Đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam là sử dụng cơ cấu vốn vay (bao gồm cả từ khách hàng) với tỷ trọng lớn để phát triển dự án. Trong điều kiện vĩ mô ổn định, các doanh nghiệp có đủ thời gian để huy động, phát triển sản phẩm, bán hàng và trả nợ ngân hàng. Điều này tất nhiên tạo ra giá trị thặng dư cho cả doanh nghiệp hay người mua nhà nói riêng và cả hệ thống tài chính nói chung.
Mấy năm gần đây, thị trường bất động sản tăng trưởng khá tích cực cho đến khi đại dịch ập đến làm gián đoạn việc phát triển dự án cũng như hoạt động bán hàng. Tưởng như mọi chuyện sẽ trở lại quỹ đạo như trước khi dịch bệnh được đẩy lùi thì các doanh nghiệp bất động sản lại đối mặt với nhiều khó khăn khác.
Sau biến cố liên quan đến bắt lãnh đạo của Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, thị trường đối mặt với vô số tin đồn. Ngạc nhiên là: Đã có tin đồn trở thành sự thật. Đó cũng là lý do khiến nhà đầu tư, khách hàng thêm lo ngại với tin đồn để rồi phản ứng bằng cách chờ đợi thay vì mua sản phẩm dù có tiền và có nhu cầu.
Mới đây, vị chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước cũng phải lên tiếng rằng thị trường gần như “đóng băng” để phản ánh về sức mua.
Nhưng đó chưa phải là khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp bất động sản đối mặt. Bài toán hóc búa hiện nay còn liên quan đến dòng tiền. Tình huống được ví như “thiên nga đen” khác liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp và hệ thống ngân hàng. Giờ đây, doanh nghiệp bất động sản rất khó hoặc thậm chí không thể huy động vốn qua kênh ngân hàng và phát hành trái phiếu. Trong khi đó, áp lực trả nợ ngắn hạn từ các nhà phát hành trái phiếu đang rất lớn.
Trong một lần trò chuyện với Giám đốc đầu tư một công ty bất động sản vốn hóa tỷ đô, anh nói, hiện nay thì ngành bất động sản đang không có tiền, không những thế còn bị thanh tra, pháp lý chậm, bán nhà không được và quan trọng là khách hàng cũng không có tiền để mua.
Khi tín dụng bị siết, chủ đầu tư không thể giải ngân được; siết trái phiếu thì trái phiếu cũ đang lưu hành mà dùng sai mục đích thì phải đem xử lý hoặc là không thể phát hành mới. Do đó, việc cổ phiếu bất động sản rớt là chuyện đương nhiên do đang trong quá trình sửa chữa những việc đã làm sai, vì đây là kênh duy nhất có thể huy động được tiền để trả nợ trái phiếu. Có nghĩa là ở thời điểm này, giá nào không còn quan trọng nữa mà quan trọng là bán được để lấy tiền.
Khi giá cổ phiếu giảm sâu, một áp lực nữa trên thị trường chứng khoán diễn ra chính là bán giải chấp (call margin). Bằng chứng gần đây là hàng loạt lãnh đạo của doanh nghiệp địa ốc đã bị các công ty chứng khoán (CTCK) bán giải chấp cổ phiếu. Mới đây, còn có thông tin một đơn vị mời các CTCK để thương lượng về bổ sung tài sản đảm bảo. Dù chưa biết thực hư thông tin này ra sao nhưng rõ ràng áp lực bán tháo ở nhóm cổ phiếu bất động sản đã và đang diễn ra.
Khi nào làn sóng bán tháo này dừng lại? Có thể là khi hành động sửa sai nói trên chấm dứt; khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp giải quyết tận gốc các vấn đề, lấy lại niềm tin hoặc đến khi nào không lo lắng về tỷ giá, ngoại hối và không tăng lãi suất cũng như tăng trưởng tín dụng quay lại như bình thường.
Khi ngành tốt lên, câu chuyện riêng lẻ của từng doanh nghiệp mới mong được nhà đầu tư quan tâm, qua đó mở ra cơ hội tăng trưởng trở lại.
Nhưng trước mắt, chúng ta mong chờ những khó khăn này sẽ sớm qua đi để tránh khỏi viễn cảnh khủng khiếp hơn - những ảnh hưởng xấu không còn chỉ gói gọn trong ngành bất động sản mà lan ra các ngành khác.