Thanh tra toàn diện khu đô thị mới Thủ Thiêm: Có rất nhiều sai phạm

Trong quá trình thực hiện đầu tư, xây dựng KĐTM Thủ Thiêm, UBND Thành phố và các sở, ngành liên quan đã có những khuyết điểm, vi phạm chủ yếu sau:

Việc chấp hành pháp luật trong quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai

- Về quy hoạch và công tác bồi thường, thu hồi đất, hỗ trợ, bố trí tái định cư đã được kết luận tại Thông báo số 1483/TB-TTCP ngày 04/9/2018 của Thanh tra Chính phủ. Ngoài ra, Thanh tra Chính phủ còn phát hiện một số khuyết điểm, vi phạm sau:

- UBND Thành phố ban hành Điều lệ quản lý xây dựng KĐTM Thủ Thiêm chưa đầy đủ, kịp thời; không thực hiện việc lập các dự án theo thứ tự ưu tiên và trình duyệt theo quy định theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, chỉ lập, trình, duyệt dự án khi đã có nhà đầu tư tham gia mà không theo thứ tự ưu tiên, dẫn đến, việc đầu tư xây dựng các dự án thiếu đồng bộ, khó quản lý, có nơi buông lỏng quản lý việc đầu tư xây dựng, chậm triển khai đầu tư xây dựng...

- Các cơ quan chức năng liên quan của Thành phố đã đề xuất và được Thường trực Thành ủy, UBND Thành phố phê duyệt chi phí đầu tư bình quân cho 1m2 đất thương mại – dịch vụ - nhà ở là 26 triệu đồng/m2, chênh lệch giảm khoảng 50% so với đơn giá đã được các sở, ngành đề xuất ban đầu với lý do loại bớt một số chi phí cho các hạng mục công trình đã được phê duyệt quy hoạch có tổng giá trị là 17.042 tỷ đồng(gồm: Quảng trường trung tâm, công viên bờ sông Sài Gòn, Khu lâm viên sinh thái phía Nam, 06 trường công lập và 05 cây cầu nối từ Trung tâm Thành phố qua KĐTM Thủ Thiêm) là không đầy đủ và không đúng quy định.

Ngoài ra, khi đề xuất phương án giá trên, các sở, ngành và UBND Thành phố đã không tính lãi đối với khoản tiền được tạm ứng từ ngân sách nhà nước, dẫn đến, tổng mức đầu tư đã xác định và phê duyệt là không đúng quy định. Việc UBND Thành phố và các sở, ngành lấy giá 26 triệu đồng/m2 làm giá tối thiểu để xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư hoặc tự thỏa thuận khi giao đất cho nhà đầu tư tại các dự án trong KĐTM Thủ Thiêm là không đầy đủ, thiếu chính xác và không đúng quy định.

- Toàn bộ quỹ đất trong KĐTM Thủ Thiêm là 221,68 hađược tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhưng UBND Thành phố đã sử dụng chủ yếu để thanh toán đối ứng cho các dự án BT được chỉ định nhà đầu tư, nhất là các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho chính KĐTM Thủ Thiêm, không thông qua hình thức đấu thầu dự án hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất là vi phạm các quy định về đấu thầu và quản lý sử dụng đất đai.

Như vậy, UBND Thành phố đã sử dụng đơn giá bằng chi phí đầu tư bình quân là 26 triệu đồng/m2không đầy đủ, thiếu chính xác, không đúng quy định làm giá tối thiểu để tính tiền sử dụng đất thanh toán đối ứng cho các dự án BT, nhất là các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho chính KĐTM Thủ Thiêm đã được chỉ định nhà đầu tư, hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá đất theo quy định.

Từ đó, các nhà đầu tư được hưởng lợi do chênh lệch giá đất lớn (chênh lệch địa tô) từ việc được đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính theo hình thức hợp đồng BT.

