KDH (Khuyến nghị Mua): Tổng giá trị mở bán mới kỳ vọng sẽ bùng nổ giai đoạn 2024-2026
Chứng khoán BSC: Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH và nâng mức giá mục tiêu lên 44,100 VND/CP (+22.8% so với giá mục tiêu cũ, tương đương upside +20.7%) khi (1) điều chỉnh giảm tỷ lệ lợi ích tại dự án Đoàn Nguyên và (2) giảm mức chiết khấu tại KDC Tân Tạo, KĐT Phong Phú 2 từ 50% xuống 30% do triển vọng triển khai rõ ràng hơn.
Năm 2023: BSC điều chỉnh tăng dự báo với doanh thu thuần đạt 2,792 tỷ VND (-4%YoY, +15.3% so với dự báo cũ) và LNST-CĐTS 847 tỷ VND (-23%YoY, +19% so với dự báo cũ) nhờ vào (1) Tốc độ bàn giao dự án Classia tốt hơn, (2) chuyển nhượng các lô đất nhỏ không phù hợp kế hoạch triển khai trong 2Q2023.
Năm 2024: BSC dự báo DTT và LNST-CĐTS lần lượt đạt 6,108 tỷ VND (+119% YoY) và 981 tỷ VND (+16% YoY) đến từ bàn giao The Privia và các sản phẩm thấp tầng tại Emeria (Đoàn Nguyên) & Clarita.
Luận điểm đầu tư: Tổng giá trị mở bán mới (presales) được kỳ vọng sẽ bùng nổ giai đoạn 2024-2026 cao gấp 4 lần so với giai đoạn 2020-2023; Khả năng triển khai hai đại dự án KDC Tân Tạo và KĐT Phong Phú 2 rõ ràng hơn nhờ sự chủ động về nguồn vốn và chiến lược hợp tác tại cấp độ dự án với đối tác ngoại.
Rủi ro: Tiến độ triển khai, mở bán chậm hơn kỳ vọng tại các dự án KDC Tân Tạo, Cụm dự án Phong Phú 2 và KCN Lê Minh Xuân mở rộng; Đóng góp vào định giá từ 3 dự án trên tương đối lớn.
CKG: Kỳ vọng các dự án nghỉ dưỡng mới sẽ mở bán từ năm 2025
Chứng khoán VietCap: CTCP Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang (CKG) tiền thân là doanh nghiệp nhà nước, là chủ đầu tư BĐS kinh nghiệm trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại tỉnh Kiên Giang. Ngoài ra, CKG còn mở rộng sang lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng với danh mục dự án sẽ triển khai tại TP. Phú Quốc.
Trong dài hạn, chúng tôi kỳ vọng các dự án trọng điểm của CKG có thể được hưởng lợi từ sự gia tăng tỷ lệ đô thị hóa tại tỉnh Kiên Giang, sự phát triển hạ tầng liên tỉnh và sự phục hồi ngành du lịch của TP. Phú Quốc.
Chúng tôi xác định giá trị hợp lý cho cổ phiếu CKG là 13.900 đồng/cổ phiếu dựa theo phương pháp định giá giá trị tài sản ròng (RNAV). Giá trị hợp lý này tương ứng P/B dự phóng năm 2023/2024F là 1,1/1,0 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi).
Chúng tôi ước tính tổng quỹ đất của CKG (dựa trên các sản phẩm còn lại tại các dự án đang mở bán và các dự án sẽ triển khai) bao gồm (1) hơn 40 ha đất ở, trong đó ~75% từ các dự án khu dân cư tại TP. Rạch Giá và ~25% từ hai dự án biệt thự nghỉ dưỡng tại TP. Phú Quốc và (2) dự án đất mộ nghĩa trang Hoa Viên Vĩnh Hằng (còn khoảng 37 ha).
Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS của CKG trong năm 2023-2025F chủ yếu đến từ các dự án đang bán, bao gồm Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc, Khu Nhà ở xã hội (NOXH) Tây Bắc, Hoa viên Vĩnh Hằng, Khu dân cư phường An Bình, và Khu dân cư Nam An Hòa (GĐ 1).
Chúng tôi dự báo tổng doanh số bán hàng trong giai đoạn 2023-2025F ở mức 3,7 nghìn tỷ đồng (tương đương 1,2 nghìn tỷ đồng mỗi năm), trong đó chúng tôi kỳ vọng CKG có thể mở bán các dự án mới (bao gồm Royal Streamy Villas và Rivera Villas tại TP. Phú Quốc) vào năm 2025.
