Nhận định về thị trường bất động sản 2023, nhiều chuyên gia vẫn tỏ rõ sự lạc quan khi cho rằng sẽ không quá khó khăn và vẫn đảm bảo mức phát triển nhất định nhờ nhiều tín hiệu lạc quan.
Ánh sáng nơi cuối đường hầm
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia khẳng định Chính phủ đang chỉ đạo theo hướng phối hợp cùng lúc nhiều biện pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường tài chính, trong đó có bất động sản.
Giữa tháng 11, Thủ tướng thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh, TP trực thuộc Trung ương. Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng Tổ công tác.
Khó khăn về thanh khoản trái phiếu cũng khiến Bộ Tài chính phải vào cuộc. Bộ đề xuất giãn thời gian thực hiện thêm một năm đối với quy định về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại Nghị định 65, từ ngày 1/1/2023 sang ngày 1/1/2024.
Điều này nhằm giúp thị trường có thêm thời gian điều chỉnh và có thể duy trì cầu đầu tư trái phiếu của nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân. Ngoài ra, Bộ đề xuất cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác; doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu không quá 2 năm so với kỳ hạn đã công bố trước đó.
Giữa tháng 12, Thủ tướng lại ký Công điện 1164, yêu cầu Bộ Xây dựng có các biện pháp tháo gỡ kịp thời khó khăn cho thị trường bất động sản rà soát các quy định luật chồng chéo, lập danh mục quỹ đất làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...
Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.
 |
| Thị trường bất động sản 2023 sẽ đón nhiều tín hiệu lạc quan. |
Thị trường xuất hiện tín hiệu tích cực
Với những tín hiệu tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ "đảo chiều" vào cuối năm 2023 hoặc giữa năm 2024. Điều này dựa trên phân tích 3 yếu tố lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản.
Về lãi suất, tại quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng. Đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Giả định quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu điều chỉnh lãi suất thì đến quý II/2024, thị trường bất động sản mới xuất hiện tín hiệu "đảo chiều".
Về tăng trưởng tín dụng, ông Quốc Anh phân tích vào năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 13%, lạm phát khoảng 6%. Từ năm 2019 đến tháng 11/2022, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu "đảo chiều" có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm này.
Về chính sách, theo chuyên gia, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phí sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.
Một khảo sát lấy ý kiến của 500 môi giới cũng có dự đoán tương tự. 34% trong số họ cho rằng khoảng cuối quý III, đầu quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi trở lại. 23% có cái nhìn tích cực hơn, dự đoán sự phục hồi đến sớm hơn, vào quý II/2023. Phần ý kiến nhỏ còn lại đưa ra quan điểm quý II/2024.
Với quan điểm thận trọng hơn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam chỉ ra thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Đó là nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao; thắt chặt tín dụng, kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao; tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng.
Cá nhân ông Sử Ngọc Khương dự đoán năm 2023, thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định nhưng bị ảnh hưởng bởi nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền.
Những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Ngoài ra các chủ đầu tư cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long đánh giá thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn như lãi suất cao, room tín dụng giảm. Người dân bị khủng hoảng niềm tin, chủ đầu tư gặp khó khăn về pháp lý, hạn chế dòng tiền dẫn đến khó thanh toán nợ...
Tuy nhiên, một tín hiệu tích cực vẫn đáng được quan tâm, theo ông Quang là tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam cao (40%) nhưng vẫn thấp hơn một số nước trong khu vực (60 - 80%). Xét trên nhu cầu thị trường, Việt Nam đang có triển vọng rất lớn trong phát triển nhà ở. Điều này trở thành điểm hấp dẫn của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài ở hiện tại và cả tương lai.