Nguyên nhân và trách nhiệm chính đã để xảy ra các khuyết điểm, vi phạm trên là do lãnh đạo UBND Thành phố không thực hiện đầy đủ chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ như “không lập các dự án theo thứ tự ưu tiên để trình duyệt theo quy định; theo đó, giao đất, cho thuê đất trước khi đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính KĐTM Thủ Thiêm, chỉ định nhà đầu tư không đúng quy định…; trách nhiệm liên quan thuộc các sở, ngành như: Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm...

2.2. Việc chấp hành pháp luật trong quản lý đầu tư xây dựng

2.2.1. Đối với các dự án BT hạ tầng

Tại dự án BT 04 tuyến đường chính:

+ UBND Thành phố chấp thuận chủ trương chỉ định giao cho Công ty cổ phần Đại Quang Minh là Nhà đầu tư Dự án BT khi chưa yêu cầu Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất và đánh giá các tiêu chuẩn về kinh nghiệm (thiết kế, xây dựng, vận hành, quản lý dự án), chưa đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư (vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn, năng lực quản lý kinh doanh), không đăng trên Báo Đấu thầu 03 số liên tiếp… là chưa thực hiện đúng quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

+ UBND Thành phố đã phê duyệt dự án, phê duyệt tổng mức đầu tư là 12.182.175 triệu đồng cho dự án 04 tuyến đường chính trong KĐTM Thủ Thiêm khi chưa làm rõ ý kiến của các sở, ngành liên quan là không đúng quy định; qua thanh tra phát hiện một số khoản phê duyệtkhông đúng quy định với tổng giá trị 1.519.731triệu đồng.

+ Công ty cổ phần Đại Quang Minh đang hạch toán chi phí, trong đó, có 25.422 triệu đồngkhông đủ điều kiện để quyết toán trong chi phí cho Dự án.

+ UBND Thành phố chấp thuận cho chỉ định bổ sung 02 dự án vào hợp đồng BT 04 tuyến đường chính (gồm: Quảng trường trung tâm, công viên bờ sông và Khu lâm viên sinh thái thuộc vùng châu thổ phía Nam, trong đó có hạng mục kè bờ dọc sông Sài Gòn đoạn bao quanh KĐTM Thủ Thiêm), đồng thời, giao, phê duyệt tiền sử dụng đất 07 lô đất và ký hợp đồng BT bổ sung giá trị 1.999.760 triệu đồng khi chưa có dự án được phê duyệt là không đúng quy định về quản lý đầu tư (hiện nay, theo báo cáo của UBND Thành phố, đã hủy bỏ chủ trương giao 07 lô đất trên và sẽ thực hiện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định).

+ Quá trình đầu tư, xây dựng, Công ty cổ phần Đại Quang Minh không thực hiện thông báo ngày khởi công tới cơ quan cấp phép xây dựng, tiến hành thi công công trình khi chưa có giấy phép xây dựng tại nhiều hạng mục công trình; hầu hết các dự án thành phần chưa thực hiện đúng tiến độ được duyệt... nhưng các cơ quan chức năng của Thành phố chưa kiểm tra, xử lý kịp thời.

- Tại Dự án BT Cầu Thủ Thiêm 2:

+ UBND Thành phố trình và được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho chỉ định Nhà đầu tư, theo đó, UBND Thành phố đã có chủ trương chọn Vinaconex làm chủ đầu tư thực hiện dự án, nhưng sau đó, giao cho Công ty cổ phần Đại Quang Minh, đồng thời, thay đổi quy mô cầu từ 04 thành 06 làn xe nhưng không báo cáo Thủ tướng Chính phủ là không thực hiện đúng quy định; lựa chọn Nhà đầu tư làCông ty cổ phần Đại Quang Minh khi chưa có Báo cáo nghiên cứu khả thi được duyệt, chưa xem xét kỹ đến các điều kiện về năng lực, kinh nghiệm.

+ UBND Thành phố phê duyệt Dự án với tổng mức đầu tư là 4.260.116 triệu đồng,qua thanh tra phát hiện một số khoản chi phí không đúng quy định với tổng giá trị 252.891,830 triệu đồng.

