CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) sẽ chuyển nhượng 4 ha đất KCN tại KCN Châu Đức cho và CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC).
Lô đất này trước đó đã được SZC cho D2D thuê vào tháng 10/2021, giá chuyển nhượng chưa được tiết lộ.
Giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự kiến là 82 tỷ đồng, tương đương khoảng 86 USD/m2/kỳ hạn thuê.
Chứng khoán Vietcap (VCSC) lưu ý rằng mức giá này cao hơn so với mức giá tối đa là 72 USD/m2 đối với khu đất KCN diện tích 21,6 ha được SZC cho Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (SNZ) thuê vào tháng 12/2022.
Theo SZC, diện tích KCN đã ký hợp đồng nhưng chưa ghi nhận doanh thu của SZC tính đến cuối năm 2022 là khoảng 60 ha. Doanh thu từ các bên liên quan, bao gồm D2D và SNZ, chiếm 37-52% tổng doanh thu của SZC từ năm 2021 - 9 tháng đầu năm 2023.
VCSC nhận thấy rủi ro điều chỉnh giảm đối với dự báo doanh số cho thuê đất KCN cho giai đoạn 2023-2024 của SZC khi doanh số bán đất cho các công ty liên quan chậm hơn dự kiến.
Trước đó, nhận định về triển vọng 2023-2025 của SZC, Chứng khoán VNDirect cho rằng xu hướng chuyển dịch từ thị trường cấp 1 sang thị trường cấp 2 ngày càng rõ rệt ở cả thị trường bất động sản KCN miền Nam và miền Bắc.
VNDirect tin rằng Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ trở thành tâm điểm tại thị trường cấp 2 miền Nam thu hút các nhà đầu tư, nhờ giá thuê cạnh tranh so với thị trường cấp 1 nhưng cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng; Chi phí nhân công thấp hơn; Kết nối tốt hơn với thị trường cấp 1 khi đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hoàn thành, kết hợp với vị trí chiến lược gần Cảng Cái Mép - Thị Vải và Sân bay Quốc tế Long Thành.
Để nắm bắt sự gia tăng của xu hướng dịch chuyển này, VNDirect tin rằng SZC là một trong những nhà phát triển bất động sản KCN tốt nhất với diện tích còn lại lớn trong bối cảnh không có nguồn cung mới được đưa vào hoạt động từ nay đến năm 2027.
Vào cuối Q3/2023, Bà Rịa - Vũng Tàu có khoảng 1.579ha diện tích đất còn lại, trong đó KCN Phú Mỹ 3 và KCN Châu Đức chiếm tỷ lệ 40,1% và 32,2% tương ứng. Tuy nhiên, VNDirect nhận thấy rằng KCN Phú Mỹ 3 đã cho thuê hầu hết diện tích của giai đoạn 1 và 2, phần lớn diện tích còn lại thuộc giai đoạn 3, đang chờ phê duyệt các thủ tục pháp lý. Nếu loại bỏ giai đoạn 3 của KCN Phú Mỹ 3, KCN Châu Đức sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của Bà Rịa - Vũng Tàu, chiếm ưu thế trên thị trường KCN của Bà Rịa - Vũng .
SZC không chỉ sở hữu một quỹ đất còn lại lớn, mà còn có giá thuê thấp, khoảng 77 USD/m2/kì hạn thuê vào cuối Q3/2023, thấp hơn đáng kể so với giá thuê trung bình của Bà Rịa - Vũng Tàu. VNDirect tin rằng việc xây dựng đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ tạo ra cơ hội để thúc đẩy giá thuê của KCN Châu Đức trong vài năm tới.
Còn với bất động sản nhà ở, VNDirect cho rằng vẫn phải đợi thêm một năm nữa để kích hoạt động lực tăng trưởng.