Trong giai đoạn 2024-2025, Tổng công ty IDICO (IDC) có thể sẽ gặp khó khăn khi diện tích ký MOU (biên bản ghi nhớ) giảm: (1) KCN Phú Mỹ II và KCN mở rộng Phú Mỹ II (chiếm 40% tổng diện tích cho thuê của IDC mỗi năm) thiếu diện tích đất liền kề lớn sẵn sàng để cho thuê (>30 ha cho mỗi khách hàng thuê); (2) Các khách hàng thuê vẫn thận trọng trong bối cảnh giá thuê chỉ thấp hơn 15%-18% so với giá thuê tại các KCN ở Indonesia.
Trong Q2/2024, diện tích MOU mới là 43 ha (-58% svck) khiến doanh thu thấp hơn trong các quý tới. Do đó, chúng tôi ước tính tăng trưởng LNST lần lượt đạt khoảng 6% so với cùng kỳ (svck) và -10% svck trong nửa cuối năm 2024 và 2025.
Về mặt tích cực, SSI tin rằng IDC có thể duy trì cổ tức tiền mặt ở mức 40%/mệnh giá trong giai đoạn 2024- 2025, với tỷ suất cổ tức là 6,6%.
Các KCN mới sẽ thúc đẩy tăng trưởng từ năm 2026. IDC là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất tại Việt Nam, với 536,8 ha đất cho thuê tại Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì biên lợi nhuận gộp của mảng KCN trên 42% đến năm 2025.
SSI kỳ vọng KCN IDICO Quang Vinh (tại Hải Phòng) và KCN Tân Phước 1 (tại Tiền Giang) sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận từ năm 2026.
Rủi ro đầu tư:
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng. Luật đất đai sửa đổi áp dụng năm 2025 làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các KCN mới khi giá bồi thường đất theo giá thị trường. Do đó, chúng tôi cho rằng chi phí đền bù của các dự án trong tương lai tăng lên sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của dự án mới của IDC; Và
Tiến độ pháp lý để thành lập KCN mới như KCN Quang Vinh có thể kéo dài.
Cập nhật kết quả kinh doanh của IDC
Lợi nhuận ròng của IDC giảm nhẹ do không có hợp đồng cho thuê giá trị lớn. Trong Q2/2024, doanh thu và LNST lần lượt đạt 2,14 nghìn tỷ đồng (-11% svck) và 583 tỷ đồng (-11% svck). Kết quả này khá phù hợp với ước tính của chúng tôi.
Mảng cho thuê đất KCN: IDC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận cho thuê một lần khi các nhà đầu tư thanh toán trong vòng 12 tháng kể từ khi ký MOU. Như vậy, trong Q2/2024, diện tích cho thuê đạt 31 ha (-15% svck) (chủ yếu tại các KCN Quế Võ II, Cầu Nghìn, Hựu Thạnh) và ghi nhận 820 tỷ đồng doanh thu (-4% svck). Giá cho thuê trung bình tăng 10,1% svck. Biên lợi nhuận gộp tăng 10,1% lên mức 65%, nhờ vào việc tăng giá cho thuê.
Diện tích MOU mới trong Q2/2024 đạt 43,3 ha (-58% svck) chủ yếu là các khách hàng thuê nhỏ với diện tích đất thuê dưới 10 ha. Chúng tôi nhận thấy rằng diện tích MOU trong nửa đầu năm 2024 thấp hơn kế hoạch của IDC khi nhu cầu thuê từ các khách hàng vẫn thận trọng trong bối cảnh giá thuê chỉ thấp hơn 15%-18% so với giá thuê của các KCN tại Indonesia.
Ngoài ra, diện tích MOU vẫn chưa phục hồi về mức năm 2023, chủ yếu là do KCN Tân Phước 1 vẫn chưa đi vào hoạt động và KCN Phú Mỹ II và KCN Phú Mỹ II mở rộng (chiếm 40% tổng diện tích thuê của IDC mỗi năm) thiếu diện tích đất liền kề lớn sẵn sàng để cho thuê (>30 ha cho mỗi khách hàng thuê).
Mảng kinh doanh điện: IDC sở hữu các dự án thủy điện Srok Phu Miêng và Đăk Mi 3, có tổng công suất 114 MW, cùng với 3 trạm biến áp điện (Tuy Hạ, Nhơn Trạch 5 và Hựu Thạnh giai đoạn 1) có tổng công suất 481 MW. Trong Q2/2024, doanh thu từ mảng điện đạt 744 tỷ đồng (+15% svck) do nhà máy Đăk Mi 3 hoạt động trở lại. Biên lợi nhuận gộp đạt 4,6% (-2,4% svck) do vào mùa khô các nhà máy thủy điện hoạt động dưới công suất.
