Đất đai được đánh giá là một lĩnh vực nhạy cảm, đặc biệt quan trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững của đất nước. Đã 10 năm trôi qua kể từ ngày Ban Chấp hành Trung ương Đảng ra Nghị quyết 19 (Hội nghị Trung ương 6 năm 2012) về việc đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.
Trong 10 năm ấy, chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Để tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới để phát triển, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Nghị quyết này đã gợi mở nhiều chủ trương, chính sách mới cho sửa đổi Luật Đất đai nhằm tháo gỡ nhiều “điểm nghẽn” trong quản lý, sử dụng đất đai. Trong đó, có việc đưa ra quy định đánh thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang… nhằm tạo khung pháp lý để giải quyết những dự án chậm tiến độ, bỏ hoang đất, gây lãng phí tài nguyên đất.
Hàng ngàn dự án “treo”, “đất vàng” bỏ hoang!
Theo số liệu báo cáo gần nhất của 48 tỉnh, thành phố cho thấy, có đến 3.088 dự án, công trình chậm triển khai thực hiện, với tổng diện tích 80.453,2ha, trong đó có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng, tổng diện tích 60.332,1ha.
 |
| Dự án Khu Khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam chỉ mới xây được một Block chung cư, phần đất còn lại bỏ hoang. |
Đơn cử, dự án Khu Khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam ở phường Long Bình, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai do Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam làm chủ đầu tư hiện đang bị bỏ hoang suốt nhiều năm qua.
Cụ thể, vào tháng 5/2010, Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam được UBND tỉnh Đồng Nai cho thuê hơn 44.000m2 đất tại phường Long Bình, TP Biên Hòa, để xây dựng Khu Khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam (khách sạn 5 sao) và các dịch vụ kèm theo, với thời hạn sử dụng đất đến hết ngày 17/9/2059. Hình thức sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Theo tham vọng của nhà đầu tư, dự án nhằm đón đầu nguồn du khách và nhà đầu tư đi, đến từ sân bay Long Thành cùng công nhân, kỹ sư, chuyên gia đến làm việc tại Khu công nghiệp Agtex Long Bình và Khu công nghiệp Loteco. Thế nhưng, đã hơn 10 năm được nhận bàn giao đất, Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam chỉ mới xây được một Block chung cư, phần đất còn lại bỏ hoang. Chủ đầu tư cũng không có động thái nào thi công trong thời gian qua.
Hay như, dự án Đầu tư xây dựng Khu tái định cư cho cư dân bị thu hồi đất phục vụ cho Khu Công nghệ cao TPHCM được triển khai từ năm 2004, nhưng đến nay đã gần 20 năm trôi qua, dự án này vẫn chỉ là khu đất hoang.
Cụ thể, năm 2005, UBND quận 9 (nay là UBND TP Thủ Đức, TPHCM) ban hành Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư cho dự án đầu tư xây dựng Khu tái định cư tại phường Long Bình - Long Thạnh Mỹ để phục vụ tái định cư dự án Khu Công nghệ cao do Công ty Quản lý và Phát triển đô thị quận 9 (nay là Công ty Dịch vụ Công ích Quận 9) làm chủ đầu tư. Tổng số hộ dân có đất phải thu hồi trong dự án là 306 hộ, trong đó, phường Long Bình có 265 hộ và phường Long Thạnh Mỹ có 43 hộ.
Điều đáng nói, sau khi thu hồi đất của các hộ dân, nhưng dự án không triển khai xây dựng theo đúng kế hoạch, dẫn đến dự án để hoang cho cỏ mọc um tùm trong gần 20 năm qua. Trong khi người dân bị thu hồi đất thì không có đất để trồng trọt, phải đi thuê nhà để ở.
Tiếp đến, dự án Đại An Saigon Riverside do Công ty TNHH Phát triển nhà Đại An - Saigon Tourist làm chủ đầu tư, tọa lạc tại 101 Bình Quới, phường 27, quận Bình Thạnh, TPHCM. Dự án được giới thiệu là khu căn hộ cao cấp Đại An - Saigon Riverside nằm trên bán đảo Thanh Đa, bên bờ sông Sài Gòn nhưng đến nay chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm.
Năm 2010, dự án đã được Sở Xây dựng TPHCM phê duyệt dự án đầu tư khu căn hộ, theo tiến độ tháng 3/2015 phải hoàn thành. Thế nhưng, sau 7 năm chậm tiến độ đến nay dự án vẫn “an binh bất động”.
 |
| Sau gần 20 năm giao đất, Dự án Khu du lịch Trung Sơn - Hồ Tràm vẫn là bãi đất trống. |
Dự án Khu du lịch Trung Sơn - Hồ Tràm do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Trung Sơn (Công ty Trung Sơn) làm chủ đầu tư, có diện tích hơn 11ha ở huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu được giao đất gần 20 năm nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống, bỏ hoang lãng phí.
