SSI Research vừa có báo cáo phân tích ngành bất động sản 2023 với quan điểm thận trọng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ cần thời gian để tái cân bằng và giải quyết những vướng mắc đã kéo dài trong những năm gần đây.
Tuy nhiên, SSI Research cũng lưu ý rằng so với chu kỳ giảm trước xảy ra vào năm 2011 – 2012, lần này có thể sẽ khác khi Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ sớm hơn, nhờ đó có thể kỳ vọng thị trường có thể hồi phục sớm hơn.
Đến thời điểm hiện tại, SSI Research quan sát thấy một số diễn biến chính trong 4 tháng đầu năm như sau.
Tình hình hoạt động của thị trường vẫn yếu
Theo VARS, tỷ lệ hấp thụ trong quý 1/2023 giảm xuống mức thấp kỷ lục 11%. Tổng số giao dịch bất động sản trong quý là 2.700 căn, giảm hơn 50% so cùng kỳ. Nhu cầu thị trường vẫn còn trong trạng thái khiêm tốn khi người mua duy trì thái độ “chờ xem”, kỳ vọng vào việc giá tiếp tục giảm và lãi suất mua nhà giảm thêm nữa.
Bên cạnh đó, những trường hợp “vỡ nợ kỹ thuật” gần đây cũng khiễn người mua lo ngại về năng lực của chủ đầu tư, liệu rằng các chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án theo đúng kế hoạch hay không. Tình hình thị trường như vậy cũng đã phản ánh lên sự sụt giảm đáng kể của doanh số bán hàng của các chủ đầu tư niêm yết trong quý 1.
 |
| Thanh khoản thị trường bất động sản |
Để kích cầu trên thị trường sơ cấp, SSI Research quan sát thấy các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách bán hàng sáng tạo, chủ yếu tập trung vào đưa ra các ưu đãi về tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất, chẳng hạn như: Cho phép đặt cọc 30% đến khi bàn giao nhà; Hỗ trợ lãi suất trong vòng 2–5 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng; Kéo dài thời gian thanh toán lên 3 – 5 năm; Chiết khấu cao lên tới 30 – 50% tổng giá trị hợp đồng khi thanh toán trước; Miễn phí phí quản lý sau khi bàn giao nhà; Cam kết cho thuê lại với lãi suất hấp dẫn (cụ thể 12%/ năm trong 3 năm đầu sau khi bàn giao); Các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua.
Trên thị trường thứ cấp, SSI Research cũng quan sát thấy có nhiều trường hợp khách hàng mua sơ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính cao gặp áp lực thanh toán khoản vay phải cố gắng bán lại tài sản của họ với mức lỗ lên tới 30% hoặc 40%.
Đặc biệt, SSI Research lưu ý rằng One Housing gần đây đã hợp tác với Techcombank cung cấp gói vay mua nhà ưu đãi cho người mua thứ cấp tại một dự án của Vinhomes, với ân hạn gốc 24 tháng và lãi vay chỉ 7%/năm để kích cầu trên thị trường thứ cấp ở dự án này.
Đây là một chính sách bán hàng khá mới trên thị trường vì các ưu đãi này thường chỉ áp dụng cho người mua sơ cấp, nhưng hiện nay có thể mở rộng áp dụng cho người mua thứ cấp để kích cầu.
 |
| Một số ví dụ về chính sách bán hàng ưu đãi trong giai đoạn gần đây |
Theo như kỳ vọng của SSI Research từ đầu năm, gần đây các chủ đầu tư nước ngoài đã tích cực hơn trong hoạt động M&A và hợp tác phát triển với các đối tác trong nước, điển hình như Keppel Land tuyên bố hợp tác phát triển dự án với Khang Điền, hay Nomura, Capital Land,... được cho là đã mua lại đất đô thị của một chủ đầu tư trong nước, trong khi Fraser hay ESR cũng công bố cùng đầu tư vào các dự án công nghiệp với các đối tác trong nước.
Nghị định 08 kéo dài thời gian cho những chủ đầu tư gặp khó khăn nhưng áp lực trả nợ vẫn còn
Kể từ quý 4/2022, đã có nhiều tranh chấp liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp và hầu hết đều liên quan đến ngành bất động sản, nhiều chủ đầu tư đã rơi vào tình trạng "vỡ nợ kỹ thuật" do vi phạm giá trị tài sản đảm bảo và không thu xếp thanh toán được gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Trong số chủ đầu tư đã niêm yết, Novaland có thể là nhà phát hành lớn nhất rơi vào tình trạng như vậy.
Với Nghị định 08, nhà phát hành trái phiếu đã có một khung pháp lý để đàm phán với các trái chủ nhằm kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu hoặc hoán đổi trái phiếu đang lưu hành thành tài sản khác là bất động sản. Điều này đã giúp giảm bớt áp lực trả nợ ở một mức độ nhất định.
