KCN xanh, bền vững sẽ là kênh thu hút FDI, dẫn dắt thị trường trong khoảng thời gian tới. Ảnh: LHG
Tiềm năng tăng trưởng
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho rằng, ngoài lĩnh vực sản xuất, bất động sản công nghiệp còn thu hút rất nhiều các doanh nghiệp thứ cấp trong và ngoài nước đầu tư kho xưởng cho thuê góp phần đa dạng các loại hình sản phẩm phục vụ nhu cầu của khách thuê. Trong năm 2024/2025, sản phẩm đất công nghiệp và nhà xưởng cho thuê sẽ tiếp tục được hấp thụ tốt.
Trong năm 2023, các khu công nghiệp phía Bắc đã cho thuê gần 900 ha đất công nghiệp và hơn 700.000m2 kho xưởng, đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80% cho cả hai loại hình sản phẩm. Tương tự, các khu công nghiệp phía Nam cho thuê gần 600ha đất công nghiệp và gần 600,000m2 kho xưởng, đạt tỷ lệ lấp đầy 90% và 80% cho từng loại hình.
Trong quý I/2024, CBRE Việt Nam tiếp tục ghi nhận những giao dịch lớn từ đa dạng nhóm ngành và quốc tịch.
Theo ông Hiếu, hạ tầng khu vực TP.HCM và vùng phụ cận được quan tâm đầu tư và có một số cải thiện rõ nét. Cụ thể các các tuyến đường cao tốc kết nối từ TP.HCM đi các tỉnh miền Đông, miền Tây được tái khởi động, được đầu tư mở rộng, đầu tư mới (Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành). Bên cạnh đó, sân bay Tân Sơn Nhất & sân bay Long Thành được mở rộng công suất hoặc xây mới.
Điều này tạo thêm động lực, niềm tin cho doanh nghiệp chọn khu vực Đông Nam Bộ nói chung và TP.HCM nói riêng làm địa điểm đầu tư. Một số tín hiệu tích cực đầu năm 2024 như dự án đầu tư mở rộng của Coherent (vi mạch, Mỹ) và SLP (Singapore, kho cho thuê) tại Đồng Nai và dự án của Suntory Pepsi (nước giải khát, liên doanh Mỹ Nhật) khởi công xây dựng tại Long An.
Nguồn cung mới đất công nghiệp từ các giai đoạn mở rộng của các KCN lớn ở Bình Dương (VSIP III giai đoạn 2), Đồng Nai (Long Đức, Amata Long Thành), Long An...
Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, tại Việt Nam, khi các phân khúc như nhà ở, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng… đều ít nhiều gặp khó vì biến động kinh tế hay bất ổn nội tại thì BĐS công nghiệp vẫn duy trì sức hút đối với các nhà đầu tư. Nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung tại ba trung tâm công nghiệp chính TP.HCM, Đà Nẵng và Hà Nội không đủ đáp ứng, các KCN mới ngày càng phát triển về hướng các tỉnh thành lân cận.
"Việt Nam đặt mục tiêu phát triển tổng cộng 558 KCN đến năm 2030. Các luật và quy định về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS đã được cập nhật và điều chỉnh theo hướng hoàn thiện, minh bạch hơn. Nghĩa là cơ hội vẫn rộng mở cho sự phát triển bất động sản KCN. Với doanh nghiệp, việc hiểu đúng và cung cấp sản phẩm đúng nhu cầu thị trường là chìa khóa để phát triển ổn định và bền vững", ông David Jackson nhận định.
Theo Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, trong trung và dài hạn, phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Các nhà sản xuất lớn tiếp tục tìm đến Việt Nam như một ứng viên tiềm năng trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng nhằm phân tán rủi ro trong bối cảnh thế giới ngày càng bất định.
"Gần đây, Chery, Victory Giant, Hyosung, PepsiCo thuê đất để xây dựng hay mở rộng nhà máy tại Việt Nam", ông David Jackson nói.
Ông David Jackson cũng cho biết, hiện các tên tuổi phát triển bất động sản KCN như VSIP, Viglacera, Geleximco, BW Industrial tăng tốc trong cuộc đua phát triển dự án và ngày càng chú trọng chất lượng. Việt Nam đang nổi lên như một "đầu mối liên kết" trong giao thương toàn cầu, có vị trí địa lý kết nối tốt với khu vực, tính ổn định tương đối, nguồn lực lao động dồi dào với chi phí hợp lý.