- Đối với dự án BT Hạ tầng Khu dân cư phía Bắc:

UBND Thành phố đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và được chấp thuận cho thực hiện theo hình thức BT nhưng không đăng tải nội dung của dự án lên Trang thông tin điện tử của Thành phố và Báo Đấu thầu; phê duyệt tổng mức đầu tư, trong đó, có một số khoản chi phí không đúng quy địnhvới tổng giá trị 411.884,912 triệu đồng; đề ra biện pháp thi công không phù hợp, phải thay đổi, dẫn đến, chi phí thực tế phải giảm so với tổng mức đầu tư là 118.410 triệu đồng.

2.2.2. Đối với các dự án đối ứng với dự án BT

- UBND Thành phố đã chấp thuận sử dụng quỹ đất sạch trong KĐTM Thủ Thiêm để cân đối, thanh toán cho các dự án BT (04 tuyến đường chính, cầu Thủ Thiêm 2, Hạ tầng khu dân cư phía Bắc…) nhưng không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (thực chất là chỉ định nhà đầu tư) là không đúng quy định của Luật Đất đai và Luật Đấu thầu. Trong đó,tính tiền sử dụng đất đối ứng để thanh toán cho các dự án BT nêu trên bằng chi phí đầu tư bình quân26 triệu đồng/m2 là không đầy đủ, thiếu chính xác và không đúng quy định, cần phải xem xét, xác định lại để truy thu, tránh thiệt hại cho nhà nước.

- UBND Thành phố chấp thuận ký và thanh lý Hợp đồng số 09/HĐ-BQL-KH ngày 28/12/2011 (giao đất có thu tiền sử dụng đất), sau đó, chỉ định nhà đầu tư dự án BT 04 tuyến đường chính, cho phép sử dụng giá trị tiền sử dụng đất trên để thanh toán đối ứng là không đúng quy định; theo đó, phê duyệt lại giá trị quyền sử dụng đất khu II làm giảm so với giá trị đã được xác định, phê duyệt tại Hợp đồng số 09/HĐ-BQL-KH 2.479.181 triệu đồnglà thiếu cơ sở pháp lý.

- Việc UBND Thành phố ký Hợp đồng BT với Công ty cổ phần Đại Quang Minh, trong đó, xác định giá trị quyền sử dụng đất các khu đất đối ứng để thanh toán Hợp đồng BT là 12.490.687 triệu đồng khi chưa có chứng thư thẩm định giá, chưa có quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất của UBND Thành phố là không đúng quy định của Luật Giá năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013. Dẫn đến, chênh lệch giảm tiền sử dụng đất 3.901 tỷ đồngso với giá trị đã được UBND Thành phố thẩm định, phê duyệt trước đó, nguy cơ thiệt hại ngân sách Nhà nước.

Mặc dù, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để thanh toán đối ứng cho dự án BT 04 tuyến đường chính chưa đúng quy định, nhưng UBND Thành phố đã tính tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp là 4.225.530 triệu đồng, đã nộp 2.376.000 triệu đồng, số còn lại đến nay chưa nộp là 1.800.529 triệu đồng, cần xem xét tính lãi chậm trả và thu hồi về ngân sách nhà nước theo quy định.

- Việc UBND Thành phố đề nghị để được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung dự án mới vào hợp đồng BT đã ký với các chủ đầu tư khi chưa có dự án đầu tư được phê duyệt, chưa tính toán, thẩm định, phê duyệt tiền sử dụng đất là không đúng quy định.

Trách nhiệm để xảy ra các khuyết điểm, vi phạm trong việc phê duyệt Tổng mức đầu tư, chỉ định nhà đầu tư các dự án BT, ký kết hợp đồng và giao đất thanh toán đối ứng các hợp đồng BT, giảm tiền sử dụng đất thiếu căn cứ như nêu trên thuộc lãnh đạo UBND Thành phố và lãnh đạo các sở, ngành tham mưu như: Giao thông vận tải, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm.

2.2.3. Đối với các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Các dự án Khu Phức hợp Tháp quan sát và Khu phức hợp Sóng Việt được UBND Thành phố chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; UBND Thành phố đã tính và đã thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, trongđó, có việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2(bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

- UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương chỉ định 02 nhà đầu tư là Tập đoàn Lotte và Vingroup tại 02 dự án (Khu phức hợp thông minh, diện tích 5,012 havà Khu phức hợp thể thao – giải trí, diện tích 20,047 ha) là chưa thực hiện đúng quy định của Luật Đấu thầu và Luật Đất đai. Tuy nhiên, đến nay chưa tính và thu tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư.