CKG hiện đang giao dịch ở P/E năm 2023F là 24,2 lần và P/B là 2,3 lần, khá tương đồng so với mức trung vị P/E trượt và P/B quý gần nhất của nhóm các công ty cùng ngành trong nước.
Rủi ro đầu tư: Thời gian đầu tư dự án dài hơn dự kiến; khó khăn trong huy động vốn; tình trạng dư thừa nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại TP. Phú Quốc.
Chúng tôi dự báo việc bàn giao tại các dự án hiện hữu sẽ đóng góp lợi nhuận trong năm 2023-2024F. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS ở mức 148 tỷ đồng trong năm 2023F (giảm 11% so với 2022) và 115 tỷ đồng trong năm 2024F (giảm 22% so với dự báo năm 2023F), chủ yếu đến từ các sản phẩm còn lại tại các dự án đang mở bán.
Hiện tại CKG có 5 dự án đang mở bán: ngoại trừ Hoa Viên Vĩnh Hằng, bốn dự án còn lại đang dần bước vào giai đoạn phát triển cuối với tổng số căn đã bán chiếm khoảng 65-90% tổng số căn/nền tại mỗi dự án.
Nhu cầu huy động vốn. Tại cuối quý 2/2023, CKG có số dư tiền mặt (gồm tiền gửi ngắn hạn) là 24 tỷ đồng, còn số dư nợ vay là 1,6 nghìn tỷ đồng, trong đó nợ vay sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới là 665 tỷ đồng.
Trong tháng 7/2023, CKG đã công bố kế hoạch phát hành quyền mua cho cổ đông hiện hữu sẽ được trình tại ĐHCĐ thường niên năm 2023 tối đa 47,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá mua 12.500 đồng/cổ phiếu. Số tiền dự kiến huy động từ đợt chào bán này là 595 tỷ đồng, sẽ được dùng để thanh toán nợ vay ngắn hạn của ngân hàng và chi phí cho đơn vị thi công dự án. Chúng tôi hiện chưa đưa các kế hoạch này vào dự báo và định giá của chúng tôi.
DHA (Khuyến nghị Mua): Nhu cầu tăng cao thúc đẩy tăng trưởng trung hạn
Chứng khoán KB VN: Trong 2Q2023, DHA thực hiện việc hoàn nhập dự phòng đầu tư tài chính trị giá 22 tỉ VND, LNST đạt 35 tỉ (tăng 20x so với cùng kỳ). Trong kỳ, DHA cũng chủ động trích lập dự phòng khoản phải thu khó đòi từ khoản đầu tư góp vốn tại Công ty TNHH Phú MỹAn–HàNội.
Chúng tôi ước tính sản lượng tiêu thụ đá xây dựng tại khu vực miền Nam trong giai đoạn 2023/2024 – 2026/2027 xấp xỉ 13.5 triệu m3 và sẽ bổ sung thêm 14 triệu m3 nữa trong trung hạn khi giai đoạn 2 và 3 của Sân bay Long Thành được triển khai. Chúng tôi ưa thích DHA khi doanh nghiệp sở hữu mỏ đá Tân Cang 3 có những lợi thế cạnh tranh nổi trội như (1) trữ lượng đá lớn (9 triệu m3 tại thời điểm cuối 2022), (2) vị trí mỏ đá cách khu vực thi công SBLT 25km sẽ giúp giá bán của Tân Cang 3 cạnh tranh hơn các mỏ khác, (3) Tân Cang 3 sở hữu loại đá andesit có sức chịu nén tốt, phù hợp để sử dụng làm nguyên liệu cho các công trình yêu cầu bê tông mác cao.
Từ 2020 tới nay, DHA luôn duy trì tỉ lệ trả cổ tức tiền mặt ở mức 50%. Chúng tôi kỳ vọng trong 2023 DHA sẽ tiếp tục duy trì tỉ lệ cổ tức tiền mặt cao tương đương so với các năm trước. Đồng thời, 15/09/2023 tới đây cũng là ngày ĐKCC để nhận tạm ứng cổ tức đợt 01/2023 với tỉ lệ 30%.
Chúng tôi xác định giá trị hợp lý của DHA bằng phương pháp FCFE và P/E mục tiêu cho 2024F và khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 62,600 VND, thêm vào đó là tỉ suất cổ tức 2023 kỳ vọng là 9%, từ đó ước tính mức upside của DHA là 23%.