Kỳ vọng bước đột phá với Luật Đất đai sửa đổi

Hiếm có đạo luật nào được Quốc hội "nâng lên đặt xuống" nhiều như luật Đất đai trong thời gian qua, là người có nhiều năm nghiên cứu pháp lý về đất đai, ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Tại phiên bế mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5 vào ngày 18/01/2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Như vậy, cuối cùng thì đạo luật quan trọng này đã được thông qua sau 4 kỳ họp - một "kỷ lục" về độ bền bỉ trong công tác lập pháp.

Do Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật không có quy định về quy trình làm luật thông qua 4 kỳ họp (chỉ có quy trình tại 1, 2 hoặc tối đa 3 kỳ họp) nên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã phải vận dụng quy định tại Điều 76 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (quy định "Trong trường hợp dự thảo luật chưa được thông qua hoặc mới được thông qua một phần thì Quốc hội xem xét, quyết định theo đề nghị của Ủy ban thường vụ Quốc hội") để trình Quốc hội biểu quyết cho lùi thông qua đến kỳ họp tháng 01/2024 vừa qua.

Ngay từ đầu nhiệm kỳ của Đảng, Quốc hội và Chính phủ khóa mới, công tác lập pháp đã được đặc biệt ưu tiên. Văn kiện Đại hội XIII của Đảng vào đầu năm 2021 đã đặt mục tiêu: "Tập trung sửa đổi những quy định mâu thuẫn, chồng chéo, cản trở phát triển kinh tế".

Tại Kết luận số 19 ngày 14/10/2021 về định hướng chương trình xây dựng pháp luật, Bộ Chính trị đã đề ra yêu cầu: "Xây dựng, ban hành luật phải thận trọng, chắc chắn, làm tốt từng khâu, đặt yêu cầu cao về chất lượng, không chạy theo số lượng, phải bám sát và kịp thời đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. Những vấn đề cấp bách, đã chín, đã rõ, được thực tiễn chứng minh, có sự thống nhất cao thì mới xây dựng, ban hành luật...".

Tinh thần ấy tiếp tục tái hiện tại Nghị quyết số 27 ngày 09/11/2022 của Đảng về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa: "Những vấn đề thực tiễn đòi hỏi, đã rõ, được thực tiễn chứng minh là đúng, có sự thống nhất cao thì kiên quyết thực hiện; những vấn đề chưa rõ, còn nhiều ý kiến khác nhau thì tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, thực hiện thí điểm..."

Đi từ chủ trương đó, việc Quốc hội "nâng lên đặt xuống" và phải đến kỳ họp bất thường lần thứ 5 mới biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) là một quyết định đúng đắn, thể hiện sự cẩn trọng của Quốc hội và cơ quan soạn thảo (Chính phủ, Bộ TNMT) đối với một đạo luật quan trọng, có tác động mạnh mẽ đến mọi mặt của đời sống xã hội.

Trong khi đó, việc tổ chức một kỳ họp chuyên đề để thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lại cho thấy sự quyết liệt, khẩn trương của Quốc hội. Việc thông qua một đạo luật ở kỳ họp chuyên đề cũng đã từng có tiền lệ, nhằm giải quyết những vấn đề cấp bách. Chẳng hạn như tại kỳ họp bất thường tháng 01/2022, Quốc hội đã thông qua luật số 03 sửa đổi, bổ sung 9 luật về đầu tư, kinh doanh để tháo gỡ vướng mắc về khung khổ pháp lý, thúc đẩy phát triển kinh tế trong giai đoạn hậu Covid-19.

Lấy người dân làm trung tâm

Việc sửa đổi Luật Đất đai được đánh giá có tác động tới từng người dân và cả nền kinh tế. Theo ông, khi luật được thông qua, những lĩnh vực nào sẽ nhận được sự tác động trực tiếp, rõ nét nhất, và tác động đó theo hướng nào?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi muốn đề cập đến nhóm chủ thể "người dân" đầu tiên bởi người dân là trung tâm của mọi chính sách pháp luật, bao gồm cả chính sách đất đai.

Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai, chẳng hạn việc thể chế hóa định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về "khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp" và "mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp". Cụ thể, Luật đã mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng được nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên Luật vẫn đảm bảo chặt chẽ khi quy định cá nhân phải thành lập tổ chức kinh tế, phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận khi nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức, chỉ trừ trường hợp tặng cho cho người thuộc hàng thừa kế.

Đổi mới phương thức định giá đất cũng là "linh hồn" của Luật Đất đai phiên bản mới. Luật đi theo hướng bỏ khung giá đất của Chính phủ; bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được cập nhật hằng năm và được điều chỉnh, sửa đổi trong năm căn cứ sự biến động giá; đồng thời nhấn mạnh việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Như vậy trường hợp bị thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, người dân sẽ được bồi thường thỏa đáng do giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường được tính toán sòng phẳng theo giá thị trường.

Về hoạt động kinh tế, đương nhiên mảng bất động sản, đặc biệt các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ chịu tác động trực tiếp. Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở.

Quy định này tiếp tục tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa; tuy nhiên không thu hồi đất cho các dự án nhỏ lẻ, manh mún mà tập trung những dự án khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, theo mô hình hiện đại.

Việc thu hồi đất cho các dự án khu đô thị đồng bộ hạ tầng cũng gắn với lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất; tránh giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu cạnh tranh. Hướng đi này sẽ giúp chuyên nghiệp hóa, minh bạch thị trường bất động sản; tăng tính cạnh tranh, hạn chế các "doanh nghiệp sân sau", "doanh nghiệp thân hữu". Cạnh tranh luôn là động lực tốt cho sự phát triển.

Việc đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư luôn đề ra yêu cầu rất chặt chẽ với các nhà đầu tư tham gia, doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao; đặc biệt phải có năng lực "thật" thông qua các dự án đã hoàn thành trong quá khứ. Đây lại là cơ hội tốt để "thanh lọc" thị trường, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Ngoài ra, các loại hình bất động sản công nghiệp cũng có dư địa phát triển. Luật Đất đai sửa đổi vẫn duy trì trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao... Ngoài ra, chủ đầu tư dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao tiếp tục được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (trả một lần hoặc trả hằng năm), giúp doanh nghiệp chủ động phương án kinh doanh, tính toán, phân bổ nguồn lực.

Nhân đề cập đến vấn đề thu hồi đất và giá đất, ông đánh giá như thế nào về điều chỉnh các quy định về thu hồi đất, định giá đất trong việc đảm bảo hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp, nhà nước và người dân, và có khắc phục được những hạn chế trước đây?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Với tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, kết cấu hạ tầng còn yếu kém thì thu hồi đất theo cơ chế hành chính là cần thiết. Nếu không cho phép thu hồi đất làm khu đô thị thì không thể tạo ra những khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn hec-ta đẳng cấp quốc tế, tạo động lực tăng trưởng cho cả khu vực, cả vùng. Đương nhiên đây là vấn đề "nóng bỏng" nhất của Luật Đất đai và từ trước đến nay luôn tiềm ẩn rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện.

Luật Đất đai (sửa đổi) đã đổi mới theo hướng với các dự án có sản phẩm nhà ở thương mại, Nhà nước chỉ thu hồi với các dự án đạt tiêu chí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở. Đối với các dự án nhà ở thương mại không đáp ứng tiêu chí "khu đô thị" thì không thu hồi đất.

Như vậy việc thu hồi đất này thể hiện tính chất "thật cần thiết" theo Điều 54 Hiến pháp, để thực hiện các dự án khu đô thị có hệ thống hạ tầng đồng bộ nhằm cung cấp các tiện ích giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ không chỉ cho cư dân khu đô thị (khách hàng mua nhà ở) mà còn cho cả người dân sinh sống tại khu vực lân cận.

Những người dân có đất bị thu hồi, ví dụ thu hồi ruộng đất để chuyển mục đích sử dụng đất phát triển đô thị, sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích, hạ tầng do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội thay đổi việc làm từ lĩnh vực nông nghiệp sang phi nông nghiệp nhờ cơ hội việc làm khi dự án triển khai.

