Thời gian qua, các cơ quan tố tụng đã khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử nhiều vụ án hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến việc phân lô bán nền và mua bán căn hộ. Dù quy định pháp luật đầy đủ, nhưng các đối tượng phạm tội đã lợi dụng nhu cầu an cư, sự thiếu hiểu biết của người dân để thực hiện hành vi gian dối, với nhiều thủ đoạn tinh vi.
Theo Viện KSND, đối với việc phân lô, bán đất nền, trong nhiều vụ án, các đối tượng chưa hoàn tất thủ tục mua bán đất nền chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, nhiều trường hợp các đối tượng chỉ mới thực hiện việc đặt cọc chuyển nhượng đất, chưa có văn bản xin chủ trương đầu tư dự án.
Dự án Kingway Tower ở quận Bình Tân khiến nhiều khách hàng mất tiền oan. Ảnh: Người dân cung cấp.
Các dự án hầu hết đều là đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sang đất ở, chưa thực hiện xây dựng kết cấu hạ tầng mà chỉ dừng ở việc chặt cây, san lấp mặt bằng... Các đối tượng tự vẽ, lập các dự án không có thật, tự lập bản vẽ chi tiết 1/500 thể hiện kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công hình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bản đồ phân lô... rồi tổ chức quảng cáo rầm rộ, chuyển nhượng cho các cá nhân để nhận tiền và chiếm đoạt.
Đối với việc chuyển nhượng căn hộ, trong nhiều vụ án, toàn bộ dự án căn hộ đã thế chấp cho tổ chức tín dụng để vay tiền. Mặc dù hợp đồng quy định rõ trong thời gian thế chấp nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp thì không được chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ khác nhưng các đối tượng vẫn ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng, trong đó có căn hộ bán cho nhiều người.
Đáng chú ý, Viện KSND TP.HCM cho biết, các trường hợp nêu trên, chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành đều biết tình trạng pháp lý của dự án không đảm bảo, nhưng không có biện pháp ngăn chặn, dẫn đến nhiều người dân bị lừa.
Theo tìm hiểu, thời gian qua không ít những vụ việc nêu trên xảy ra. Đơn cử như việc hàng loạt khách hàng mua dự án West Intela và High Intela (quận 8) do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Nam Sài Gòn (công ty con của LDG Group) làm chủ đầu tư.
Đầu năm 2018, Nam Sài Gòn và LDG mở bán căn hộ tại 2 dự án này dưới hình thức ký thỏa thuận đặt cọc giữ quyền ưu tiên mua căn hộ. Khách hàng được công ty cam kết sẽ thực hiện thủ tục sang tên.
Thời điểm đó, chủ đầu tư cam kết thời gian bàn giao căn hộ là quý III, IV năm 2019 nhưng hết thời gian này dự án vẫn chỉ là một mớ hỗn độn. Đến năm 2019, chủ đầu tư cam kết căn hộ là quý III, IV năm 2020. Đến năm 2020, lại cam kết bàn giao căn hộ vào quý III, IV năm 2021 và cho đến nay hàng chục khách hàng vẫn chưa có nhà ở, dự án thì vẫn nằm im.
Dù cả 2 dự này chưa đủ điều kiện mở bán, cũng như thủ tục pháp lý chưa hoàn tất, nhưng chủ đầu tư đã bán "lúa non", nhận đặt cọc và ký cả hợp đồng mua bán, thu hàng chục tỷ đồng của người dân. Đến nay, người dân rơi vào cảnh không có nhà ở, còn chủ đầu tư vẫn "bình chân như vại" mà không có sự vào cuộc của cơ quan chức năng.
Hay như câu chuyện tại dự án Chung cư Nam An (Kingway Tower) phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư.
Nhiều khách hàng đã tin tưởng chủ đầu tư, ký hợp đồng mua căn hộ. Đến tháng 3/2020, Công ty thông báo đến khách hàng về việc ngừng thi công công trình do gặp khó khăn về tài chính. Sau đó, công ty dời trụ sở, cắt liên lạc với khách hàng. Nhiều khách hàng không nhận được nhà đã gửi đơn tố cáo đến các cơ quan chức năng.
Ngày 12/11/2022, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM có kết luận điều tra và đề nghị truy tố Võ Thị Phượng (Giám đốc công ty) về hành vi "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Phượng đã bán trùng 27 căn hộ cho 50 khách hàng khác nhau, có khách hàng mua cùng lúc nhiều căn hộ. Tổng số tiền khách hàng nộp để mua căn hộ tại dự án này hơn 419 tỷ đồng.
Chủ động nắm bắt thông tin, ngăn chặn các đối tượng lừa đảo
Với kinh nghiệm thực tiễn, Viện KSND TP.HCM kiến nghị Chủ tịch UBND TP.HCM chỉ đạo Sở TN&MT và UBND quận, huyện, TP. Thủ Đức quán triệt tất cả phòng, ban chủ động nắm tình hình rao bán đất nền, căn hộ chung cư trên địa bàn. Kiểm tra đối chiếu xem các điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhằm kịp thời phát hiện, thông tin cho cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn, không để các đối tượng lừa đảo người dân.
Bên cạnh đó, sớm hoàn chỉnh hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai và tài sản trên địa bàn quản lý, nhằm hỗ trợ, chia sẻ thông tin trong lĩnh vực quản lý nhà nước, bảo đảm và cung cấp tính chính xác về thông tin dự án, thông tin hệ thống chung cư đủ điều kiện giao dịch trên địa bàn.
Đối với Sở Xây dựng, công khai văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua để người tiêu dùng biết trước khi tham gia giao dịch liên quan đến việc mua bán các căn hộ chung cư.
Còn Sở Tư pháp và UBND quận, huyện, TP. Thủ Đức tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật để nâng cao kiến thức cho người dân về pháp luật đất đai, nhà ở, tránh để đối tượng lừa đảo.
Về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cũng đã giao Sở TN&MT, Xây dựng, Tư pháp, UBND các quận, huyện và TP. Thủ Đức nghiên cứu, tổ chức thực hiện các giải pháp theo kiến nghị của Viện KSND TP.HCM và báo cáo UBND TP.HCM kết quả.