Trách nhiệm liên quan đến các khuyết điểm, vi phạm trong việc giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư và xác định tiền sử dụng đất phải nộp của các dự án như nêu trên thuộc trách nhiệm của lãnh đạo UBND Thành phố và các sở, ngành tham mưu như: Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm.

2.2.4. Đối với khu tái định cư 38,4 ha thuộc KĐTM Thủ Thiêm

Tại thời điểm thanh tra, các dự án thuộc Khu tái định cư 38,4 ha đã được Thanh tra Bộ Xây dựng và Kiểm toán Nhà nước thực hiện kiểm tra và có kết luận. Tuy nhiên, thực hiện hiện ý kiến chỉ đạo của Thường trực Chính phủ tại Thông báo số 68/TB-VPCP ngày 16/4/2019, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị UBND Thành phố báo cáo và cung cấp hồ sơ bổ sung.

Bước đầu cho thấy: trong 04 dự án đầu tư xây dựng khu tái định cư, trong đó: (i) có 03 dự án được các nhà đầu tư xây dựng hoàn thành, bàn giao và thanh toán với UBND Thành phố để bố trí tái định cư. Hiện nay, do chưa bố trí tái định cư nên UBND Thành phố tiếp tục cho đấu giá để chuyển sang nhà ở thương mại; (ii) còn lại 01 dự án 1.330 căn hộ đã được nhà đầu tư thay đổi thiết kế từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại, chuyển nhượng cho người sử dụng1.122/1.228căn hộ, đồng thời, UBND Thành phố đã thanh lý hợp đồng đầu tư xây dựng khu tái định cư khi chưa có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ về việc giao đất là không đúng quy định tại điểm i, khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013.

2.3. Việc quản lý, sử dụng nguồn vốn đầu tư

Việc UBND Thành phố đã phê duyệt và điều chỉnh Dự án bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư trị giá 38.679.446 triệu đồnglà không đúng thẩm quyền quy định tại Nghị quyết số 66/2006/NQ-QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ; tạm ứng, quản lý, sử dụng nguồn vốn ngân sách chưa đúng với quy định tại Nghị định số 124/NĐ-CP ngày 18/5/2004; không hoàn trả tạm ứng hàng năm theo Luật Ngân sách với tổng giá trị 26.315.905 triệu đồng, theo đó, không tính lãi trên khoản tạm ứng từ ngân sách vào chi phí đầu tư bình quân khoảng 10.503.765 triệu đồng (tạm tính đến thời điểm 30/9/2018).

Dẫn đến, việc UBND Thành phố lấy chi phí đầu tư bình quânlàm mức giá tối thiểu để tính tiền sử dụng đất các lô đất thương mại – dịch vụ - nhà ở đã giao cho chủ đầu tư các dự án trong KĐTM Thủ Thiêm là thiếu cơ sở pháp lý, chưa chính xác, có khả năng gây thiệt hại lớn cho ngân sách nhà nước, cần giao cho cơ quan chức năng kiểm tra, làm rõ, nếu có vi phạm, thất thoát thì phải xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật.

Theo báo cáo của UBND Thành phố về đánh giá tổng quan cân đối vốn khi đầu tư KĐTM Thủ Thiêm và kết quả thanh tra: tổng chi phí phải trả là: 83.335.879 triệu đồng (gồm: 72.832.879 triệu đồng (chi phí đầu tư) + 10.503.000 triệu đồng (lãi tiền tạm ứng từ ngân sách)); Tổng thu dự kiến đến thời điểm hiện nay là 74.601.480 triệu đồng(trong đó, bao gồm giá trị 55 lô đất còn lại tạm tính theo giá thẩm định tại thời điểm năm 2016). Như vậy, việc đầu tư KĐTM Thủ Thiêm còn mất cân đối vốn khoảng 8.734.399 triệu đồng.

