Thị trường bất động sản giai đoạn 2019-2022 liên tục "sốt nóng" khiến mặt bằng giá nhà, đất tại nhiều địa phương tăng chóng mặt. Thị trường có sự tham gia của lực lượng lớn nhà đầu tư F0 (nhà đầu tư mới) với kỳ vọng "lướt sóng", kiếm lời nhanh.
Thực tế, ăn theo thị trường "sốt nóng", không ít người thắng đậm từ những thương vụ thành công. Tuy nhiên cũng không ít người khóc ròng khi thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng.
Chị Thanh, một nhà đầu tư BĐS khu vực Hà Đông, Hà Nội cho biết đang miệt mài rao bán cắt lỗ lô đất có diện tích 80 mét vuông tại Đồng Mai, Hà Đông. Theo đó, mức giá chị đưa ra cho lô đất của mình hiện chỉ còn 1,45 tỷ đồng và chấp nhận thương lượng thêm với khách có thiện chí mua. Theo nhà đầu tư này, mức giá đưa ra đã giảm khoảng 200 triệu đồng so với thời điểm thị trường BĐS trong khu vực sốt nóng giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022.
Cũng gặp áp lực về tài chính, anh Đạt (Hoài Đức – Hà Nội) đang buộc phải rao bán căn nhà vườn với diện tích 144 mét vuông tại một dự án lớn nằm trên đường Lê Trọng Tấn – Hà Đông – Hà Nội với giá chỉ còn 11,2 tỷ đồng. Mức giá này cũng đã giảm tới cả tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2021 đầu năm 2022 vừa qua.
Nhà đầu tư BĐS vẫn đang giữ tâm lý thận trọng trước khi xuống tiền
Trên các trang mạng xã hội, tình trạng rao bán cắt lỗ BĐS cũng diễn ra khá phổ biến trong những tháng gần đây. Chia sẻ về điều này, chị Vũ Thị Dung một môi giới BĐS tại khu vực Hà Đông, Hà Nội cho biết những năm trước, khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để xuống tiền đầu tư. Sau đó, khi nhà đầu tư không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng. Cá biệt, có những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ dàng bán cắt lỗ dẫn đến việc mức giá chào bán BĐS nhiều khu vực vẫn đang tiếp tục xu hướng giảm.
Môi giới này cũng cho biết thêm, ở thời điểm hiện tại, mặc dù các chủ đất đều sẵn sàng thương lượng thêm về giá với khách mua nhưng mức độ quan tâm tới thị trường BĐS vẫn không nhiều. Một phần do người mua sẵn tiền mặt hy vọng giá BĐS sẽ tiếp tục giảm nữa để có thể mua được BĐS vị trí đẹp với giá rẻ hơn. Trong khi đó, nhiều người có nhu cầu mua BĐS để ở thực nhưng không đủ tiền mặt gặp khó khăn do nguồn vốn tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao lên tới 11-13%/năm khiến nhiều người không dám vay ở thời điểm hiện tại.
"Khách hàng cũ của tôi có cả người muốn bán ra và người mua vào. Nhưng thời điểm này thì rất khó để gặp được nhau, bởi người bán thì cố gắng có chút lãi hoặc chịu mức lỗ thấp nhất, trong khi những người mua thì chờ giá giảm tiếp mới xuống tiền", chị Dung cho biết.
Theo khảo sát mới đây của chuyên trang BĐS về xu hướng của nhà đầu tư bất động sản quý I/2023, có 36% nhà đầu tư hiện nay giữ bất động sản chờ thị trường ổn định, quyết định không giao dịch; 29% nhà đầu tư giữ tiền chờ cơ hội tốt hơn để đầu tư; 31% nhà đầu tư hạ giá bất động sản, bán cắt lỗ. Như vậy có 65% nhà đầu tư đang quyết định chờ đợi.
Nhóm có nhu cầu mua ở thực cũng có diễn biến tâm lý, hành động tương tự. Cụ thể, 43% tiếp tục chờ bất động sản giảm giá để mua; 37% mua bất động sản cắt lỗ, giảm giá; 15% không có đủ tiền/không vay được để mua; 4% bỏ kế hoạch mua nhà vì giá vẫn quá cao.
Báo cáo thị trường bất động sản quý I của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường công bố mới đây đều cho thấy, thị trường bất động sản vẫn trong trạng thái ảm đạm.
Theo JLL Việt Nam, nguồn cung thị trường nhà liền thổ gồm nhà liền kề, biệt thự tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn ngừng mở bán trong quý I năm nay. Đáng chú ý, một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm.
Theo báo cáo quý 1/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho biết trạng thái trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022 vẫn bao phủ toàn thị trường, dấu hiệu phục hồi chưa thực sự rõ nét. Thanh khoản thị trường quý 1/2023 đang sụt giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm 2022 khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 11%. Con số giao dịch này tương đương với hơn 2.700 sản phẩm và giảm hơn 50% so với cùng kì năm ngoái.
Giá bất động sản, nhất là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp bất động sản để vay ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.