Tuy nhiên, SSI Research lưu ý rằng hầu hết các trái phiếu được tái cấu trúc thành công đều do các trái chủ tổ chức nắm giữ, trong khi những trái phiếu được bán cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn đang gặp khó khăn trong việc đàm phán. Do đó, SSI Research cho rằng áp lực trả nợ trái phiếu vẫn còn khá lớn.
Lãi suất hạ nhiệt sớm hơn dự kiến
Tại thời điểm đầu năm, SSI Research đã dự báo lãi suất có thể đạt đỉnh vào giữa năm 2023 rồi giảm dần. Tuy nhiên, lãi suất đã hạ nhiệt sớm hơn dự kiến, bắt đầu từ giữa tháng 3. Mặc dù chưa phản ánh đáng kể lên lãi suất cho vay, nhưng lãi suất giảm vẫn giúp ổn định tâm lý thị trường về vấn đề này.
Theo đó, SSI Research nhận thấy thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới.
Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1, SSI Research nhận định rằng đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn.
Biện pháp hỗ trợ của Chính phủ sớm hơn dự kiến
Trong 4 tháng đầu năm, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản đã được thảo luận và ban hành. Mặc dù những biện pháp này có thể cần thời gian để có hiệu quả rõ ràng hơn, nhưng đã phần nào phản ánh quyết tâm mạnh mẽ của chính phủ Việt Nam trong việc giải quyết nút thắt cho ngành bất động sản.
Trong đó, Nghị định 10/2023 có hiệu lực từ ngày 20/5 quy định: (i) Chi tiết thủ tục cấp/xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch nghỉ dưỡng; (ii) Gia hạn thêm 24 tháng cho các chủ đầu tư sau khi dự án bị hủy bỏ trước khi thu hồi đất, và (iii) đặt ra thời hạn 90 ngày để chính quyền địa phương công bố giá đất. Nghị định này có thể sẽ giúp thúc đẩy tâm lý tích cực hơn đối với phân khúc căn hộ du lịch (condotel), tuy nhiên vẫn cần thêm thời gian để ghi nhận tác động thực tế đến diễn biến thị trường.
Còn Quyết định 338/QĐ-TTG có hiệu lực từ ngày 03/04/2023 phê duyệt đề án phát triển nhà ở xã hội giai đoạn từ 2021 đến 2030, với mục tiêu cung cấp ít nhất 1 triệu căn vào năm 2030.
Đến quý 1/2023, mới chỉ có 301 dự án nhà ở xã hội với 156.000 căn đã hoàn thành trong khi nhu cầu ước tính là 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 -2023. Những lý do chính cho việc nguồn cung hạn chế có thể là các vấn đề liên quan đến phân bổ quỹ đất, thủ tục đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng và chính sách tài chính không hấp dẫn để các chủ đầu tư tham gia mạnh mẽ.
Vì vậy, quyết định này tập trung đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi cho chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng là đầu mối chủ trì thực hiện kế hoạch này còn các chính quyền địa Phương cũng được kỳ vọng sẽ tham gia tích cực hơn.
Cuối cùng là Công văn 2308/NHNN-TD do NHNN ban hành ngày 01/04/2023 hướng dẫn gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng đối với nhà ở xã hội. Lãi suất được ấn định ở mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà, được cho là tương đối cao và dự kiến sẽ được điều chỉnh giảm trong thời gian tới.
Mặc dù vậy, sau khi kết thúc gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, gói này được kỳ vọng sẽ mang đến cơ hội tiếp cận các hỗ trợ về tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội .
 |
| Phát triển nhà ở xã hội Việt Nam |
Thời điểm xấu nhất có thể đã qua, nên đầu tư cổ phiếu bất động sản nào?
Trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và được hỗ trợ tích cực hơn của Chính phủ, SSI Research cho rằng thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành bất động sản, do đó nâng khuyến nghị từ Kém khả quan lên Trung lập đối với ngành này.
Tuy nhiên, SSI Research lưu ý rằng mặc dù thị trường bất động sản đang cải thiện, nhưng có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định như Lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại; Chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án; Rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.
Do vậy, những chủ đầu tư (i) ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, (ii) sở hữu quỹ đất tốt và (iii) có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ là những chủ đầu tư SSI Research cho rằng sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ.
Trong số đó, những cổ phiếu SSI Research ưa thích gồm có (i) NLG vì tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, quản lý tài chính thận trọng và năng lực phát triển và bán dự án mạnh mẽ, (ii) KBC và (iii) IDC do hoạt động kinh doanh cốt lõi của họ là phát triển dự án khu công nghiệp được hưởng lợi từ dòng vốn FDI bền vững và (iv) VRE với vị trí dẫn đầu thị trường bán lẻ và khả năng cải thiện đáng kể về hiệu quả hoạt động hậu Covid.