Trách nhiệm liên quan đến các khuyết điểm, vi phạm nêu trên thuộc lãnh đạo UBND Thành phố và các sở, ngành như: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm.

3. Nguyên nhân, trách nhiệm chủ yếu dẫn đến khuyết điểm, vi phạm

3.1. Nguyên nhân khách quan:

Những nguyên nhân có ảnh hưởng đáng kể đó là: những khó khăn, biến động khó lường về kinh tế, xã hội trong và ngoài nước; nhất là thị trường bất động sản có nhiều diễn biến xấu bất thường, thay đổi liên tục, có lúc có chiều hướng đi xuống, khó thu hút các nhà đầu tư; cơ chế thực hiện quản lý đầu tư KĐTM Thủ Thiêm cũng như cơ chế thanh toán bằng quỹ đất sạch cho các dự án BT không rõ ràng, có nhiều hạn chế, khó thực hiện.

3.2. Nguyên nhân chủ quan:

Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các thiếu sót, vi phạm, chủ yếu là do: việc nhận thức, chấp hành các chủ trương của Thủ tướng Chính phủ và hướng dẫn của các bộ, ngành cũng như các quy định của pháp luật chưa đúng, chưa đầy đủ, có lúc chưa nghiêm trong công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành của UBND Thành phố và các sở, ngành tham mưu; sự phối hợp giữa các sở, ngành của Thành phố còn chậm trễ, chưa xác định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ; một số nơi còn thể hiện sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng trong quản lý đầu tư và xây dựng, nhiều vi phạm chưa được kiểm tra, xử lý kịp thời.

Hậu quả là đã để xảy ra nhiều khuyết điểm, vi phạm, gây lãng phí, nguy cơ gây thất thoát tiền của nhà nước với giá trị lớn; xét tổng thể đến thời điểm thanh tra, việc đầu tư KĐTM Thủ Thiêm là chưa có hiệu quả, mất cân đối về tài chính.

II. Kiến nghị

Căn cứ kết quả thanh tra, Tổng Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ và UBND Thành phố thực hiện một số nội dung sau:

1. Về cơ chế chính sách và chấn chỉnh quản lý

1.1. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính:

- Tham mưu cho Chính phủ hoặc ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền, hoàn thiện các quy định về việc xác định chi phí lãi vay trong phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất cho phù hợp, chính xác và khách quan.

- Xem xét hướng dẫn phương pháp phân bổ chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh trong tổng mức đầu tư vào chi phí được tính trong phương pháp thặng dư để tính giá trị quyền sử dụng đất, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích nhà nước và doanh nghiệp. Vì chi phí đó là khoản dự phòng khối lượng phát sinh do không lường trước được trong quá trình thực hiện, có thể sử dụng hết hoặc một phần chi phí này.

1.2. Đối với Bộ Tài chính: sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về việc sử dụng quỹ đất sạch báo cáo Thủ tướng Chính phủ để thực hiện việc thanh toán cho các dự án BT nói chung và KĐTM Thủ Thiêm nói riêng.

1.3. Đối với Bộ Xây dựng:

- Xem xét, bổ sung hoặc điều chỉnh quy chuẩn xây dựng, đảm bảo đáp ứng kịp thời cho hoạt động xây dựng ngày càng phát triển; xem xét, xử lý việc xây dựng của Công ty cổ phần Đại Quang Minh không đảm bảo đúng theo quy chuẩn xây dựng mà Thanh tra Bộ Xây dựng đã kết luận.

- Xem xét theo thẩm quyền hoặc báo cáo Thủ tướng Chính phủ quy định rõ thời gian trực tiếp kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng theo Điều 32 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ để tránh việc cán bộ kiểm tra kéo dài thời gian trực tiếp kiểm tra, gây lãng phí cho doanh nghiệp khi đưa công trình vào khai thác sử dụng.

1.4. Đối với UBND Thành phố Hồ Chí Minh:

UBND Thành phố cần xem xét và kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý đối với khoản thuế VAT trong các hợp đồng BT như tại dự án BT 04 tuyến đường chính…