Trong thực tế, việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các khoản vay khá phổ biến. Tuy nhiên, khi một tài sản trải qua nhiều lần chuyển nhượng, những giao dịch trước đó có thể trở thành nguyên nhân dẫn tới tranh chấp với cả người đang sử dụng đất và ngân hàng nhận thế chấp.
Một trường hợp như vậy vừa được TAND TP Cần Thơ xét xử phúc thẩm tại Bản án số 967/2026/DS-PT ngày 10/8/2026.
Theo hồ sơ, tháng 8/2017, ông Võ Văn B và bà Nguyễn Thị N2 vay ông Trần Văn N1 số tiền 30 triệu đồng. Hai bên lập hợp đồng vay tại văn phòng công chứng và ông N1 giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông B, bà N2 trong thời hạn vay.
Đến ngày 26/10/2017, ông B và bà N2 ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 556 cho ông Trần Văn S với giá 30 triệu đồng.
Ông B sau đó cho rằng mình bị lừa ký giấy tờ. Theo trình bày của ông, ông N1 gọi đến văn phòng công chứng và nói cần ký thêm giấy tờ còn thiếu liên quan đến khoản vay 30 triệu đồng. Do tin tưởng nên ông ký mà không xem kỹ nội dung.
Điểm đáng chú ý là cả hợp đồng vay và hợp đồng chuyển nhượng đều ghi số tiền 30 triệu đồng. Trong khi đó, theo kết quả định giá được tòa sử dụng, giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thế chấp lên tới 1,345 tỷ đồng.
Sau khi đứng tên mảnh đất, ông S tiếp tục chuyển nhượng cho bà Trần Thị Huỳnh N vào tháng 7/2020. Bà N sau đó vay ngân hàng 800 triệu đồng để mua đất và dùng chính thửa đất này làm tài sản thế chấp.
Hợp đồng tín dụng được ký ngày 24/7/2020, thời hạn vay 180 tháng. Khoản vay có lãi suất năm đầu 9,9%/năm và được điều chỉnh định kỳ. Đến tháng 2/2026, số tiền bà N còn nợ ngân hàng được xác định hơn 1,248 tỷ đồng, gồm gần 742 triệu đồng nợ gốc và hơn 506 triệu đồng tiền lãi, phí.
Ông B không chấp nhận việc mảnh đất của mình tiếp tục được chuyển nhượng và thế chấp nên yêu cầu hủy các hợp đồng liên quan.
Tại cấp phúc thẩm, ông B cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa mình và ông S thực chất chỉ nhằm che giấu giao dịch vay 30 triệu đồng. Ông cũng cho rằng ông N1, ông S và bà N có quan hệ anh em ruột và đã cùng nhau chuyển dịch tài sản của gia đình ông.
Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét giá trị tài sản, trình tự giao dịch và việc quản lý, sử dụng đất.
Theo nhận định của tòa, việc ông B và bà N2 đang vay 30 triệu đồng, giấy chứng nhận do ông N1 giữ, nhưng sau đó lại ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông S cũng với giá 30 triệu đồng là không hợp lý. Đáng chú ý, gia đình ông B vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng đất và sinh sống trong căn nhà trên đất sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký.
Tòa cũng cho rằng ông S, ông N1 và bà N là anh chị em ruột nên về nguồn gốc mảnh đất khó có thể không biết. Từ những tình tiết này, cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/10/2017 giữa ông B, bà N2 và ông S là giao dịch giả tạo và tuyên vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo giữa ông S và bà N cũng bị tuyên vô hiệu.
Tuy nhiên, câu chuyện không dừng ở đó. Dù các hợp đồng chuyển nhượng trước đó bị tuyên vô hiệu, tòa lại không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp giữa bà N và ngân hàng.
Theo nhận định của Hội đồng xét xử, ngân hàng đã tiến hành thẩm định giá và xem xét hiện trạng tài sản trước khi nhận thế chấp. Ngân hàng không có cơ sở để biết những giao dịch trước đó giữa ông B, ông N1, ông S và bà N.
Vì vậy, tòa xác định ngân hàng là người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng thế chấp giữa bà N và ngân hàng vẫn có hiệu lực. Nếu bà N không trả được nợ, ngân hàng được quyền phát mại tài sản để thu hồi khoản vay.
Cấp phúc thẩm đồng thời sửa một phần bản án sơ thẩm về việc xử lý hậu quả của giao dịch chuyển nhượng vô hiệu. Do ông S không thể trả lại chính mảnh đất, ông phải hoàn trả cho ông B và bà N2 giá trị quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất là 1,845 tỷ đồng.
Trong khi đó, khoản vay 30 triệu đồng giữa ông B, bà N2 và ông N1 được tách để giải quyết bằng một vụ kiện dân sự khác nếu các bên có yêu cầu.
Như vậy, mảnh đất có nguồn gốc từ giao dịch 30 triệu đồng vẫn có thể được xử lý để thu hồi khoản nợ ngân hàng hơn 1,2 tỷ đồng nếu bà N không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