Theo vị lãnh đạo Avison Young Việt Nam, Chính phủ Việt Nam liên tục cải thiện môi trường đầu tư suốt nhiều năm qua, với các chính sách và ưu đãi dành cho nhà đầu tư FDI.
"Việc thúc đẩy cải cách hơn nữa về thủ tục hành chính, cơ chế pháp lý và tài chính, đảm bảo nguồn điện ổn định cũng như thúc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi xanh sẽ giúp phân khúc bất động sản KCN bứt phá hơn nữa trong thời gian tới", ông David Jackson nhận định.
Bà Trang Lê, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho rằng, thị trường KCN ở miền Nam vẫn đi đầu với nguồn cung rất nhiều, cũng như tổng tỉ lệ hấp thụ rất tốt và cao. Tuy nhiên miền Bắc vẫn đang tăng trưởng rất mạnh. Thị trường kho vận công nghiệp đang trên đà tăng.
"Tính từ năm 2018, với sự xuất hiện của JV, Uber, Popping Cuts, TK Maxx ở Việt Nam, có thể thấy tốc độ tăng trưởng của thị trường này rất nhanh".
Theo bà Trang Lê, ước tính, Việt Nam có khoảng 14 triệu m2 sàn kho vận công nghiệp. Còn giá thuê thì vẫn đang ở trên cái đà tăng, bất chấp sự chững lại thời gian gần đây. Tỷ lệ lấp đầy hầu hết vẫn đang trên 80%.
"Con số 80% là một con số tích cực, tại một thị trường mà nguồn cung phát triển rất nhanh, rất mạnh", bà Trang Lê nói.
KCN xanh, bền vững là kênh thu hút FDI
Theo đại diện của Avison Young, thị trường bất động sản KCN đang chuyển mình, nhiều kế hoạch chuyển đổi các KCN truyền thống sang mô hình KCN hiện đại và thân thiện với môi trường đang được triển khai.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, bất động sản KCN ở Việt Nam vẫn còn thiếu tính đa dạng và giá thuê chưa thật sự tương xứng với chất lượng. Số lượng dự án đạt chứng nhận bền vững còn hạn chế, các phân khúc ngách (kho lạnh, trung tâm dữ liệu, trung tâm phân phối) còn phân mảnh và quy mô nhỏ. Còn nhiều KCN, KCX chưa được đầu tư hạ tầng xung quanh bài bản và đồng bộ, trong khi giá thuê đất trong KCN tại Việt Nam đang tăng.
"Dù chi phí tăng nhưng để đi đường dài, cần cân bằng lợi ích ngắn hạn, trung hạn và dài hạn nhằm đảm bảo các dự án cho thuê hiệu quả và thu hút các nhà đầu tư chất lượng", ông Jackson cho biết.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Trọng Hiếu, chuyên gia của CBRE Việt Nam và bà Trang Lê chuyên gia của JLL Việt Nam cho rằng, phát triển bền vững là con đường đúng đắn giúp các KCN Việt Nam tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI và dẫn dắt thị trường trong năm 2024.
"Nhà đầu tư FDI yêu cầu quy chuẩn chất lượng cao và có thiết kế đáp ứng với nhu cầu thật. Đặc biệt là yếu tố phát triển bền vững. Bởi, khách hàng của phân khúc này thường là doanh nghiệp nước ngoài. Họ có cam kết nhất định trên toàn cầu về yếu tố netzero, bảo vệ môi trường", bà Trang Lê nói.
Vị này cũng khẳng định rằng thị trường Việt Nam sắp có nhiều hợp đồng đầu tư mới. Mức độ liên kết với thị trường khu vực cũng mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Do đó, Việt Nam cần phải đảnh mạnh thực hiện những cam kết tăng trưởng cũng như mục tiêu NetZero carbon năm 2050.
Trong khi đó ông Lê Trọng Hiếu nhận định, giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng nhưng ở mức vừa phải hơn tạo điều kiện thúc đẩy các dự án mở rộng. Song song đó, các dự án kho xưởng ngày càng chú trọng chất lượng xây dựng và đạt các chứng chỉ xanh, sẽ giúp tiếp tục thu hút được dự án từ các tập đoàn đa quốc gia vốn đặt ưu tiên và có KPI về môi trường.