Để giảm thiểu bất công khi thu hồi đất, đảm bảo công bằng xã hội thì phải làm thật tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Như tôi đã nêu, giá đất để tính tiền bồi thường cho người dân phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo giá thị trường. Đương nhiên quy định hiện nay, người dân bị thu hồi đất thì tiền bồi thường cũng xác định theo giá đất cụ thể nhưng giá đất cụ thể đa số được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh, lấy giá trong bảng giá đất 5 năm nhân hệ số K.

Việc bảng giá đất hiện nay bị khống chế theo khung giá đất chung của Chính phủ đã dẫn đến giá đất bồi thường hiện còn xa rời thị trường và là căn nguyên của những tranh chấp, khiếu kiện. Như vậy, việc bỏ khung giá đất, cập nhật bảng giá đất hàng năm sẽ khiến giá đất tính tiền bồi thường sát hơn với giá thị trường, giúp bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Ngoài ra, khâu thi hành của chính quyền địa phương cũng hết sức quan trọng. Khi triển khai các dự án bất động sản cần thu hồi đất thì khâu tái định cư phải được đề cao theo đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng. Việc tái định cư phải trên nguyên tắc dành những khu đất có điều kiện tốt nhất, sinh hoạt thuận tiện nhất cho người dân, sau đó mới dành quỹ đất thương phẩm để kinh doanh, kiếm tìm lợi nhuận.

"Bồi thường sòng phẳng, hỗ trợ thực chất, tái định cư thuận tiện" theo tôi chính là chìa khóa thành công khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế trong thời kỳ mới.

Hết thời "ôm đất" chờ tăng giá

Ông có thể phân tích, làm rõ thêm thêm, những quy định nào của Luật Đất đai sửa đổi có tác động trực tiếp, nhanh mạnh đến thị trường BĐS và tác động theo hướng nào?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Như tôi đã nêu, việc tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhưng phải phục vụ các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng; gắn với hình thức đấu giá, đấu thầu cạnh tranh sẽ giúp chuyên nghiệp hóa, minh bạch thị trường bất động sản; giúp thị trường phát triển theo hướng chuyên nghiệp.

Một vấn đề rất lớn cũng được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm là Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần. Luật đã giới hạn chỉ có 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp... Nhóm 3 là các công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào khác): Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng. Khi trao quyền sử dụng thửa đất ấy cho doanh nghiệp, Nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội (gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...).

Việc đất thương mại, dịch vụ (hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nói chung) bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng "ôm đất", "găm giữ đất" để chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở - hiện tượng diễn ra tràn lan thời gian qua.

Với sự điều chỉnh tại Luật Đất đai (sửa đổi), đa số trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã hoàn thành xây dựng. Như vậy, Luật buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp khi không phải nộp "một cục" tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố "đầu cơ" sẽ bị giảm thiểu, thị trường sẽ chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.

Ở khía cạnh ngược lại, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa hóa giải được một số vướng mắc hiện hữu của thực tiễn. Điển hình là các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh (ví dụ các nhà máy, xí nghiệp sản xuất trong nội đô) mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết.

Lý do là bởi Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép chủ thể đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhưng riêng trường hợp chuyển mục đích để làm dự án nhà ở thương mại thì phải đang có một tỷ lệ % đất ở nhất định. Trường hợp cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, trường hợp này cơ quan nhà nước cũng không được phép đưa khu đất của doanh nghiệp đang sản xuất vào danh mục thu hồi để tổ chức đấu giá, đấu thầu bởi Luật đã thay đổi theo hướng chỉ thu hồi đất cho dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở. Pháp luật về xây dựng hiện quy định dự án khu đô thị phải hình thành một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch hoặc phải có quy mô từ 20 héc ta trở lên.

Đa số các khu đất sản xuất kinh doanh trong nội đô hiện nay đều có quy mô nhỏ, không đủ quỹ đất để bố trí đồng bộ hạ tầng nên không thuộc trường hợp được thu hồi đất. Trường hợp này dự án rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan (Nhà nước không được thu hồi, doanh nghiệp không được chuyển mục đích sử dụng đất), gây chậm trễ di dời các cơ sở sản xuất khỏi khu vực đô thị.