Hoạt động thu phí: IDC thu phí từ 2 trạm BOT (BOT An Sương - An Lạc và BOT Quốc lộ 51). Doanh thu từ hoạt động thu phí đạt 116 tỷ đồng (+5% svck) trong Q2/2024, do lưu lượng xe tăng 5% svck. Biên lợi nhuận gộp đạt 34% (-9% svck).
Trong Q2/2024, chi phí lãi vay giảm 30% svck chủ yếu do nợ ngắn hạn và dài hạn giảm 15% svck và lãi suất cho vay giảm. Tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của IDC tại cuối Q1/2024 đạt 2,27 nghìn tỷ đồng, chiếm 12% tổng tài sản. Nợ ròng giảm xuống còn 727 tỷ đồng (-44% svck). Do đó, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu chỉ ở mức thấp là 0,48 lần.
Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, lợi nhuận sau thuế đạt 1,38 nghìn tỷ đồng (+64% svck). Tăng trưởng mạnh chủ yếu đến từ kết quả kinh doanh Q1/2024 khả quan, khi công ty ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng đất cho Aeon.
Phát triển KCN mới: IDC góp vốn thành lập IDICO Vinh Quang để đầu tư vào KCN Vinh Quang (Hải Phòng), với tổng diện tích 1.000 ha (giai đoạn 1 là 350 ha). Dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/2000 và IDC dự kiến KCN Vinh Quang sẽ được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2025. Cùng thời điểm, KCN Tân Phước 1 cũng đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích 470 ha, tổng vốn đầu tư là 5,9 nghìn tỷ đồng.
Triển vọng của IDC
Trong nửa cuối năm 2024, SSI kỳ vọng doanh thu đạt 3,6 nghìn tỷ đồng (-1% svck) và LNTT đạt 864 tỷ đồng (+6% svck). Biên lợi nhuận gộp KCN đạt 64% (+7% svck). SSI ước tính doanh thu và LNST dự kiến lần lượt đạt 8,46 nghìn tỷ đồng (+19,2% svck) và 2,08 nghìn tỷ đồng (+25,7% svck) trong năm 2024.
Trong năm 2025, SSI dự báo doanh thu và lợi nhuận trước thuế lần lượt đạt 7,6 nghìn tỷ đồng (-11,6% svck) và 2,3 nghìn tỷ đồng (-10% svck). EPS dự kiến đạt 4.851 đồng/cổ phiếu, dựa trên các giả định sau:
• Mảng cho thuê đất KCN
IDC dự kiến sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu hàng năm từ hoạt động cho thuê KCN đã được khách thuê thanh toán trước năm 2022 (KCN Mỹ Xuân B1, KCN Phú Mỹ II và KCN Phú Mỹ II mở rộng). SSI ước tính doanh thu sẽ đạt 165 tỷ đồng trong năm 2025.
SSI cho rằng diện tích ký MOU chậm lại trong nửa cuối năm 2024 sẽ tác động đến tăng trưởng mảng cho thuê KCN trong năm 2025. Tổng diện tích đất cho thuê ước tính trong năm 2024 là 95 ha (-18% svck) và giả định giá thuê trung bình tăng 3%. Các khách hàng chính trong năm 2024 là:
o Khách hàng trong lĩnh vực hàng tiêu dùng, logistics, với tổng diện tích thuê là 40ha (-11% svck), giá thuê là 161 USD/m2/chu kỳ thuê (+3% svck) tại KCN Hựu Thạnh.
o Bio-BDO của Hyosung thuê 30ha, với giá 125 USD/m2/chu kỳ thuê tại KCN Phú Mỹ II và KCN Phú Mỹ II mở rộng.
o Các khách hàng khác thuê 24ha tại KCN Cầu Nghìn và Quế Võ. Danh mục KCN của IDC trong Q2/2024
• Mảng kinh doanh điện: Doanh thu dự kiến tăng 5,7% svck trong năm 2025. Doanh thu bán điện tại các KCN Nhơn Trạch V và Hữu Thạnh dự kiến tăng 5% svck đạt 2,5 nghìn tỷ đồng khi có khách hàng mới tại KCN Hựu Thạnh. Doanh thu từ các nhà máy thủy điện ước đạt 547 tỷ đồng (+7% svck) - chiếm 18% doanh thu mảng điện của IDC.
• Hoạt động thu phí: SSI dự báo lưu lượng xe tại trạm thu phí An Sương – An Lạc sẽ duy trì mức tăng trưởng 2%, giá vé không đổi. Doanh thu dự kiến đạt 458 tỷ đồng (+2% svck) trong năm 2025. Biên lợi nhuận gộp sẽ duy trì ở mức cao là 43%.
• Chi phí lãi vay dự kiến ở mức 189 tỷ đồng (-9% svck) do dư nợ giảm. Nợ dài hạn chiếm 80,8% tổng dư nợ, chủ yếu là từ các dự án BOT có lãi suất từ 8,5%-8,8%.