Cụ thể, năm 2003, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ra quyết định thu hồi hơn 11ha đất tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc và cho Công ty Trung Sơn thuê để đầu tư xây dựng Khu du lịch Trung Sơn – Hồ Tràm.
Theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào tháng 7/2003, dự án Khu du lịch Trung Sơn – Hồ Tràm có tính chất là một khu du lịch nghỉ dưỡng tắm biển. Dự án gồm nhiều hạng mục như biệt thự, bungalow, nhà hàng, khách sạn, sân golf… Theo kế hoạch, giai đoạn năm 2003 – 2007, Công ty Trung Sơn sẽ đầu tư đồng bộ hạ tầng và xây dựng 10 bungalow, 3 biệt thự biển, nhà hàng, đồng thời sẽ đầu tư đồng bộ theo quy hoạch.
Cũng trong quyết định phê duyệt quy hoạch nói trên, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nghiêm cấm Công ty Trung Sơn chuyển nhượng dự án trong quá trình triển khai và xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không thể tiếp tục đầu tư được theo kế hoạch cam kết trong tờ trình xin thuê đất, phải giao trả đất lại để UBND tỉnh xem xét cho đơn vị khác có nhu cầu thuê và đủ năng lực thực hiện.
Đến tháng 1/2005, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cho Công ty Trung Sơn. Trong đó thể hiện, Công ty Trung Sơn được sử dụng 11ha đất để xây dựng Khu du lịch Trung Sơn – Hồ Tràm. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, kể từ ngày 30/12/2003 và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm.
Sau đó, Công ty Trung Sơn được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất cho toàn bộ 11ha đất để đầu tư xây dựng Khu du lịch Trung Sơn – Hồ Tràm.
Đáng nói, ngày 10/5/2005, Cục thuế tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có Quyết định số 1466/QĐ-CT miễn tiền sử dụng đất cho Công ty Trung Sơn.
Ban đầu thuê đất, sau đó chuyển sang được giao đất có thu tiền sử dụng đất rồi được miễn tiền sử dụng đất, thế nhưng, Công ty Trung Sơn không triển khai dự án mà lại thế chấp quyền sử dụng đất dự án cho ngân hàng để bảo lãnh cho một doanh nghiệp khác.
Đánh thuế cao hơn đối với đầu cơ và bỏ hoang đất
Nghị quyết 18 xác định rõ yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…; có chế tài cụ thể và đồng bộ để xử lý các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng; kiên quyết thu hồi đất của tổ chức, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp sử dụng đất không đúng mục đích, nhất là tại các vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi cao, ngăn chặn thất thoát vốn, tài sản Nhà nước.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, đánh thuế đối với các bất động sản bỏ hoang thật cao để chủ đầu tư không thể ôm nổi, phải xoay nguồn vốn để đầu tư hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có năng lực. Không thể hành chính hóa mà nên dùng công cụ thuế để triệt tiêu ý chí đầu cơ, găm giữ đất đai. Về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế.
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho hay, sắc thuế sẽ điều tiết, dừng việc găm giữ, đầu cơ, thổi giá đất, ngăn tình trạng đất bỏ hoang. Nếu đánh thuế cao thì hiện tượng lướt sóng, đầu cơ đất sẽ không còn và sẽ không ai dám đầu tư vì mua xong bán luôn sẽ bị tính thuế nặng hơn. Đánh thuế sẽ triệt tiêu, ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực của xã hội và sẽ trở thành công cụ điều tiết các hành vi sử dụng tài sản.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, nguyên tắc áp thuế cao hơn cho các hoạt động đầu cơ, sở hữu nhiều đất đai và đất đai bị bỏ hoang sẽ đưa giá cả trở nên linh hoạt và sát thực tế địa phương hơn; đồng thời, làm mất động lực và kẽ hở cho các bất cập, sai phạm và trục lợi vì khai thác cơ chế hai giá đất hiện hành. Hơn nữa, còn khắc phục được tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương trong giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất ở địa phương.
Từ đó, giúp đáp ứng nguyện vọng chính đáng, bảo vệ quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng và xử lý kịp thời hơn các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất, bất động sản vào sử dụng, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc áp thuế cao tài sản theo Nghị quyết 18 sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản. Đây cũng sẽ là nguồn vốn để đầu tư phát triển hạ tầng nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường. Quy định của Nghị quyết 18 sẽ khuyến khích người sở hữu nhà đất đưa tài sản về đúng giá trị thực, không để tình trạng bỏ hoang đất đai gây lãng phí.