Những năm gần đây, thị trường BĐS lâm vào cảnh bế tắc với nhiều nghịch lý, doanh nghiệp không triển khai được các dự án mới, người dân phải mua nhà với giá trên trời? Luật Đất đai với các quy định mới giải quyết những vấn đề này ra sao?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Hiện tượng BĐS liên tục sốt giá, người dân liên tục phải mua nhà với giá "trên trời" thời gian qua là hệ quả của việc khan hiếm nguồn cung, nhu cầu của người dân rất lớn nhưng số lượng dự án được phê duyệt, chấp thuận không tương xứng bởi các vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn tín dụng.

Quá trình xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều doanh nghiệp rất băn khoăn nhiều về chính sách tiếp cận đất đai trong thời kỳ mới, về việc Nhà nước tiến tới chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ tiếp tục khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS vượt quá khả năng chi trả của người dân và ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch. Khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (đặc biệt dự kiến sẽ đánh thuế BĐS), khi yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu, chỉ còn nhu cầu thực và khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân "cung - cầu" được cân bằng thì một cách tự nhiên, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua cũng siết chặt việc kinh doanh BĐS dưới hình thức "phân lô, bán nền". Luật chỉ cho phép phân lô, bán nền tại khu vực các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống. Khu vực nội thành, nội thị của đô thị loại III trở lên (các thành phố thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã) về cơ bản sẽ không được phân lô, bán nền.

Hình thức kinh doanh đất nền - nguyên nhân của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây "sốt đất", tạo "bong bóng" - sẽ bị khống chế thời gian tới. Về lâu dài, thị trường sẽ trở nên chuyên nghiệp do các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non"; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng "đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang", tránh hiện tượng thổi giá đất, sốt đất do các dự án kinh doanh đất nền gây ra.

Doanh nghiệp FDI được hưởng lợi

Luật đất đai sửa đổi không mở rộng quyền đất đai cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhưng có các cơ chế thông thoáng về mặt thủ tục, ông nhìn nhận như thế nào về sự đổi mới này?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Luật Đất đai sửa đổi vẫn giới hạn tiếp cận đất đai cho tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài (doanh nghiệp FDI). Luật cơ bản bảo toàn quy định của Luật Đất đai 2013, không tiếp thu các đề xuất trước đó về việc cho phép doanh nghiệp FDI được nhận chuyển nhượng đất trong phạm vi dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.

Đúng là về mặt thủ tục, Luật Đất đai sửa đổi có vẻ đã thông thoáng hơn khi xử lý cho tình huống doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Theo Luật Đất đai 2013, trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án thì Nhà nước phải thu hồi đất của bên chuyển nhượng để giao đất cho doanh nghiệp FDI, làm phát sinh thủ tục rườm rà về thu hồi đất, giao đất, phải xác định lại giá đất.

Luật Đất đai sửa đổi tập trung tháo gỡ theo hướng: Trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án BĐS thì không thu hồi đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu cho doanh nghiệp FDI và không phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (được tiếp tục kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất của Bên chuyển nhượng).

Tuy nhiên vẫn còn đó những câu hỏi mở chưa được giải quyết trọn vẹn cho tình huống này: Nếu không thu hồi đất của bên chuyển nhượng, vậy làm cách nào giao đất cho doanh nghiệp FDI? Liệu có dẫn đến việc thửa đất có 2 chủ thể sử dụng?

Để giải quyết trọn vẹn vấn đề này thì nhiều chuyên gia kỳ vọng Luật Đất đai cần ghi nhận doanh nghiệp FDI được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng dự án; tuy nhiên kiến nghị này đã không được chấp thuận. Do đó, cần có quy định chi tiết, hướng dẫn của Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường để thực sự tháo gỡ cho trường hợp tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, đây là nhóm nhà đầu tư tiềm năng, có thể tạo động lực phát triển cho thị trường.