiều hạng mục phục vụ công cộng, ngoài công trình chung cư còn có nhiều công trình khác như công viên, trường học, bệnh viện, khu thương mại, khu thể dục thể thao… các trục đường chính kết nối với đường giao thông công cộng bên ngoài chung cư.

Với nhóm này, diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch và có thể chia thành 3 nhóm.

Nhóm 1 là nhóm đất xây dựng nhà ở (đất xây dựng chung cư), phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở (gồm diện tích đã trừ mật độ xây dựng), cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất ở và nhà nước không quản lý diện tích này.

Nhóm 2 là nhóm đất xây dựng công trình công cộng (bệnh viện, trường học, công viên cây xanh, thể dục thể thao) nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định).

Nhóm 3 là nhóm đất xây dựng công trình giao thông hạ tầng kỹ thuật (chiếu sáng, viễn thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước…) chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng để bàn giao cho nhà nước quản lý. Phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất và không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương thức xử lý với các dự án mới bắt đầu triển khai là các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất ở và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Với các dự án đã triển khai thực hiện trong giai đoạn trước đây, Sở Tài nguyên Môi trường được giao nhiệm vụ chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tư và các đơn vị liên quan rà soát các quy định trước đây, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án, nhóm đất xây dựng các công trình như trên để có cơ sở thu tiền sử dụng đất. Trước mắt sẽ tập trung vào những dự án trọng điểm, có nhiều hộ dân, chủ đầu tư bức xúc.