DXG sở hữu hoạt động môi giới BĐS thông qua công ty con là DXS - một trong những nhà phân phối bất động sản lớn nhất Việt Nam.
Hệ thống phân phối của DXS được đánh giá là vượt trội so với các đối thủ trong ngành khi trải dài cả ba miền Bắc Trung Nam, không giống các doanh nghiệp môi giới khác chỉ có lợi thế tại một số khu vực nhất định như Cenland tập trung chủ yếu tại miền Bắc, Khải Hoàn Land mạnh tại miền Nam.
Đây chính là lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ của công ty, giúp DXS luôn duy trì vị thế dẫn đầu cả nước với lượng sản phẩm giao dịch sơ cấp tăng không ngừng từ 2011, đạt tốc độ tăng trưởng kép ấn tượng 29,9% trong giai đoạn 2011-19.
Triển vọng lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong năm 2022-2023
Cho năm 2021, VNDirect ước tính tổng số căn ký bán mới đạt khoảng hơn 3.000 căn đến từ dự án Gem Sky World, Opal Skyline và một phần nhỏ từ dự án Opal Cityview tương đương với tổng giá trị hợp đồng đạt 7.100 tỷ đồng.
Số lượng căn hộ được bàn giao trong năm 2021 đạt 2.711 căn từ dự án Gem Sky World và Opal Boulevard, tương đương với doanh thu ghi nhận đạt 6.279 tỷ VND (+1.496% svck).
Doanh thu từ mảng môi giới BĐS đạt 2.582 tỷ đồng (+33,7% svck), chỉ đạt khoảng 70% kế hoạch năm do ảnh hưởng nghiêm trọng của dịch bệnh do trong quý 3/2021, TP.HCM và HN đều thực hiện giãn cách xã hội theo quy định và có sự hạn chế đi lại giữa các khu vực.
Theo đó, tổng doanh thu ước tính năm 2021 của DXG đạt 9.444 tỷ đồng (+226,7% svck). Lợi nhuận gộp đạt 4.541 tỷ đồng (+142,2% svck).
Biên lợi nhuận gộp đạt 48,1%, giảm so với năm 2020 do tỷ trọng đóng góp lớn hơn của mảng chuyển nhượng BĐS với biên lợi nhuận thấp hơn so với hoạt động môi giới. Lợi nhuận ròng đạt 1.354 tỷ đồng, so với mức âm 496 tỷ vào năm 2020.
Cho năm 2022, VNDirect ước tính doanh thu của DXG đạt 11.817 tỷ đồng (+25,1% svck), trong đó doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 6.267 tỷ đồng, đi ngang so với cùng kỳ, doanh thu bàn giao đến từ dự án Gem Sky World, Opal Skyline và St.Moritz. Lợi nhuận ròng đạt 2.130 tỷ đồng (+57,3% svck) do biên LNG được cải thiện bởi tỷ trọng đóng góp cao hơn của mảng môi giới.
Trong cơ cấu doanh thu của DXS trong 2021-2022, VNDirect ước tính các dự án từ công ty mẹ DXG sẽ đóng góp vào doanh thu DXS với tỷ lệ trung bình khoảng 15% mỗi năm với các dự án trọng điểm Gem Sky World, Opal Boulevard và Gem Riverside.
Trong giai đoạn 2021-2022, chúng tôi dự phóng biên LNG duy trì mức cao quanh 50-60% chủ yếu nhờ tỷ trọng doanh thu của mảng môi giới tăng lên. VNDirect đồng thời dự báo mức tăng trưởng kép của LN ròng giai đoạn 2021- 2024 sẽ đạt 46,3%.
Đối với năm 2023, doanh thu của DXG được dự phóng đạt 18.032 tỷ đồng (+52,6% svck), trong đó doanh thu chuyển nhượng BĐS chiếm 52,9% tổng doanh thu, đạt 10.334 tỷ đồng (+65,2% svck) đến từ dự án Lux Star, Opal Skyline, Opal Cityview, Opal Parkview và phần còn lại của Gem Sky World. Doanh thu môi giới chiếm 38,8% tổng doanh thu, đạt 6.993 tỷ đồng (+42,2% svck). Qua đó, lợi nhuận ròng đạt 4,543 tỷ đồng (+113,3% svck).
Định giá mục tiêu cho DXG là 25.000 đồng/cp
VNDirect sử dụng phương pháp tổng giá trị thành phần (SOTP) để định giá cổ phiếu DXG với 2 mảng kinh doanh chính là phát triển bất động sản và dịch vụ môi giới BĐS.
Với các dự án bất động sản, chúng tôi sử dụng phương pháp định giá giá trị tài sản ròng (RNAV) để tính giá trị của các dự án. VNDirect áp dụng mức chiết khấu NPV khác nhau đối với từng dự án thay vì một mức chung cho RNAV hợp nhất do thiếu dữ liệu quá khứ cho việc xác định mức chiết khấu hợp lý.
Các mức chiết khấu khác nhau sẽ được áp dụng cho từng dự án khác nhau tùy thuộc vào thời gian thực hiện, tiến độ thu mua đất, và tỷ lệ hấp thụ trong bán hàng, chiết khấu cho toàn bộ RNAV hiện ở mức thận trọng là 45% do phần lớn các dự án trong kế hoạch đều trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý và lịch sử cho thấy DXG nhiều lần đã phải tạm dừng triển khai dự án do vướng mắc về vấn đề này.
Với mảng môi giới VNDirect chiết khấu dòng tiền với dự phóng trong 10 năm với WACC là 15% dựa trên kết quả kinh doanh của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) với tỷ lệ sở hữu tương ứng của DXG tại công ty con này và chiết khẩu 25% giá trị nhằm loại trừ các khoản giao dịch nội bộ.
Đối với các tài sản khác, các khoản nợ vay và lợi ích cổ đông thiểu số, chúng tôi sử dụng giá trị sổ sách tại ngày 30/06/2021. Giá mục tiêu của VNDirect cho DXG là 25.000 đồng/cp và khuyến nghị Khả quan.