Mới đây, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND về việc ban hành quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 25/4/2026, thay thế các quy định trước đây.
Trong cuộc trao đổi với phóng viên báo Tri thức và Cuộc sống, ông Nguyễn Duy Thành – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý Nhà Toàn Cầu – Global Home – cho rằng Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND mang ý nghĩa chiến lược trong bối cảnh TP HCM mở rộng địa giới hành chính.
Theo ông Thành, sau khi các địa phương như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TP HCM, việc quản lý nhà chung cư trở nên phức tạp hơn do trước đây mỗi địa phương có quy định riêng.
“Quyết định mới giúp thống nhất khung pháp lý, tránh chồng chéo và khẳng định vai trò đầu mối quản lý của TP HCM trên địa bàn rộng lớn hơn”, ông Thành nhấn mạnh.
Ba điểm mới mang tính nền tảng
Phân tích sâu hơn, chuyên gia này chỉ ra ba thay đổi đáng chú ý. Trước hết là phạm vi điều chỉnh được mở rộng, không chỉ áp dụng với nhà chung cư để ở mà còn bao gồm cả các mô hình hỗn hợp và nhà nhiều tầng nhiều căn hộ – loại hình ngày càng phổ biến trong đô thị.
Thứ hai, yếu tố công nghệ được đưa vào như một yêu cầu bắt buộc. Dữ liệu quản lý phải được kết nối, chia sẻ trên hệ thống chung của thành phố, tạo nền tảng giám sát đồng bộ thay vì quản lý rời rạc như trước.
Thứ ba, quy định mới phân định rõ trách nhiệm giữa các bên liên quan, từ chủ đầu tư, ban quản trị đến đơn vị vận hành và cơ quan quản lý nhà nước. Điều này được kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng “đùn đẩy trách nhiệm” vốn là nguyên nhân của nhiều tranh chấp kéo dài tại các nhà chung cư.
Gỡ nút thắt hồ sơ và quỹ bảo trì
Một trong những điểm nóng lâu nay là hồ sơ pháp lý và kinh phí bảo trì cũng được đề cập cụ thể. Theo ông Thành, với các dự án thiếu hồ sơ hoàn công – đặc biệt là nhà tái định cư – quy định mới cho phép lập dự toán, báo cáo cơ quan chức năng để được cấp kinh phí hoàn thiện hồ sơ.
Đáng chú ý, cơ chế cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì được bổ sung rõ ràng hơn, đi kèm quy định chi tiết theo từng giai đoạn hợp đồng. Đây được xem là công cụ quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi cư dân, hạn chế tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc chiếm dụng quỹ.
Siết quản lý cho thuê, thúc đẩy số hóa
Trong bối cảnh thị trường cho thuê phát triển mạnh, đặc biệt là căn hộ du lịch, quy định mới cho phép hợp đồng thuê linh hoạt dưới dạng giấy hoặc điện tử, không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, chủ sở hữu phải đăng ký kinh doanh lưu trú nếu khai thác theo mô hình du lịch.
Việc khai báo tạm trú, lưu trú được thực hiện trực tuyến thông qua nền tảng như VNeID hoặc cổng dịch vụ công, giúp tăng cường kiểm soát an ninh trật tự nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện cho người dân.
Người dân và các bên liên quan cần chủ động thích ứng
Để quy định đi vào thực tế, ông Thành lưu ý các bên phải nhanh chóng thích ứng. Cư dân cần tuân thủ nghĩa vụ thuế, đăng ký lưu trú khi cho thuê căn hộ. Ban quản trị phải minh bạch tài chính, đặc biệt với nguồn thu từ diện tích chung. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao đầy đủ hồ sơ, quỹ bảo trì, trong khi đơn vị vận hành phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định pháp luật.
Theo đánh giá của chuyên gia, Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND không chỉ là công cụ quản lý mà còn là lời khẳng định mạnh mẽ về vai trò trung tâm của TP HCM trong giai đoạn phát triển mới.
“Việc thống nhất một hệ thống quy định trên toàn địa bàn sau sáp nhập giúp nâng cao hiệu quả quản lý, đồng thời tạo nền tảng cho một mô hình đô thị hiện đại, minh bạch”, ông Thành khẳng định.
