Chưa bao phủ hết đối với quy hoạch chi tiết
Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, trong thời gian vừa qua, tại các khu vực quy hoạch, dự kiến đầu tư xây dựng các công trình, dự án trọng điểm, quy mô lớn như khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đường giao thông… và vùng lân cận trên địa bàn tỉnh đã xuất hiện ngày càng nhiều tình trạng tách một thửa đất thành nhiều thửa để lợi dụng hợp thức hóa, chuyển mục đích sang đất ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật để trồng cây lâu năm, xây dựng công trình trên đất nhằm trục lợi bồi thường...
 |
| Chính quyền huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cắm biển cảnh báo một khu đất trên địa bàn phân lô trái phép. |
Do đó, để tăng cường công tác quản lý đất đai, chấn chỉnh và khắc phục tình trạng nêu trên, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND (Quyết định 15) quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2021.
Sau gần 2 năm thực hiện, quyết định 15 đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, các huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 chưa được bao phủ, do đó việc giải quyết thủ tục tách thửa bị vướng mắc, ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa.
Để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tách thửa đất, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành quyết định số 44/2023/QĐ-UBND (Quyết định 44) quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này thay thế quyết định 15 và có hiệu lực thi hành từ ngày 02/10/2023.
Cụ thể hơn, phù hợp thực tế hơn
Theo ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bà Rịa - Vũng Tàu, quyết định 44 đã sửa đổi nhiều quy định về điều kiện tách thửa như: quy định về quy hoạch, quy định về đường tiếp giáp, quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp…
Về điều kiện tách thửa đất đối với hộ gia đình, cá nhân, quyết định 44 có một số điểm mới. Cụ thể, quy định cũ chia 2 trường hợp, gồm các thửa đất trong đô thị và các thửa đất ngoài đô thị, để thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu 1/2.000 và quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc.
Quyết định 44 quy định chung việc tách thửa của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch xây dựng 1/500 thì áp dụng các quy hoạch phân khu xây dựng lớn hơn.
 |
| Điều kiện phân lô, tách thửa tại quyết định 44 cụ thể hơn, phù hợp thực tế hơn so với quyết định cũ. Ảnh: Minh họa |
Về điều kiện tách thửa đối với tổ chức, trước đây, quyết định 15 quy định tổ chức khi tách thửa theo dự án đầu tư thì thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án (với dự án không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định xây dựng). Trong khi đó, quyết định 44 mới ban hành quy định tổ chức khi tách thửa đất theo dự án đầu tư thì chỉ cần phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.
Về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, quyết định 44 cũng có nhiều thay đổi. Theo đó, nếu như trước đây, UBND tỉnh chia đất ở thành 2 trường hợp, là đất ở có nhà ở thể hiện trên giấy tờ và đất ở chưa xây dựng nhà ở hoặc nhà ở không có đầy đủ giấy tờ, để quy định diện tích tối thiểu được tách thửa lần lượt từ 36m2 và từ 60m2. Thì nay, quyết định 44 quy định chung diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại khu vực thuộc phường, thị trấn và huyện Côn Đảo là 60m2, có cạnh tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Tại địa bàn các xã còn lại, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở từ 80m2.
Đối với đất nông nghiệp, quyết định 44 quy định nếu đất trồng lúa thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu được tách thửa tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m2. Tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.
Nếu đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu như trên và phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý. Kích thước cạnh tiếp giáp đường giao thông không nhỏ hơn 5m. Trong khi đó, quy định cũ không quy định kích thước của cạnh tiếp giáp với đường giao thông khi tách thửa đất nông nghiệp tại khu vực quy hoạch các loại đất khác.
“Trong thời gian tới, với các điều chỉnh theo hướng mở hơn tại quyết định 44, thì việc giải quyết thủ tục tách thửa đất tại các địa phương trong tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ sớm được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đảm bảo quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa đất, kể cả các địa phương chưa “bao phủ” hết quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”, ông Hải cho hay.
Kỳ vọng sẽ tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp
Trao đổi về quyết định 44, anh Tấn Hoàng, chủ một công ty bất động sản ở Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, đây là điều mà doanh nghiệp anh mong chờ trong suốt thời gian dài vừa qua vì thực tế tại nhiều địa phương các quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 chưa có.
“Việc tỉnh ban hành quyết định 44 thay thế quyết định cũ sẽ tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp có nhu cầu tách thửa thực, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh trong thời gian tới”, anh Hoàng kỳ vọng.
Ông Nguyễn Ngọc Ánh, ngụ ấp Cây Cám, xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ cho biết đã chờ đợi việc sửa đổi từ lâu. Theo ông Ánh, ông có 1,5 ha, quy hoạch 100% đất ở nông thôn và có thể tách được 6 thửa. Ông dự tính sẽ chia cho 5 người con (mỗi người 1 thửa), thửa còn lại vợ chồng ông sử dụng, nhưng do nơi ông ở chưa có quy hoạch như yêu cầu của quyết định 15 nên gia đình ông đã đợi chờ gần 2 năm qua.
“Quyết định 44 ban hành đã gỡ bỏ vướng mắc trên. Gia đình tôi rất vui mừng và hy vọng tới đây các thủ tục xin tách thửa của tôi và nhiều người dân địa phương sẽ được đẩy nhanh”, ông Ánh hy vọng.